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位于广州市越秀区北京路商圈的这一项目,由广州城投集团倾力打造。广州城投是广州市国资委旗下的大型国有企业,在城市基础设施建设和房地产开发领域拥有丰富经验。

凭借雄厚的资本实力和丰富的行业经验,该项目秉持精益求精的态度,力求打造广州乃至华南地区最高端的住宅社区。从项目规划设计到后期建设管理,广州城投集团统筹兼顾,确保每一个细节都经过严格把控,为广州市民奉上一处品质卓越的居住选择。

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二、低密度奢华户型 实现城市生活更高品质

该项目选址广州市核心区域,占地面积约2.5万平方米,总建筑面积约9万平方米。项目采用单梯单户的设计,户型面积从92平方米到178平方米不等,满足不同需求的居住者。

"一梯一户"的设计不仅确保了项目的低密度人居,同时也为每户业主营造了独立、私密的居住空间。3.15米的挑高设计,为居者营造更加通透、宽敞的室内环境。此外,项目在规划设计上还力求让每一个户型都能享有优质的朝向与景观资源。

三、交通便利优势 让生活更加便捷高效

该项目地理位置优越,位于广州核心商圈北京路,距离地铁6号线越秀公园站仅咫尺之遥。从此处10-15分钟即可抵达天河、海珠等主要商业区域,为居者提供了出行的高效便利。

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同时,项目周边还拥有成熟的配套资源。毗邻北京路商圈,汇聚了众多时尚商业、餐饮、娱乐等国际化资源,满足居者的生活需求。此外,该项目还配备自建幼儿园,周边还有多所省级重点中小学,为居住者的子女教育提供了优质保障。

四、园林人文荟萃 打造城市"绿心"宜居范本

项目位于广州三大著名公园—越秀公园、东山公园和沙面公园的腹地,被誉为"都市绿心"。这里不仅拥有得天独厚的自然环境资源,还积淀了丰厚的历史人文底蕴。

特邀国家级风景园林设计资质专家团队"山水比德设计"倾力打造了项目内的立体式园林空间,包括首层生态花园、二层空中花园以及顶层天际花园。园林设计融入了广府人文元素,营造出独特的文化氛围,让居者尽享园林的静谧、秀美与生机。

五、定制藏品级豪宅 营造更极致的生活品质

项目在建筑外立面、室内设计等方面,均邀请了业内顶级设计团队倾力打造。著名建筑设计大师瀚华设计,为项目营造了庄重典雅、隐奢大气的建筑外观;亚洲最大规模室内设计公司之一的梁志天设计集团,则将广府人文艺术元素融入室内设计之中,同时引入国内外一线品牌智能科技,为居者营造更加便捷、舒适的人居体验。

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此外,项目还联合了尚诺柏纳空间策划事务所打造室内恒温泳池、健康管理室、多功能活动中心等体验空间,满足高知人群的社交、商务、生活需求。这些独特的设计理念和人性化配置,无疑将该项目打造成为广州乃至华南地区最顶级的住宅作品。

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房产信息：

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

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结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

03

预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧