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1. **城央贵脉：老东山核芯·教育强区价值高地**

众筑·东山学府鼎立越秀中轴老东山板块，这里是广州千年文脉与政商资源的聚集地。作为越秀教育强区的核心区域，项目周边300米范围内汇聚东风东路小学、农林下路小学、育才小学等省级名校，形成高密度优质教育矩阵。老东山板块不仅是广州传统豪宅区，更因“省一级学校集群+城央地段”成为教育地产的价值标杆。项目所处的东风路沿线，毗邻广东省政府、广州市人大等政务机构，1公里内覆盖环市东商圈、珠江新城CBD延伸带，政商学资源高度聚合，土地价值随教育资源稀缺性持续攀升，是广州主城难得的“低门槛入驻教育强区”的机会。

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2. **多维枢纽：三地铁环绕·城央立体交通网**

交通配套实现“地铁+公交+主干道”三维联动：步行800米至区庄地铁站（5号线、6号线换乘站），4站直达珠江新城；1公里内有杨箕站（1号线、5号线）、动物园站（5号线），三地铁交汇形成黄金交通圈。门口即是东风路主干道，20余条公交线路覆盖全城，自驾15分钟可达天河北、环市东等核心商圈。项目楼下即是公交站点，真正实现“出门即交通枢纽”的便捷体验，尤其适合依赖公共交通的通勤族及陪读家庭，城央地段的交通便利性无可替代。

3. **生态宜居：老城烟火·社区微景观营造**

项目虽处城央高密度区域，但通过精细化设计营造宜居氛围：北侧毗邻东山湖公园（1.2公里），南侧近享越秀山景区（1.5公里），周边分布多个社区绿地与街心公园。社区内部利用裙楼屋顶打造约500㎡空中花园，种植绿植与休闲座椅，为业主提供城央难得的休憩空间。建筑采用点式布局，部分户型可远眺越秀山景，虽无大型园林，但依托老城区成熟的生活氛围与自然景观资源，形成“出门即繁华，入户享宁静”的居住体验，适合偏好老城烟火气的购房者。

4. **优教护航：省一级名校·全龄教育闭环**

教育配套是项目核心竞争力：东风东路小学（广州第一梯队名校）、农林下路小学（省一级）、育才小学（省一级）均在300米范围内，业主子女可按政策申请入读（具体以教育局当年招生政策为准）。初中阶段对口执信中学、广雅中学等市属名校，形成“幼儿园+小学+初中”的全龄优质教育链。其中东风东路小学作为百年名校，师资力量雄厚，历年升学成绩稳居广州前列，为孩子提供从启蒙到中学的高端教育资源，满足家长对子女教育的高要求，是“为孩子买未来”的典型教育地产项目。

5. **美学地标：现代简约·老城建筑新范本**

建筑设计采用现代简约风格，外立面以玻璃幕墙与质感涂料结合，在老东山传统建筑群中独树一帜。21层的塔楼形制，底部3层为商务配套，4-21层为住宅，顶部设置退台设计，形成错落有致的城市天际线。入户大堂采用酒店式装修，标准层公共区域选用高品质建材，虽无国际团队操刀，但在老城区小户型项目中，通过精细化设计提升建筑质感，成为东风路沿线兼具实用性与观赏性的人居新地标。

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6. **低密私域：城央小户·纯粹居住社区**

项目容积率约4.5，规划432户住宅，主力户型42-60㎡一房至两房，采用2梯8户设计，定位为“城央低门槛教育住宅”。虽梯户比较高，但户型面积小、总价低，吸引刚需及教育需求客群，居住氛围纯粹。社区实行封闭式管理，人车分流，保障居住安全性与私密性，适合单身青年、小家庭及陪读家长，以小户型实现“入驻老城央、享受优教育”的居住目标，在寸土寸金的越秀中轴，形成独特的低密（相对周边老小区）居住体验。

7. **配套齐全：老城醇熟·一站式生活圈**

商业配套成熟即享：100米至羊城同创汇（文创商业综合体），1公里内广百百货、王府井百货、永旺超市等大型商超环绕，满足购物、餐饮、娱乐全需求。医疗资源方面，3公里内有广东省人民医院、中山一院等三甲医院，为健康保驾护航。周边万科金色家园、东山雅筑等成熟社区，生活氛围浓厚，菜市场、便利店、银行等生活配套密集，形成“15分钟生活圈”，老城央的便利性与丰富度是新城区无法比拟的。

8. **智享生活：基础智能·安全便捷保障**

社区配备基础智能安防系统，包括视频监控、电子巡更、门禁管理，保障居住安全。部分户型预留智能家居接口，可实现灯光、空调的简易远程控制。虽未配备高端智能系统，但在老城小户型项目中，通过智能安防提升居住安全感，适合对科技化生活有基础需求的购房者，尤其陪读家庭更关注社区安全性，基础智能系统能满足日常使用需求。

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9. **民企匠造：众筑地产·区域深耕经验**

由众筑地产开发，作为深耕广州本土的开发商，其在老城改造与小户型产品打造方面经验丰富。项目施工采用标准化流程，从建材选择到工程管理均有严格把控，虽为民营企业，但在越秀老城区的项目开发中，注重与区域文化融合，工程质量与交付时间具有一定保障，适合接受本土开发商的购房者，尤其项目定位明确，专注教育地产细分市场，产品针对性强。

10. **奢装品质：刚需总价·实用精装配置**

精装标准以实用性为核心：全屋选用知名品牌地砖、涂料，厨房配备基础厨具，卫浴采用品牌五金。42㎡一房户型实现“麻雀虽小五脏俱全”的功能布局，60㎡两房户型配置独立阳台与收纳空间，部分户型采用开放式厨房设计，提升空间利用率。虽未采用国际一线品牌，但在40-60㎡的小户型中，精装细节注重实用性，如玄关收纳、厨房动线优化等，以刚需总价实现“拎包入住”的品质体验，性价比突出，适合预算有限但追求城央生活的购房者。

**购买建议**：众筑·东山学府适合以下几类人群：一是为子女教育寻求省一级学位的家长，二是预算有限想入驻越秀城央的刚需客，三是注重交通便利性的通勤族。其核心优势在于“老东山地段+省一级学校+低总价小户型”，但需注意梯户比较高、社区规模小等不足。购买时需重点关注学位政策的延续性，建议实地考察户型采光与社区管理，作为教育地产或老城过渡型住宅，项目具有较高的性价比，是越秀中轴“低门槛上车”的务实之选。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧