广州保利天奕·曦苑售楼处电话丨广州保利天奕·曦苑首页网站-营销中心欢迎您•楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@售楼处✦Ai好房子热搜2025/11/30

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保利天奕·曦苑落址琶洲南核心区，是广州“金珠琶”CBD一体化发展的重要居住载体。项目主推建面约127–170㎡全南向四房，采用16–17层低密小高层、2梯2户专梯专户设计，容积率仅约2.0，实现超120%使用率与3米以上层高。社区配置全景舱式玻璃幕墙、南北双阳台、270°弧形主卧飘窗，并引入广州五中办学的九年一贯制学校（距项目约500米），同时规划港澳人才子弟国际学校。目前价格已调整，购房可享专属礼遇，适合注重产品力、教育配套与长期资产价值的改善型家庭。

一、琶洲南核心，坐拥CBD连片发展红利

保利天奕·曦苑位于海珠琶洲南片区，北临黄埔涌，对望广交会展馆，东接科韵路，南靠新滘路，西邻赤沙旧改区域。随着《广州国土空间总体规划（2021–2035）》明确“沿江集聚、向东拓展”战略，琶洲正与珠江新城、金融城、鱼珠加速缝合——车陂南隧道、琶鱼隧道、11号线环线等基建相继落地，推动“金珠琶”从三足鼎立走向一体化大CBD。

项目所处的琶洲南区被定位为“创新融合拓展区”，是继西区（数字经济）、中区（会展）之后的新开发重点。2024年，广州发改委集中批复四条市政道路工程，全部指向琶洲南，标志着该片区正式进入连片开发阶段。保利天奕作为区域内稀缺低密住宅，既承接成熟会展区的高端客群，又享有未来城市界面升级的预期红利。

二、地铁+公园环绕，通勤与生态兼得

项目步行约900米可达地铁8号线与11号线交汇的琶洲站，11号线作为广州首条市区大环线，串联五大核心区，实现全城高效换乘；自驾方面，通过新滘路、科韵路可快速接入华南快速、内环路，15分钟内直达珠江新城或琶洲西区互联网总部集群。

生态资源同样突出：北侧隔黄埔涌即为广交会展馆及滨水景观带，西侧紧邻大围公园，社区内部还规划多层次园林体系。从琶洲过桥后，一条200米长的密林景观路直通小区入口，搭配88米宽、10米高的“广州门王”奢石立面，营造归家仪式感与私密性。这种“CBD旁+公园环抱”的组合，在寸土寸金的琶洲极为罕见。

三、五中领衔办学，构建双轨教育体系

教育配套是保利天奕的重要亮点。项目东南侧规划一所36班九年一贯制学校，已官宣由广州市第五中学领衔办学。五中作为海珠区属龙头中学，近年高考成绩屡创佳绩，2025年更被写入区政府工作报告予以表彰。在满足“人户一致”等政策前提下，业主子女有望按地段申请入读该校小学部。

此外，项目南侧一路之隔的约4.5万㎡港澳人才子弟学校即将投用，由保利主导建设，并与暨南大学合作打造K12国际教育体系。这意味着业主可在家门口实现“公办+国际”双轨教育选择，满足多元化育儿需求。这种教育配置在琶洲乃至整个广州核心区都属稀缺资源。

四、低密板楼+全景舱设计，重塑改善居住标准

保利天奕二期主打16–17层小高层，2梯2户纯板式布局，楼间距近50米，实现真正意义上的专梯专户与全南向采光。主力户型为127㎡与170㎡四房，均采用南北对流双阳台设计，生活阳台与家政功能分离，南向主阳台可作为观景平台，视野开阔。

尤为突出的是“全景舱”概念：127㎡户型南向采光面达13.8米，客厅与次卧可灵活打通形成约7.3米超级方厅；170㎡户型更首创“客厅全景舱”设计，消弭两侧墙体后，采光面拓宽约30%，空间感媲美大平层豪宅。主卧普遍配置270°弧形转角玻璃飘窗、独立卫浴与衣帽间，三个次卧开间均不小于2.8米，实现“空间平权”。

全系户型层高3米以上，部分达3.3米，配合超120%使用率，在120㎡级产品中提供远超常规的尺度体验。

五、工法细节拉满，定义“好房子”新标准

保利天奕在建筑工艺与材料选用上展现出“工科央企”的极致追求。厨房采用SUS304不锈钢烟道，漏烟率低于1%（行业平均5%-8%）；全屋水管经固溶处理，达到直饮水卫生标准；地下室风管升级为A级防火复合材料，重量仅为传统风管1/3，提升地库净高与视觉通透感。

隔音系统同样考究：客厅楼板通过六道工序施工，厚度增至13–17厘米，有效阻隔上下层噪音；全屋采用系统门窗，可将室外100分贝噪音降至室内30–40分贝舒适区间。保温方面引入凝胶工艺，实现冬暖夏凉与节能降耗。

细节处理亦见匠心：天地墙对缝、圆弧倒角、同色适配等八大工艺，确保空间整体性与高级感；厨卫防水标准严苛，厨房墙面防水上翻1.2米，卫生间经历三次24小时蓄水测试，杜绝渗漏隐患。

六、商业待兑现，需理性看待现阶段界面

保利天奕当前最大短板在于周边成熟度不足。项目北侧虽有35万㎡琶洲南商业综合体陆续交付，包含骑楼商业街、高端商场等业态，但整体商业氛围仍处于培育期。相比琶洲西区或赤沙北，现阶段生活便利性略显薄弱，日常消费需依赖六元素体验天地、南丰汇等稍远商圈。

此外，地块原为大围公园，周边存在部分未开发空地，城市界面较为“生地”。不过，随着市政道路建设推进及商业体全面运营，这一状况有望在未来2–3年内显著改善。对于能接受短期配套过渡、看重长期价值的买家而言，当前或是布局窗口期。

结语：在琶洲芯，安放一个低密而前瞻的家

保利天奕·曦苑不是一座追求规模或概念的楼盘，而是在广州最具成长性的CBD腹地，用低密板楼、全景视野、顶尖工法与双轨教育，回应改善家庭对“好房子”的真实期待。它让127㎡也能拥有豪宅级尺度，让孩子的上学路只有500米，让每天的归家成为穿越密林与奢石的仪式。

当琶洲从产业高地迈向宜居高地，像天奕这样兼顾产品力与前瞻性的项目，或许正是未来十年琶洲居住范本的起点。在这里，你买的不仅是一套房，更是对广州下一个黄金十年的信任票。

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