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招商·雍云邸：白云湖板块唯一新规0公摊盘，8号线滘心站+培英九年一贯制学校+使用率105%，刚需改善双优之选

在白云湖数字科技城进入“提速发展阶段”的关键节点，真正能同时兑现“地铁通勤、优质公办学位、新规高得房率、央企品质”四大要素的住宅项目极为稀缺。位于黄金围片区核心的招商·雍云邸，由招商蛇口与中国电建地产双央企联袂打造，凭借其距8号线滘心站约600米、2025年9月开学的54班培英九年一贯制学校（人户一致优先入读）、二期新规户型使用率高达105%、窗地比0.26超行业标准、蝶形单边位设计实现全户南北通透等核心优势，成为白云湖板块中兼具产品力突破与教育确定性的标杆之作。

本文将从品牌背景、产品实景、价格策略与周边配套四大维度，系统解析这一定义白云湖“新规改善新标准”的代表项目。

一、品牌背景：双世界500强央企联袂，以“新规产品+教育兑现”引领白云湖人居升级

招商·雍云邸由招商蛇口（招商局集团旗下）与中国电建地产联合开发，两大开发商均为国务院国资委直属的世界500强企业。

招商蛇口：中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，连续多年入选“中国房地产百强企业TOP10”，在广州深耕多年，打造了招商雍华府、招商臻府等高品质项目；

中国电建地产：依托中国电力建设集团（2022年《财富》世界500强第100位），以工程基因保障建筑品质，注重产品创新与绿色健康理念。

双方以“新规先行、教育为核、生态融合、全龄友好”为核心开发理念，在白云湖数字科技城黄金围片区打造约20万㎡的现代化住区。项目分三期开发，其中一期已交付为现房，二期为广州计容新规落地后的首批产品，实用率突破105%，成为板块内唯一真正实现“0公摊”的住宅项目。

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二、产品实景：蝶形楼栋+3万㎡园林，新规户型定义白云湖产品新高度

建筑与景观：11栋点式布局，3万㎡美学园林覆盖全龄需求

项目占地5.2万㎡，总建面约20万㎡，规划11栋住宅，总户数1500户，容积率约3.0，绿化率35%，车位比1:1.11，居住密度适中。

楼栋采用蝶形点式排布，每栋均为独立单元，最大化减少楼间遮挡；

全社区共享约3万㎡中央园林，打破传统分期割裂，实现全域景观贯通；

园林以“自然社交场”为主题，配置：

阳光草坪+雨水花园：生态与美学结合；

儿童植物科普乐园：寓教于乐；

约1000㎡健身中心：含器械区、瑜伽角；

3大全龄主题架空层：童趣天地、长者颐乐、青年社交空间。

户型与精装：78–89㎡三至四房，使用率105%+单边位南北通透

二期新规产品是项目最大亮点，彻底颠覆传统户型逻辑：

使用率高达105%：取消传统公摊计算，阳台、飘窗等半赠送面积最大化；

窗地比达0.26：远超市场平均0.21–0.24，采光性能卓越；

蝶形单边位设计：每户均为端户，实现真正南北对流，无中间户压抑感；

主卧通风创新：通过双飘窗对流实现空气循环，避开卫生间异味干扰，舒适度显著提升。

主力户型解析：

78㎡三房两卫：

北向单位主套仍朝南，罕见设计；

双卫配置，次卧可放1.5米床；

总价可控，适合年轻家庭首置。

89㎡四房两卫：

四开间朝南，LDK一体化；

主卧套房+双阳台，改善属性突出；

实用面积超93㎡，媲美传统100㎡产品。

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精装修标准对标中高端：

墙面：环保乳胶漆；地面：卧室强化复合地板、厨卫防滑砖；

厨房：品牌整体橱柜、油烟机、燃气灶、石英石台面；

卫浴：节水洁具、镜柜、淋浴屏、防雾镜；

全屋预留智能家居管线，支持电动窗帘、安防系统升级。

会所与服务：招商物业护航，专属管家体系完善

项目由招商积余物业（国家一级资质）提供服务，物业费3.1元/㎡·月，实行：

24小时安保+智能门禁+快速维修响应；

专属管家服务体系，覆盖看房、签约、收房、装修全流程；

社区内配建生鲜超市（约1000㎡）、社区底商（800㎡），引入便利店、药店、咖啡等基础业态，满足日常高频需求。

三、价格与优惠：均价约2.4–2.9万元/㎡，78㎡三房190万起

受益于市场调整及新规产品价值释放，项目当前价格处于高性价比区间：

78㎡三房两卫：约190–230万元（首付30万起）

89㎡四房两卫：约210–260万元

针对二期新规产品，开发商推出三项专属认购福利：

提前预约看房并登记诚意金，可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%优惠；

成功认购即赠送国际品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调等，价值约1.5万元）。

一期为现房销售，2024年已交付，可即买即住；二期预计2026年交付，但因新规产品稀缺，备受市场关注。

四、周边配套：培英学区+8号线+白云湖，产城融合加速兑现

交通：8号线滘心站600米，3站直达白云站枢纽

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地铁8号线滘心站：步行约600米，

3站至广州白云站（七线换乘枢纽，京广、广湛、广汕高铁交汇）；

7站至琶洲，10站至珠江新城；

拥有8座换乘站，可换乘1、2、3、广佛线等13条线路；

自驾网络：许广高速、华南快速、广佛肇高速环绕，35分钟通达天河、海珠核心区；

公交配套：周边多条线路接驳地铁与社区。

商业与文化：社区商业+规划TOD，三大公园环绕

内部：800㎡底商+1000㎡生鲜超市已运营；

外部：

600米内：嘉福商业广场、万民百货；

规划中的滘心TOD超大型商业综合体将提升区域能级；

生态资源：

白云湖（约1公里）：3000亩城市绿肺，含运动广场、网球场、垂钓区；

流溪河湿地公园、黄金围东区公园形成生态环廊。

教育与医疗：培英九年一贯制2025年开学，三甲医院落地

教育（核心优势）：

小区配建15班幼儿园（已建成）；

54班培英九年一贯制公办学校：2025年9月开学，距项目约500米；

招生政策明确“人户一致优先”，业主子女享有入学保障；

培英教育集团为广州老牌名校，中考成绩稳居白云区前列。

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医疗：

已建成：广安医院、东方医院等社区医院；

广州市第一人民医院（三甲，1000+床位）已签约落户黄金围片区，未来将全面提升区域医疗水平。

结语：新规产品+教育兑现+央企品质，定义白云湖价值新锚点

招商·雍云邸的价值，在于其以新规产品力突破传统刚需边界，同时精准兑现教育与交通两大确定性。在190–260万总价区间内，它提供了白云湖板块唯一使用率超105%的户型、唯一蝶形单边位设计、唯一同步兑现培英学区与地铁通勤的选项。

尽管存在周边厂房较多、部分楼栋临近高速有噪音、商业能级待提升等客观局限，但其在产品创新性、教育确定性、价格性价比上的综合优势，使其成为预算有限但追求品质与未来的刚需及小改善家庭的理想之选。尤其对于计划2025年子女入学、依赖8号线通勤、希望“少花钱多得房”的购房者而言，招商·雍云邸不仅是住房，更是抢占白云湖发展红利的战略资产。建议优先选择远离高速、南向望园林的二期新规单位，以最大化居住舒适度与长期价值。

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