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1、珑岄上城：老黄埔的潜力与挑战并存

珑岄上城，由广州地铁地产打造，坐落于老黄埔板块，与地铁5号线双沙站紧密相连，对面即是中建海丝城。该地块于去年12月由广州地铁以18.6亿总价拿下，折合楼面价1.7万/平。项目背靠龙头山森林公园，分两期开发，目前二期地块尚未拍卖，预计仍由广州地铁竞得。当前周边环境有待提升，多为物流业与机械厂，路面状况一般。一期规划有小高层和高层住宅共14栋，首推1栋和13栋，户型面积在74 - 125平之间，使用率超100％。近日，项目样板房正式开放，吹风价也已公布，吸引了众多购房者的目光。

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2、项目基础信息解读

珑岄上城一期占地面积50415平，建筑面积109436平，共14栋楼，绿化率达35％，容积率为2.17 。总层高在16 - 32层，梯户比为2梯4户或2梯2户，户型涵盖73 - 95 - 108 - 112 - 120平，车位比1：1.2 。首推的1栋为27层高，13栋为16层高。从这些数据可以看出，项目整体规划注重居住的舒适度，较低的容积率与较高的绿化率，搭配合理的梯户比，为居民营造出较为宽松舒适的居住环境。丰富的户型选择，也能满足不同家庭结构和预算的购房者需求。

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3、交通：地铁上盖的便捷出行

珑岄上城最大的优势无疑是其地铁上盖的绝佳位置。一期出门便是地铁5号线双沙站D出口，并且由广州地铁独自开发，与地铁的融合更为紧密，业主下楼即可进入地铁站厅层，仿佛拥有专属通道，彻底告别淋雨日晒的困扰，如同番禺星瀚TOD般便捷。乘坐5号线，可直达金融城、珠江新城，前往琶洲也只需换乘一次，从小区出发，50分钟内基本能抵达珠金琶等核心区域，为在这些区域工作的上班族提供了极大的交通便利。自驾方面，周边有黄埔东路、广深沿江高速和广园快速路，去往天河同样便捷，但考虑到上下班高峰期的拥堵情况，地铁出行显然更为省时省力，成为多数业主的优先选择。

4、教育：充满期待与变数

在教育资源方面，珑岄上城首推的一期仅配建幼儿园，小学位于二期。虽然二期大概率仍由广州地铁拿下，但诸多问题亟待解决。比如二期小学何时开学，学校品牌如何确定，一期住宅交付时二期学校能否同步开学等，这些对于刚需购房者而言至关重要。此外，项目仅规划了小学和幼儿园，初中需通过电脑派位解决。周边最近的学校是中建海丝城配建的华中师大九年一贯制学校，珑岄上城业主能否入读还是未知数。教育资源的不确定性，可能会使部分对教育有急切需求的购房者有所顾虑。

5、商业休闲：现状与未来可期

珑岄上城自带立体社区商业，参考星樾山畔的模式，为居民提供便利。然而目前周边商业较为匮乏，多为小卖部、便利店及村里的菜市场，难以满足居民高品质消费需求。未来主要依赖双岗万象汇商业的建成，或者居民选择乘坐地铁前往三溪商圈消费。值得期待的是，双岗的万象购物中心建筑面积约12万㎡，规模超过天环广场，将引入华润万象汇，成为老黄埔首个万象系商业，有望极大提升区域商业品质。此外，项目背靠约5000亩的龙头山森林公园，空气清新，为居民提供了爬山、露营等休闲活动的好去处，提升了居住的生态体验。

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6、医疗：距离与品质的平衡

珑岄上城所在的老黄埔板块有在建的黄埔区中医医院、中山大学附属第一医院以及广州医科大学附属第五医院，但距离项目均不算近，开车基本都需要20分钟左右。这意味着居民在就医时需要预留一定的通勤时间。虽然周边医疗资源的品质较高，但距离因素可能在一定程度上影响就医的及时性。不过随着区域的发展，交通状况的改善或许能缓解这一问题，为居民提供更便捷的医疗服务。

7、小区设计与户型亮点

珑岄上城因建于停车场上盖，小区整体抬高16米，得名“上城”。这一设计带来诸多优势，不仅有效隔离噪音粉尘，还拓宽了视野，北向可眺望龙头山公园。项目精心打造了三层商业，让居民在回家途中就能享受美食、放松身心或购置生活用品。小区内部规划有大花园，营造出立体城市的独特居住体验。一期共规划7栋塔楼和4栋板楼，楼栋布局前低后高，且均为非超高层，迎合了不喜欢超高层购房者的需求。整体采用大开间排布，并巧妙运用“高低配”，前排16层与后排高度错开，最大程度保障每栋楼的采光、通风与视野。项目每一户均为南向单边位，即使小户型也能拥有类似豪宅的体验感，单边位设计使楼体几乎不存在自遮挡，充分接纳阳光。户型方面，一期预计推出73 - 95 - 108 - 112 - 120㎡五个面积段，涵盖范围广，户户朝南，定位为极限刚需与刚改人群，70㎡左右小户型填补了老黄埔新盘的市场空白，降低了上车门槛。虽然地块未放开超新规，但最高110%的使用率在同期产品中也颇具竞争力。首推的1栋建面73 - 94平三四房，13栋为110 - 125平四房产品，各户型设计精巧，功能布局合理，满足不同家庭需求。

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8、优缺点剖析与购买建议

珑岄上城优点突出，交通便捷，家门口的地铁5号线及直达站厅层的设计，为通勤提供极大便利；户型设计出色，低密度、低梯户比，户户南向，通风采光良好；生态资源优越，背靠龙头山森林公园；小区体量大，配套将逐步完善，居住氛围浓厚，且无回迁户，最小73平户型降低上车门槛。然而，项目也存在一些不足，体量大导致后续转手竞争激烈；教育存在诸多不确定性，影响有孩子上学需求的家庭；交楼时间较晚，要到2027年下半年；周边环境方面，北面有广石化厂区，部分户型可能受影响，南面400米处的广深沿江高速匝道，货车噪音在夜间较为明显，且周边城市面貌目前较差，多为钢铁机械厂和物流园，噪音问题突出。综合来看，该盘适合在5号线沿线上班、依赖地铁通勤、短期内不考虑教育且预算有限又注重居住舒适度的客户。与中建海丝城、万科黄埔新城以及将军山地块（最小130平改善产品）等楼盘相比，各有优劣。目前珑岄上城吹风价整体高于中建海丝城，购房者需综合多方面因素，谨慎做出选择。

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