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无论城市格局如何变化，主城的地位始终不可替代，主城土地的价值也很难被改变。其背后的逻辑是，地段的不可复制性、唯一性。

在广州，越秀如同强大心脏动脉，贯通链接起政治、经济、人文历史三大中心，承担拉动城市经济增长的主要动力。而广州的内涵底蕴、醇熟资源，都集中于越秀区，居住在这里，繁华生活与人情温暖都享有。

随着市场与需求的发展，房产回归居住属性，核心地段的房产更是价值所向与优选，是恒定的价值之选。

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越秀区是广州建城2200多年来，不变的城址，广府文化的源地，这里是广府历史的大秀场，南越王博物馆、明代古城墙、城隍庙、镇海楼、中山纪念堂、五仙观、六榕寺、光孝寺、石室圣心大教堂……承载太多故事。

越秀，沉淀千年

这里是广州名流的生活场，被列为历史文化保护区的新河浦别墅、古色古香的东山口骑楼、广州第一个商品房东湖新村等，见证了羊城弄潮儿的时代风华。

这里人杰地灵，名人簿里的南越武帝赵佗、晚清政治家康有为、近代民主革命家廖仲恺、世界首富伍秉鉴等，都曾在历史上留下浓墨重彩的一笔。 就像一座没有围墙的博物馆，每一寸土地，每一缕空气，都阅尽风云。

越秀是权力的中枢，代表着身份和地位，省政府、省公安厅、省人大、省团委、市政府等省级、市级核心职能部门云集，是名副其实的城市中心。

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广州第一中轴线、广州第一个CBD、广州第一个商圈、广州第一座高层建筑皆出自越秀区。历经两千余年的发展，越秀区始终是广州的政治、经济和文化中心，从未迁移。

越秀区，传承千年营商之道、延续两千余年城市发展的无限荣光。全区以占广州市不足1/200的土地面积，创造了全市约1/7的经济总量，成为广州高质量发展的主战场、主阵地、主引擎。作为国家中心城市核心区、省市行政服务中心，越秀发展的快与慢、治理的好与差，直接影响广州的发展。

过去10年广州出让535宗宅地中，越秀区仅占2宗，占比约0.3%，全新住宅项目可谓是可遇不可求，如果换算成建筑面积，在越秀区买到新房的概率，不到全市的0.1%，是真正的“千里挑一”。

汉国置业·港汇台位于广州市越秀区北京路南段，作为千年商都中轴线上豪宅精品，即将以全新姿态焕新城区活力。住宅项目规划建面约69-144m²二至四房，匠心打造臻稀江景奢宅，融合传统与现代建筑风格，尽揽一线江景。

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汉国置业全新32层甲级写字楼汉国大厦，占位优越，共享高端商务资源，纵享城市CBD繁荣。汉国大厦标准层建面约830㎡，阔绰办公空间，荣膺国际绿色建筑 LEED 金级预认证、 越秀区“新晋优质楼宇”奖项。未来将吸纳优质企业进驻，建立越秀区企业总部经济，筑就千年商道上的新办公主义。

户型约69-144㎡四房

建面69方两房两厅一卫

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建面96方两房两厅两卫

建面113方三房两厅两卫

建面117方三房两厅两卫

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建面124方三房两厅两卫

建面127方三房两厅两卫

建面144方三房两厅两卫

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房产信息：

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

02

结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

03

预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧