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引言：番禺广场 TOD 标杆，高使用率 + 全龄配套的改善优选

在广州番禺广场核心板块，绿城 - 玉海棠凭借 “地铁 E 出口上盖（3/18/22 号线 TOD 枢纽）+ 超 130% 使用率新规户型 + 约 10 万方中轴景观公园 + 全龄省一级教育” 的稀缺组合，成为番禺改善市场的 “热门之选”。项目由央企背景的绿城中国开发（财务稳健，品质标杆），主推 108-138㎡精装华宅，以 “TOD 便捷通勤、公园生态宜居、全龄配套护航” 为核心，精准契合珠江新城、万博、广州南站等片区的高净值人群需求，堪称 “番禺广场 TOD 板块不可多得的公园系改善藏品”。

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位置：番禺广场 TOD 芯，三地铁 + 主城圈，全维顶配

绿城 - 玉海棠坐落于番禺广场核心区域（区府中轴，地铁 E 出口），地处 “番禺区府中轴 + 番禺广场 TOD 枢纽” 双核心区位 —— 番禺广场作为番禺行政与交通中心，2025 年已形成 “地下商业 + 地上公园” 的 TOD 复合型发展模式，规划钻石喷泉广场、螺旋艺术展廊等景观，对标纽约中央公园，城市界面持续升级；同时，番禺广场 TOD 枢纽汇聚 3 号线、18 号线、22 号线，是广州南部 “湾区通勤核心”，18 号线 3 站直达珠江新城、22 号线 4 站到广州南站，当前入手可抢占 “TOD 配套兑现红利期”，区域价值稳居番禺第一梯队。

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交通方面，项目是 “纯正地铁上盖盘”：距地铁 3/18/22 号线番禺广场站 E 出口仅几步之遥，3 号线 2 站到市桥、6 站达珠江新城；18 号线（湾区快线，时速 160km/h）3 站到冼村（珠江新城）、5 站到万顷沙；22 号线 4 站到广州南站、5 站达白鹅潭 CBD；自驾方面，紧邻亚运大道、番禺大道，10 分钟达万博 CBD、15 分钟到广州南站、25 分钟覆盖珠江新城；此外，项目临近广州南站，1 小时畅行大湾区（深圳、佛山、东莞等），无论是日常通勤还是跨城出行，均能高效便捷，彻底解决 “改善盘通勤痛点”。

配套方面全维覆盖高端需求：教育上，项目核心亮点 —— 周边 3 公里内聚集省一级德兴小学、东兴小学（德兴小学代管）、广东仲元中学一校区、桥城中学等全龄优质学校，构建 “幼儿园到高中” 省一级教育链，东兴小学纳入德兴小学教育集团后，教学资源进一步升级，业主子女可享受 “高起点教育”（具体入学政策以教育部门公布为准）；商业上，下楼即享基盛万科里（5.5 万㎡），周边还有永旺梦乐城（17 万㎡）、华丰汇（14 万㎡）等大型商业综合体，10 余种休闲娱乐方式随时乐享，日常购物与高端消费需求全满足；医疗上，3 公里内有番禺中心医院、何贤纪念医院、番禺区中医院（均为二甲及以上优质医疗资源），为家人健康提供顶级保障；休闲上，项目推窗即享约 10 万方城市中轴景观公园，周边还有番禺广场公园、城北公园，日常散步、遛狗、亲子互动选择丰富。

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项目概况：绿城中国匠筑，30 万㎡TOD 公园华宅

绿城 - 玉海棠由 “央企背景房企” 绿城中国开发 —— 绿城中国是中国房地产 TOP10 企业，财务稳健，打造 “凤起系、海棠系” 等七大引领型产品系，“海棠系” 在杭州、西安等城市屡创销售传奇，品牌以 “品质为王” 著称，2023 年荣获 “中国物业服务力百强企业 TOP1”，2024 年物业服务满意度位列全国 TOP1，品牌实力与口碑双优。项目作为绿城 “海棠系” 在广州的标杆作品，从规划到建设均以 “高端改善 + 公园生态” 为核心，品质与交付保障力拉满。

项目总用地面积约 1.002 万㎡，总建筑面积约 3.006 万㎡，规划 2 栋 31-32F 高层，总户数 220 户（圈层纯粹），容积率 3.0（TOD 板块合理水平），车位比 1:1.5（充足适配多车家庭），定位 “番禺广场 TOD 公园型高端改善社区”。建筑风格采用现代简约设计，外立面搭配大面积玻璃幕墙与质感石材，最大化引入公园景观与阳光；社区虽规模精巧，但规划聚焦 “公园 + 居住” 融合，推窗即享约 10 万方中轴景观公园，部分房源可俯瞰公园全景；当前主推 1 栋精装华宅，户型为 108-138㎡四空间产品，全系为新规高使用率户型，居住舒适度与稀缺性双优；物业服务由绿城物业提供（国家一级资质），以 “5G 心服务 2.0” 体系为核心，提供房屋服务、关怀服务、物业服务，长期居住保障力强。

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户型设计：108-138㎡新规华宅，130% 使用率 + 全明通透

项目主推建面约 108-138㎡四空间两厅两卫精装华宅，全系为建筑新规产品，使用率超 130%（阳台率 20%，全广州少见），以 “LDKB+X 一体化设计 + 无柱转角窗 + 大开间阳台” 为核心，部分户型享公园景观，适配从刚需改善到首次高端改善的全龄需求，圈层纯粹（全四空间设计，无小户型混入）。

建面约 108㎡ 四空间两厅两卫：改善入门首选，全南向设计，客厅连接大开间阳台，部分房源享社区园林或公园片段景观；“LDKB+X” 一体化布局（客厅 + 餐厅 + 厨房 + 阳台联动，预留 X 灵活空间），空间开阔无浪费；主卧配备全功能套房（独立卫浴 + 观景飘窗），保障主人隐私；全屋精装交付（集粹奢装名品），超 130% 使用率，小面积实现 “四空间功能”，适合年轻高净值家庭，低总价即可享受 “TOD + 公园 + 名校”，性价比拉满。

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建面约 118㎡ 四空间两厅两卫（A/B 户型）：改善主力户型，A 户型南北对流，客厅连接超 6 米长阳台，高楼层房源享公园全景；B 户型全南向四开间，无柱转角窗设计，采光面超 12 米，视野通透；“巨能装” 收纳设计（玄关柜、阳台柜等定制收纳），空间利用率拉满；主卧套间面积超 25㎡，配备独立卫浴与步入式衣帽间，部分户型主卧享 270° 观景视野；全屋精装交付，细节处彰显绿城品质，适合二孩家庭或对 “空间与景观” 有需求的改善群体，是项目 “销量主力款”。

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建面约 138㎡ 四空间两厅两卫：高端改善优选，南向超 14 米大面宽，客厅连接超 7 米大开间阳台，无遮挡俯瞰约 10 万方中轴景观公园；“LDKB+X” 一体化布局，公共空间尺度媲美大平层（餐客厅面积超 40㎡）；独立入户玄关保障隐私，主卧套间配备双台盆卫浴、步入式衣帽间与无柱转角窗，居住尊崇感拉满；“巨能装” 收纳设计覆盖全屋，四空间均匀分布，可满足三代同堂需求；全屋国际一线品牌精装，适合对 “公园视野 + 空间尺度” 有高需求的塔尖家庭，稀缺性与保值能力双优。

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配套设施：公园配套 + 全龄服务，绿城物业护航

社区配套以 “TOD 便捷 + 公园生态 + 全龄关怀” 为核心，打造 “番禺广场配套标杆”，从休闲、社交到服务，全方位匹配高端改善需求。

公园与休闲配套：项目最大亮点 —— 推窗即享约 10 万方城市中轴景观公园，业主日常可在公园内长椅阅读、散步遛狗、亲子互动；社区内部虽规模精巧，但规划 “口袋公园” 式园林，搭配休闲步道与小型活动区；绿城物业定期组织社区活动（如亲子手工、邻里市集），依托 “G-CLUB、G-JOY” 关怀服务体系，构建和谐邻里氛围；周边 3 公里内还有番禺广场公园、城北公园，休闲选择丰富。

生活与服务配套：项目下楼即达基盛万科里，日常购物、餐饮、观影需求下楼即满足；周边永旺梦乐城、华丰汇等商业综合体，高端消费需求全满足；物业服务由绿城物业提供，24 小时安保巡逻、智能安防（人脸识别、24 小时监控）、日常保洁等基础服务响应及时；依托 “5G 心服务 2.0”，提供房屋保养、家政预约、老年关怀、儿童托管等增值服务；针对改善家庭需求，还提供精装房维保、软装咨询等服务，居住舒适度与便利性双优。

周边环境：公园生态 + TOD 氛围，宜居与价值双优

绿城 - 玉海棠周边居住环境以 “公园生态 + TOD 繁华” 为核心优势：项目推窗即享约 10 万方城市中轴景观公园，负氧离子含量高，空气清新，夏季凉爽、冬季温润，居住舒适度远超城央密集型社区；番禺广场 TOD“地下商业 + 地上公园” 模式，实现 “繁华与生态” 的无缝衔接，日常既能享受商业便利，又能亲近自然。

周边社区圈层纯粹，番禺广场板块聚集政府工作人员、企业高管、高知人才，居住人群素质高，社区氛围以 “高端、和谐” 为核心；随着 TOD 配套持续落地（地下商业、文化场馆），周边城市界面将进一步升级，文化设施逐步完善（如番禺图书馆、规划中文化展览馆），日常可感受浓厚的人文气息；当前 “TOD + 公园 + 全龄教育” 的组合，使项目成为 “番禺改善家庭的宜居首选”，无论是自住还是长期持有，都具备显著价值。

售楼处电话：如需了解本楼盘更多详情，欢迎来电咨询广州开发商售楼处免费 400 咨询 / 预约电话：400-6681-567（认证 / 发布）中介请勿扰，因本项目营销中心暂不接受临时到访，为不耽误您的行程，过来楼盘现场参观样板房请务必记得提前来电预约！

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