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在广州楼市分化加剧的2025年，番禺广场板块的广州地铁地产珑曜上城以“高使用率户型+地铁+名校资源”的组合拳杀出重围。

数据显示，2025年上半年番禺新房网签量同比激增35%，其中广州地铁地产珑曜上城以365套的成交量跻身区域前三，成为刚需客群眼中的“六边形战士”。

这个位于亚运大道经济带核心区的项目，究竟凭什么在激烈竞争中脱颖而出?

市场风向标：

番禺楼市“高使用率”时代来临

2025年番禺楼市呈现“冰火两重天”：万博CBD板块均价突破6.5万元/㎡，而亚运城-莲花湾板块刚需盘稳定在2.2-2.5万元/㎡。珑曜上城以2.5万元/㎡的均价杀入市场，精准卡位“性价比+品质感”的空白地带。其热销逻辑藏在两个关键词里：新规户型与地铁红利。

新规政策下，广州允许阳台占比扩大至20%，飘窗宽度突破0.8米。珑曜上城全系户型使用率高达130%，相当于用73㎡建面实现90㎡+的实际使用空间。这种“空间魔法”直接击中年轻家庭的痛点——在总价可控的前提下，实现三房两卫的功能性突破。数据显示，项目73㎡户型首开即售罄，87㎡四房占比超40%，印证了市场对“小面积多房间”设计的强烈需求。

硬核配套：

地铁+名校+商业的三重保障

交通网：项目距广州地铁3号线石碁南站约500米，2站直达番禺广场，无缝衔接18/22号线。通过3号线无需换乘可直达珠江新城、万博CBD，形成“半小时市中心生活圈”。未来17号线石碁西站规划落地后，出行效率将进一步提升。

教育链：配建的36班广东外语外贸大学附属广州新城学校已开工，采用“小学+初中”九年一贯制模式，由广外本部直接管理。周边2公里内还有石碁小学、石碁中学、广东仲元中学等优质资源，形成“目送式教育”闭环。对于双职工家庭而言，孩子步行上学、家长通勤无忧的场景极具吸引力。

商业圈：项目自带4000㎡立体商业长廊，意向引入肯德基等品牌，西侧紧邻金龙城财富广场(麦当劳已入驻)。1站地铁可达龙湖天街，2站覆盖永旺梦乐城、基盛万科里，30分钟车程内共享万博、珠江新城、南沙三大CBD商圈。这种“社区商业+区域商圈”的双维配置，既满足日常消费需求，又保留了周末休闲的多样性。

户型解析：

73㎡到130㎡的全生命周期设计

珑曜上城一期推出73-130㎡四至五空间户型，覆盖首次置业到改善换房的全周期需求。其设计亮点可归纳为三个关键词：

空间效率：73㎡三房两卫通过LDKB一体厅设计，实现客厅、餐厅、厨房、阳台的无缝联动，270°L型飘窗让阳光与风景成为日常标配。87㎡四房采用U型厨房+6.3米景观阳台组合，主卧套房与长辈房分列户型两侧，兼顾私密性与互动性。

场景创新：106㎡户型做到五开间朝南，约16.3米面宽实现南北对流，客厅宽度超5米，可灵活改造为“客厅+书房”或“客厅+儿童活动区”。130㎡五空间户型配置双主套设计，LDKB方厅面积达57㎡，主卧配备270°飘窗与独立衣帽间，满足三代同堂的居住需求。

细节优化：全系户型采用“全南向+双卫”设计，避免传统刚需盘“暗卫+北向”的缺陷。入户花园、多功能房等弹性空间，可根据家庭结构变化改造为婴儿房、书房或储物间。

理性选择：

优势与局限的平衡术

作为番禺东部的“潜力股”，珑曜上城的优势显而易见：国企开发保障交付、TOD模式提升居住便利性、新规户型突破空间极限。但需客观看待的是，项目周边目前以村屋、农田为主，城市界面完善需要3-5年时间;超高层楼栋(最高47层)在高峰期可能面临电梯等待问题。

对于在珠江新城、琶洲、万博工作的年轻家庭，或重视子女教育的家长群体，珑曜上城提供了一个“学铁商兼备”的解决方案。其热销背后，是广州楼市从“规模扩张”向“品质深耕”转型的缩影——当购房者不再为概念买单，真正能打动人心的，永远是那些把细节做到极致的产品。

广州楼市热点新闻三篇

网签全市第一！番禺二手房凭什么“逆势卖爆”？

在广州二手房整体报价微降的背景下，番禺区却走出了独立行情，以“断崖式”领先的成交量成为全市焦点。广州市房地产中介协会数据显示，11月广州二手成交TOP10小区中番禺独占4席，祈福新邨单月成交107套登顶，全年二手房成交量已达13988套，相当于2个越秀区、3个南沙区的成交量总和，稳坐全市头把交椅。

番禺二手的热度从具体成交案例中可见一斑。贝壳找房数据显示，万博板块的和樾府二手房9天内成交4套，该小区当前挂牌91套房源，按此速度去化周期仅需200天，远快于广州新房约2年的平均去化水平。长隆万博、华南板块等热门区域更有多套房源成交周期缩短至8-9天，部分次新房如万科欧泊，成交价较高峰期下降明显，200多万即可拿下一套三房，性价比优势凸显。

配套升级与高性价比构成番禺的“双引擎”动力。作为南部核心的万博商圈已形成成熟商业生态，四海城、番禺天河城等综合体周末人流量媲美珠江新城，3、7、18等多条地铁线及城际铁路构建起通达大湾区的交通网。教育短板也被补齐，华师附校、仲元实验学校等优质资源落地，不少二手小区因此身价看涨。价格方面，洛溪、南浦等板块仍有“1字头”房源，大石、长隆万博多数二手房维持2-3万/平，让双职工家庭无需牺牲居住品质或通勤便利即可安居。

值得注意的是，番禺二手房月度带看量突破10万次，是全市唯一达到该规模的区域。在新房供应克制的背景下，一二手价格剪刀差持续存在，刚需与改善客群的集中涌入，让番禺成为广州楼市少有的“全能型选手”，其居住价值在市场修复期更显突出。

年底冲刺！广州新盘40天速亮相，优惠加码催生翘尾行情

临近年末，广州房企开启“加速度”模式，新盘亮相周期屡被刷新，优惠力度持续加码，为市场注入强心剂。越秀地产番禺大石项目鸿璟台从10月28日拿地到12月开放营销中心仅用40多天，预计12月底入市，这一“番禺速度”成为行业缩影——当前广州新盘从拿地到开盘最快仅需2个月，较以往3个月的极限周期再提速。

新盘市场的“快节奏”体现在供应端的集中释放。天河广棠片区越秀阅璟台、白云新城绿城齐富路项目等多个重点地块，均在拿地后2-3个月内确定入市节点。以鸿璟台为例，该项目容积率仅2.6，是大石板块近三年密度最低的住宅，首推89-112平方米三至四房，全部南向设计且使用率超100%，毗邻地铁3号线大石站，已明确纳入仲元附属学校教育集团学区，“学铁商”齐全的配置精准击中刚需痛点。

在售项目的优惠政策更具吸引力。黄埔大壮名城推出“2字头”特惠房源，88平方米三房总价260万元起；白云湖板块品实云湖花城70平方米三房降至180万元内，现房交付的优势进一步降低购房风险。除直接降价外，“购房贴息”“保价承诺”“家装大礼包”等多元化优惠层出不穷，部分尾盘项目为冲业绩更是推出“折上折”政策，市场反应积极。

政策支持为年底行情保驾护航。12月广州已出让10宗住宅用地，中下旬还将有10宗地块入市，为后续市场提供高质量供给。房票政策的撬动作用持续增强，黄埔、番禺等区域多数新盘纳入房票兑换体系，旧改村民形成新购买力。中原数据显示，11月广州新房成交面积环比增长3%，天河保利玥玺湾等豪宅项目热销带动市场，叠加1450.4万平方米库存下的去化压力，预计12月优惠力度将持续，翘尾行情值得期待。

官方下场常态化收房！广州激活存量市场，一石三鸟稳预期

广州安居集团近期官宣的常态化收购存量商品房政策，标志着官方“救市”进入长效阶段。与去年集中收购不同，此次政策明确将收房转为“长期制度”，并把收购范围从现房扩大至“主体封顶、剩余工程量不大”的准现房，为楼市提供系统性支撑。

这一政策调整直击市场痛点。数据显示，截至2025年10月底，广州一手住宅库存达1435.9万平方米，去化周期22.7个月，远超12个月的合理区间。而“十四五”期间广州需筹建66万套保障性住房，新建模式面临用地成本高、周期长的难题。收购存量商品房恰好实现“去库存、保交楼、建保障房”三重目标，既消化市场存量，又为房企提供资金回流渠道，同时快速补充保障房供给，形成良性循环。

对准现房的纳入是此次政策的重大突破。此前仅竣工验收的现房可参与收购，此次将保交楼攻坚战范围内的在建项目纳入，让资金链紧张的房企获得“救命稻草”。对于购房者而言，这一举措降低了项目烂尾风险，增强市场信心。广州安居集团已通过该模式盘活白云设计之都、太和站南侧等项目，成为保障房筹建的重要来源。

政策效应与市场需求形成呼应。11月广州二手住宅网签9191套，环比大增22.89%，越秀区增幅达74.34%，黄埔区增长32.35%，流花站前、桂花岗-三元里等板块因旧改红利成交暴涨。加上住房“以旧换新”活动2.0版的持续推进，超40家房企近70个项目参与，提供置换补贴、无忧退订等服务，全年已促成超1200组客户签约。

从一次性收购到常态化机制，从现房到准现房，广州的政策组合拳正在重构市场逻辑。通过“收购存量-补充保障-激活置换”的全链条设计，既破解库存难题，又夯实住房保障基础，为房地产发展新模式提供了“广州样本”。

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