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搜狐焦点防城港站 2024-08-16 09:43:19
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“ ing未来印 ”项目是由天泓地产携手侨鑫集团打造。

项目总建筑面积为 22 万㎡,计容建筑面积近 16 万㎡。

其中,公寓塔楼(办公塔楼)共六栋,建筑面积近 12 万㎡,开发建设后,天泓地产拥有对六栋塔楼 40 年的经营管理权,裙楼商业约 4.2 万平方米。

ing未来印推出建面约25-45平的精致小户,以低总价上车天河。

交通配套:天河智谷紧邻珠江新城-金融城-琶洲组成的广州金三角区域。

未来车陂路北延段开通,从项目一脚油门即可直达广州金融城,让广州两大热土实现连片发展。

此外,地铁4号线、21号线和19号线(规划中)汇聚于此。

其中,地铁19号线智谷东站(规划中),便在项目旁边。

借助得天独厚的区位和畅达的交通,未来,科学城、珠江新城、广州金融城等广州核心板块的密集人流、资金、消费力,都将交汇于天河智谷。

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侨鑫·ing未来印目前只接受预约看房,请拨打400致电400-0628-010提前预约销售顾问

商业配套:我们很难把ing未来印归为商业体或者综合体,而更像是一个属于年轻人的生活载体

项目自带商场发展商自持运营的超4.3万方商业综合体

南区打造为传统的商场模式。在其中,年轻人日常可以在生鲜超市中采购美食,在巨幕影院中约上好友共赏大片,或者在自带恒温泳池的健身室中,做“刘畊宏女孩/男孩”。

除了这些项目自身配备的硬件设施,更多的可能性,是这个载体之上,所有年轻人可以一起去探索的。

在打造为街区式商业的项目北区,将汇聚艺术工作室、艺术手作坊、文创坊等文创艺术业态。

小区规划:项目自带屋顶花园、空中步道、艺术树池等布置,自身便是一处网红城市公园。

踏青、散心,不再是周末远行才能享受到,而是闲暇时,就可以在项目内放松身心,拥抱绿意。

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医疗配套:项目周边有中山大学附属第六医院、广州市中医院、天河区第二人民医院、国际妇儿医院共4家三甲医院。

教育配套:虽然公寓产品和学位没有太大关系,但项目周边可以提及的学校确实不少,有广州奥林匹克中学,中海康城小学、广州思源学校、广东体育职业技术学校和中国人民警察大学等等。

户型品鉴

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房产信息:

行业透视|预计8月供应环降7%以主城改善为主,去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降,预计新增供应环比再降7%,绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研,8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米,环比下降7%,同比下降35%,绝对量显著不及二季度月均,持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看,以刚需、改善为主,高端为辅;主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为,8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模:27城供应再降7%持平2024年Q1月均,仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降,绝对量虽不及二季度月均,与一季度月均基本持平。据CRIC调研,7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米,环比下降7%,同比下降35%,绝对量显著不及二季度月均,与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看,仅一线环比保持正增,累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量,预计8月供应量将达到49万平方米,绝对量为年内次高,预期将有4600余套房源入市,累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增,同比回落态势,以广州为例,8月仍为传统淡季,但月末临近金九节点,预计房企将会在下旬起加快取证步伐,供应量增加至52万左右的水平,纯新盘中,龙江顺控珑悦湾入市速度更快,主打大平层,有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降,环比降幅均为17%,分化持续加剧。绝对量来看,天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看,大体分为以下三类:(1)阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等,因上月基数较低,本月环比出现超5成增长。(2)前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调,同环比齐跌。(3)多数城市供应仍显低迷,保持同环比齐降,天津、南京等跌幅较小,武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大,泉州本月保持0供应。

02

结构:供应刚改为主,高端为辅,沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看,重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%,呈现出以改善、刚需为主,高端为辅的供应结构。

分城市来看,(1)长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上,事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力,房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。(2)厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力,占比均在7成以上。(3)福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升,达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看,重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%,本月供应重心仍集中在主城区,近郊次之,远郊最少。

分城市来看,(1)厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。(2)北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主,占比均在5成及以上。(3)南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。(4)广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下,占比均在3成以上。(5)少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量,预期也将造成库存积压。

03

预判:主城改善为主但平均去化率低位下行,成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应,结合当下各城市的成交特征,来对后市进行一个简单预判:8月供应同环比齐跌,推盘仍以主城区刚改为主,整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域,依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估,可以看出,2024年8月预期去化率为26%,环比下降3个百分点,同比下降9个百分点,与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续,大体可以分为以下几类典型城市:

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减,7月来访、认购均有了不同程度回落,不过得益于供应小幅放量且结构改善,整体去化率环比持增,同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位,但是同环比齐跌,已显著低于一季度均值,增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化,市场有望低位复苏,环比持增,好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增,涨幅显著,主要源于供应提质缩量,以无锡为例,8月仅3盘供应,且以主城区改善高端为主,客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量,同环比齐增,预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市,诸如昆明、青岛、重庆等,或因供需错配、或因二手房低价分流影响,去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比,但因个盘区位问题,对去化率并无明显改善,而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主,不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐,持续分流刚需客群,也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上,对于这类市场而言,除非房企能加强营销力度,以低价吸引客户,否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看,8月供应量稳步回落,以主城区刚需、改善为主,供给结构持续优化,短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象,绝大多数弱二三线城市而言,去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著,改善盘去化显著好于刚需盘,项目间分化还将持续加剧

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