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广垦置业，创始于1995年，总部位于广州市天河区，下属16家地产公司，拥有雄厚的技术和丰富的房地产经验，以“百年工程，百年企业”的企业理念，展望未来，筑梦百家。

成功开发了广州新燕花园、橡树园、日出观山、金燕花园、天河北苑、燕塘大院等项目，开发优质项目广受青睐。

曾荣获中国改革开放三十周年广东住宅建设30强、广东房地产20年20强和广东著名诚信房地产商荣誉。

鲜有城市如同广州这般，始终占据着世界贸易和交流网的中轴。

纵观全球，一座城市的发迹，铭刻于城市中轴线

“轴”代表着权力与秩序。在城市中轴线那些巍峨壮美的建筑上，可以发现城市的发展脉络，也能探究城市的前世今生。

著名诗人席勒说过，“只有站在城市中轴线上，你才会真切地感受到这座城市的灵魂。”

经过20多年的发展，广州东站、中信广场、体育中心、珠江新城、广州塔串珠成链形成的广州城市新中轴线，已成为一条超万亿的城市资本轴线，涵盖了广州最顶级的现代城市资源，包括高端商业、国际会展、金融贸易、医疗教育、生态居住等。

广垦天河1号雄踞广州城市新中轴线上，以“献给天河CBD的中轴资产”为定位，采取“地铁口物业+城市综合体”双核模式打造

在广垦天河1号，你可以凭窗远眺白云山的苍翠欲滴、落日余晖，也可以将国际大都市的璀璨灯火尽收眼底。

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享受绿色 便捷交通

广垦天河1号不仅坐拥稀缺的城市中心地段，更有不可再生的城央生态资源。距离国家级风景名胜区、5A级旅游景区、有“广州绿肺”之称的白云山仅1公里左右，绿水青山、鸟语花香，还原生活本该的惬意舒适。

广垦天河1号距离广州地铁3号线梅花园站B出口仅约400米，搭上地铁往南，十分钟直达广州东站、体育中心、珠江新城CBD；往北直通白云机场，畅达世界级交通枢纽。项目西侧紧临城市黄金主动脉——广州大道，可快速连通环城高速、内环路、华南快速等高快速路，轻松畅游粤港澳大湾区优质生活圈。

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虹吸客流 投资宝地

广垦天河1号毗邻的广州地铁3号线，日客流量达254万，人气指数在全国数一数二。项目东侧紧邻中国石油广州培训中心，每年培训规模1万人次以上；西北侧1公里为年千万级客流量的超级网红地——白云山风景区。方圆5公里内分布7家三甲医院，20家以上专科医院，与广东省妇幼保健院更是咫尺之遥。

广垦天河1号采用臻稀LOFT建筑形态，增值保值优势明显。于此遇见广州下一个投资置业风向口，未来商业价值更是不可限量。

匠心之作 广垦奉献

广垦置业秉承科学设计、质量第一的国匠精神，以精确到毫厘的绣花功夫，构筑美好中轴资产人居——广垦天河1号。

广垦天河1号之观云大厦

广垦天河1号之观成大楼

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项目主要是打造成10万㎡地铁综合体物业，规划有零售商业、办公等的业态，组合成产城融合。

A：综合体建筑面积89131㎡，分成A、B两栋，地上A栋拟建22层楼，B栋将建16层楼，另外地下四层楼。

B： 从现场来看，项目综合体正在紧张施工中，项目已经初具雏形。项目开工日期是2018年7月，计划2021年竣工。

C：广垦天河商业中心落成后，将满足周边住宅居民办公、购物、休闲娱乐等需求。

图源丨广垦·天河1号

广垦天河1号即将先行推出观成大楼对外销售。户型为建筑面积31-57平方米的LOFT精装空间，合理规划卧室、厨房、卫生间，4.5米层高，提供大House体验，是城市精英独一无二的能量补给站。

大面宽、多室朝南等亮点，约4.5米壮阔层高，将四季光影纳入居室之内，超高空间无限想象，以匠心追溯生活本源诠释，为天河带来历久弥新的进阶人居。

全方位满足多维度客户的置业需求，投资、商业办公、住宿，三者皆可。“地铁物业”+“城市综合体”双核模式打造，自建约2.8万方商业中心，汇聚生活娱乐休闲配套，成就一站式时尚消费胜地。

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房产信息：

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

02

结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

03

预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧