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能建·天河麓誉府项目坐落于广州天河智慧城区域,处于广深港、广珠澳科技创新走廊的交汇处,是广州科技创新的重心区域。这里已吸引了大量知名科技企业入驻,形成了良好的产业聚集效应。项目依托这一得天独厚的区位优势,必将为业主带来更广阔的发展空间和更优质的生活体验。

二、教育资源 - 公立幼儿园+优质小学

能建·天河麓誉府项目配备有公立幼儿园,为业主子女提供优质的学前教育资源。同时,该项目还对口广州知名教育集团华阳教育集团的高塘石小学。华阳小学是广州一梯队学校,家长们对其教学质量和学习氛围赞誉有加。这样的教育配套,不仅解决了业主子女的上学问题,也为孩子们的健康成长注入了强大动力。

三、医疗保障 - 三甲医院环绕周边

项目周边拥有广州医科大学附属中医医院·天河院区、中山大学附属第三医院·岭南医院等多家三甲医院,以及蕙心医院、岭南养生谷中医医院等专业医疗机构,为业主的健康生活提供了全方位的保障。无论是日常的小病小痛,还是突发的重大疾病,居民都能在家门口就能得到优质的医疗服务,大大提升了生活的安全感和便利性。

四、配套设施 - 酒店式大堂+商业+会所

能建·天河麓誉府项目不仅在区位和教育、医疗等方面具有显著优势,在配套设施方面也堪称豪宅级标准。项目配备有高端酒店式大堂、商业街区、会所等丰富的配套设施,为业主营造了一个集居住、商业、娱乐于一体的完整生活圈。无论是日常的购物休闲,还是周末的健身娱乐,这里都能满足业主的各种需求,让生活更加便利舒适。

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五、户型设计 - 100%实用率

在户型设计方面,能建·天河麓誉府项目主推80-125㎡的户型,100%实用率,满足不同购房需求。无论是刚需家庭,还是改善型购房者,这里都能找到心仪的户型。同时,项目还采用了Y型中庭中轴设计,充分利用自然山景,户户朝南采光充足,为业主营造了舒适宜人的居住环境。

六、交通出行 - 地铁直达便利

作为天河东板块的高端住宅项目,能建·天河麓誉府的交通出行也是其一大亮点。项目距离地铁6号线仅700米,可直达天河、科学城等重点区域,大大缩短了通勤时间。同时,项目周边还有多条公交线路,交通网络十分完善,为业主的出行提供了更多选择。无论是上班还是出行,居民都能享受到高效便捷的出行体验。

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总的来说,能建·天河麓誉府项目凭借其优质的区位、教育、医疗、配套、户型以及交通等多方面优势,必将成为天河东板块的高品质住宅选择。项目为广州科技创新中心的居民提供了一个舒适宜人的居住环境,必将成为该区域楼市的新宠。

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房产信息：

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

02

结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

03

预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧