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万科檐屿城

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1、万科檐屿城，坐落于广州南站板块，自诞生起便备受瞩目。该项目距离广州南站仅1.5公里，西北面几百米处即为南站商务区，地理位置优越。去年12月，万科以底价28.8亿拿下此地，三宗宅地总面积达23万平，折合楼面价1.1 - 1.3万/平。值得一提的是，此地最初由万科持有，原为商业用地，后经万科退地获货币返还，政府收储调规后重新上架。项目由三地块组成，作为南站TOD板块首个新规产品，其使用率备受关注，据悉均达127％以上，最高可达137％。小区内配建一所九年一贯制学校及幼儿园，近期官宣引入湖南师范大学附属学校，为项目增色不少。然而，作为刚需盘，其与地铁的距离较远，给居民出行带来一定不便。近期项目公布了最新价格，77平190 - 210万，88平218 - 248万，92平230 - 260万，103平255 - 280万，105平290 - 316万，预计月底开盘，吸引着众多购房者的目光。

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2、从项目基本信息来看，占地面积77867平，建筑面积233600平，规模较大。总楼栋15栋，总户数1549户，容积率3.0，绿化率35％，车位比1：1.2，居住环境相对舒适。首推1 - 9栋，梯户比2梯5户，层高33层，首推户型涵盖77平三房AB户型、88平三房AB户型、98平四房以及105平四房，丰富的户型选择满足了不同家庭结构和购房需求人群。这样的规划旨在打造一个功能齐全、居住适宜的综合性社区，为居民提供多样化的居住体验。

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3、交通配套方面，项目周边虽有地铁2号线、7号线、22号线和佛山2号线，但站点距离楼盘较远。从项目步行到2/7号线交汇处的石壁站，或者22号线的广州南站，均需1.7公里左右，步行时间约25分钟，对于依赖地铁通勤的上班族来说，这样的距离不太友好，尤其是在夏天，步行时间过长可能难以承受，因此配备小电驴接驳地铁成为较为现实的选择。不过，自驾出行则相对便捷，出门便是兴业大道，周边还有汉溪大道、东新高速等干线。今年9月，东晓南路到广州南站连接线工程有望通车，届时开车前往海珠西仅需20分钟左右，同时广佛环线今年也准备开通，进一步提升了自驾出行的便利性，为居民的日常通勤和出行提供了更多选择。

4、教育资源是万科檐屿城的一大亮点。项目内部规划了一所9班幼儿园和一所36班九年一贯制学校。在6月13号，万科联合广州电视台举办的发布会上，官宣引入湖南师范大学附属学校，这对于教育资源相对薄弱的南站板块而言，无疑是一场及时雨。该校不仅硬件超配，配备图书馆、体育馆、室内泳池馆、室内篮球场、多功能报告厅、排球场、运动场等设施，为学生提供了全面发展的空间；软件实力也不容小觑，湖师大在全国百强高中榜排名11，优质的教育资源将为业主子女提供高质量的教育保障，让孩子在家门口就能享受到12年的优质教育，解决了家长的后顾之忧。

5、商业休闲配套丰富多样。项目自身带有约3000㎡公园游逛商业街区，已签约入驻PAIX主题咖啡、广州老字号甜品健民牛奶、潮流美学花艺花馥四季、TREK广州番禺骑行品牌店、24h品牌便利店UH新力有家等品牌商家，为居民营造了精致的烟火气生活氛围。目前，板块内新鸿基南站ICC、花城汇等商业配套正在建设招商中，规格较高。沿着汉溪大道还能直通万博CBD，那里有天河城、万达、四海城等商业，还有在建的K11select和万象系商业，进一步丰富了居民的购物娱乐选择。附近的喜街商业街区已开业，Intercity Hotel、亚朵酒店等多家精品酒店以及近7000套城市公寓均已完成交付兑现，提升了区域的商业活力。此外，项目在地块西北侧打造了约2万方的滨河公园，重新修葺河岸并增加人行栈道，未来还将与附近的禾田水韵公园示范区联动，形成独树一帜的滨水街区。同时，还有盒子公园、森态公园，三座公园集合约1600㎡躺平草坪、26棵百年大榕树、樱花林、约800米滨水休闲栈道等多种功能区，为居民提供了丰富的休闲娱乐场所，满足了人们对美好生活的追求。

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6、医疗配套方面，目前周边有富力UCLA医院，这是国际顶尖医疗机构UCLA Health医疗中心设立的中国首家附属医院，已于23年7月开始运营，能为居民提供国际化的高端医疗服务。附近还有番禺区第五人民医院，为居民的健康提供了多层次的保障，无论是日常疾病的诊治还是重大疾病的治疗，都能在周边找到合适的医疗资源，让居民住得安心。

7、小区设计独具匠心。为提升居住品质感，万科·檐屿城在产品颜值上下足功夫，打造顶部的玻璃塔冠以及黑白钢琴键般的外立面，在广州房地产市场中别具一格。项目檐下空间前的互动性休闲公园草坪，与檐下空间相互补充，形成“市集 + 公园”的潮流地带，可举办露营、商业快闪、社区音乐节、艺术嘉年华、足球运动等各类活动，丰富居民的业余生活。在社区配置上，住宅外观采用豪宅品质的玻璃塔冠，“钢琴键”造型的外立面打造高颜值品质社区。同时，特色打造约40米长岭南美学门楼、约2万㎡滨河公园、约1000㎡檐下骑楼集市、约1300㎡社交草坪等，为居民营造出具有岭南特色且舒适宜人的居住环境。此外，项目还首创广州MBTI主题学习盒子，通过四大多功能盒子（礼仪盒子、童玩盒子、学习盒子、健身盒子），适配MBTI人格，体现了对居民个性化需求的关注。在居住层面，万科通过对300多户客户的真实调研，结合阳台、主卧、餐客厅等日常高频使用空间，推出14种变异户型，部分阳台开间超过7米，在满足不同需求的基础上，让居民真正找到“量身定制”的空间。作为片区唯一的新规产品，其宣传的使用率最高约138%，在片区内具有较强竞争力。项目由三地块组成，容积率均为3.0，共打造15栋住宅，两梯五户设计，总货量1549户，主打77 - 135㎡单位，首开1、9栋，33层高，2T5，总套数约320套，以刚需面积为主，各户型特点鲜明。建面77平A户型，东南朝向，位于A9栋，客厅开间3.4米，主卧带有约3.4米L型飘窗，总价190 - 210万左右；建面77平B户型，同样东南向，位于A9栋，四开间朝南，客厅开间3.1米，总价190 - 210万左右；建面88平B户型，四开间朝南，有东南和西南朝向，可打通客厅旁次卧做成宽6.3米的大横厅，总价218 - 248万左右；建面88平A户型，采用LDKB一体化设计，带大景观阳台，客厅开间约4.7米且阳台较长，总价218 - 248万左右；建面103平四房两卫，西北向，位于A1栋，四开间朝南，主卧拥有270度观景视角，总价255 - 280万左右；建面105平四房两卫，东北向，位于A9栋，客厅开间5.1米，南北对流设计，总价290 - 316万左右。在交标方面，项目首创广州零成本选装，厨房岛台岩板花纹、玄关拼花、卫生间地面拼花、地砖等，均可像新能源车一样零成本选配，所有户型标配中央空调，多达上百项定制工艺和材料，进一步提升了产品的品质和个性化程度。

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8、优点总结，万科檐屿城优势显著。其一，作为超新规产品，在板块内独一无二，开发商宣传的使用率高达127 - 137％，虽有行内人质疑实际感受接近100％，但相比部分竞品仍有优势，且户型选择多达10多种，能满足不同家庭需求。其二，教育资源优质，小区内配建幼儿园、小学和初中，九年一贯制学校引入湖南师范大学管理，实现家门口12年教育，接送方便，解决了家长对子女教育的担忧。其三，容积率3.0，楼栋非超高层，门口有公园，小区采用围合式布局，园林绿化较好，居住舒适度较高。其四，小面积77平户型上车门槛较低，总价200万左右，对于刚需购房者较为友好。其五，受南站 + 万博CBD加持，附近商业资源丰富，且距离南站近，方便居民乘坐动车出行旅游或回老家。然而，项目也存在一些不足之处。一是目前周边较为荒凉，项目南侧多为空地，周边虽有写字楼大厦，但众多配套有待完善，需要时间来发展成熟。二是距离地铁较远，约1.7公里，基本需借助其他交通方式如公交或小电驴接驳。三是部分楼栋临近东新高速以及高铁轨道，噪音影响较大，首推的1 - 9栋虽离铁路最远，但靠近兴业大道，同样会受到噪音粉尘影响。总体而言，如果是在万博、海珠西、老荔湾一带工作，对地铁需求不大，重视子女教育且认可万科品牌的人群，可以考虑该楼盘，其价格在同区域内也具有一定竞争力。与星瀚TOD、城投领南府、广州地铁地产珑曜上城、新鸿基峻銮等楼盘相比，各有优劣，购房者可根据自身需求和偏好进行综合考量。在购房过程中，购房者应充分了解市场信息，谨慎做出决策，以选择到最适合自己的理想家园。

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