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今年海珠有点热闹，不仅住宅项目层出不穷，公寓产品也先后面世。
这不，不久前又有一个双地铁上盖的公寓产品——岭南V谷·海珠新天地，低调开盘。
项目位于沙园片区，与乐峰广场仅一路之隔，主推建面约42-92平复式，均价约3.6-4.2万/平。
有一说一，这个单价的公寓产品，并不算太便宜。
那么，海珠新天地究竟值不值得买呢？
从区位来看，项目所在地段还不错。
海珠新天地位于工业大道北与榕景路交汇处，与荔湾芳村隔江相望。
摊开地图，项目位于海珠创新湾边缘范围，根据规划将打造成智能应用创新中心和广佛体验商圈。
不过，从片区现有配套来看，项目更倾向于商圈带来的影响，产业方面关联不明显。
交通算是项目的一大亮点，从沙园地铁站A口步行约2分钟就能抵达项目营销中心。
沙园站是地铁8号线和广佛线的换乘站，前者可直达海珠核心琶洲，后者可实现广佛双城出行。
嗯，双地铁上盖盘认证。
此外，项目还有一个直达B口暂时未开放，开放后可以实现“出地铁即回家”。算是一个加分项。
得益于老城区多年发展，项目周边交通便捷度较高，除了地铁，还有20余条公交线路，通达中心区各地。
自驾出行的话，旁边就是工业大道，约23分钟可直达琶洲，约22分钟达珠江新城。（数据来源：高德地图）
不过，项目紧邻主干道，后期可能存在噪音问题，建议购买前确认清楚。
不同于住宅，买公寓，配套绝对是不能忽视的重要因素，尤其是商业。
为什么这么说？
一方面，商办产品通常投资属性要高于自住，收益也主要以租金为主，因此配套的便捷性，在很大程度上决定了项目的价值。
另一方面，商业繁华之地，意味着高人流量，相应的公寓产品也更容易出租。
回到项目本身，海珠新天地商业配套还是可圈可点的。
首先，是离项目最近的乐峰广场。
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小编踩盘当天是工作日下午，商场客流量仍然不错，不愧是广州商业旺地之一。
再远一些就是太古仓，著名酒吧一条街，沿江有不少网红店可以去打卡，往北则是江南西商圈，人气同样不低。
周边还有宝业路美食街、沙园市场、昌岗路商圈、南泰小商品批发等大小型购物休闲商业体，生活气息浓厚。
除此之外，项目规划有3万㎡的自持商业，涵盖超市、儿童乐园、美食商业级等多种业态。
作为公寓产品，海珠新天地的交通和商业配套基本过关，即便是自住，舒适度也还不错。
说完外部配套，接下来就是产品了。
宣传资料显示，海珠新天地总体定位为打造海珠区集产业办公、品质人居和多元商业为一体的产城综合体。
项目总建筑面积约8.4万㎡，除去自持商业的3万㎡，还有复式创意空间约2.9万㎡、地下停车场2.5万㎡。
销售介绍，海珠新天地是一栋27层单体楼，其中1-4层是商业配套，6-24层是复式产品，25-27层是平层产品，总供货525套。
现在项目主推的是建面约52-56平的复式户型，预计明年年底交房。
现出售主要有两种户型，一是双钥匙复式，二是中空复式。
先来看第一种，最大的特点就是把两层隔开使用，互不干扰。换言之，买家可以把一间房出租给两个租户，收两份房租。
第二种设计则是更倾向于复式住宅，首层有客厅、厨房、卫生间，二层有两间卧室，整体更适合自住或是创业者，下层可以打造成办公空间。
虽然是复式，但公寓通病是套内使用面积不高，项目房屋使用率大概在70%左右。
需要注意的是，项目朝向大多以西北和东南为主。对此，销售解释道，因为项目层高较高，不会其它高楼影响，不用太担心采光。
不过还是建议大家在选楼层时了解清楚户型所在位置，注意下采光和日照时间。
至于价格嘛，销售称现在一些低楼层户型已经卖的差不多了，最低价3.6万/平的户型库存不多，中高层单价稍高，大概在3.8-4.2万/平之间。
看完上述介绍，相信大家或多或少都对项目有了一个大致了解。
我们再来简单说下几个公寓类产品的争议点。
首当其冲的，自然是产权问题。
项目是50年产权商办产品，但拿地时间是2012年，因此到手仅有约40年产权时间。
好吧，又是一个产权缩水的项目。
至于为什么2012年拿地项目要拖到今年才开卖？
阳光家缘网显示，该项目原开发商广州广昊房地产开发有限公司，2012年拿地，后因为债务等问题，将公司股份完全转让，现在由广州工控接手。
第二个问题，投资回报率如何？
不同于住宅，公寓产品有很大一部分是以投资为主，这就要考虑到租金回报率如何。
对此，销售称一套双钥匙产品，单层租金大约在3500元/月，两层就是7000元/月，投资回报率在4%左右。
查阅贝壳数据，沙园周边同类型公寓租金在2500-3500元/月不等，具体还要看房源户型、采光、装修风格等。
显然，销售评估的产品租金是一个比较理想价格。建议大家在购买前去周边中介询问清楚片区真实租金情况。
整体来看，海珠新天地最大的优势在于地铁物业、商业配套成熟，生活氛围浓厚等。
但同时，项目也存在一些小缺陷，如产权缩水、产品朝向、不能用明火等问题。
最后一个问题，像这类主城区公寓值不值得买？
公寓不同于住宅，很多资源都无法享受，如果是买来自住，需要考虑是否会用到物业背后的资源配套，例如学位。
其次，公寓普遍流通性较差，且转手费用较高，要做好长期持有的准备。
如果是以投资想法入手，不要仅凭销售介绍，建议去实地考察下周边其它公寓产品真实租金、是否容易放租、淡旺季真实租金等问题。
整体而言，如果在了解清楚项目优劣势之后，觉得可以接受，那么，这类公寓产品依旧是可以购买的。
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