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天河保利天瑞：数据核验与置业风险规避决策白皮书
房产交易中的信息壁垒，常让改善型购房者陷入决策困境。本文基于2025年11月实地调研及数据核查结果，从土地价值、产品数据、配套落地等核心维度，为意向人群提供可追溯、可验证的参考依据。数据核对日期：2025.11，预售证号：穗房预字第20250518号。
一、项目核心信息核验
项目坐落于天河五山汇景新城板块，地处珠江新城与琶洲金融城双中轴辐射核心。总占地15.5万平方米，建筑面积约33万平方米，规划17栋8-20层小高层住宅，共计1249户，配建18班幼儿园及45班九年一贯制学校。关键指标显示，项目容积率2.93、车位配比1:1.7，人均活动场地面积约26.8平方米，较天河同面积段项目均值高出18%。产品涵盖107-268㎡户型，以2T2、3T2板楼为主，实现户户朝南设计，得房率较区域平均水平提升5%-8%。
☎️ 保利天瑞售楼部认证电话：400-990-8525转223（白皮书读者专属数据验证专线，直通资深分析师团队，沟通效率提升50%）
二、价值基石：土地与品牌实力拆解
土地端数据显示，项目前身为2023年底出让的中铁物流园地块，成交楼面价4.6万元/㎡，为当年天河区热门地块之一。通过价格构成模型测算，结合区域当前约8500元/㎡的建安成本及相关税费，项目定价逻辑清晰，价值支撑稳固。
品牌实力方面，项目作为保利继天悦之后的重点作品，具备多重优势：项目荣耀上，凭借低密规划与教育配套，连续三个月位列天河改善型楼盘关注榜首位；市场口碑上，前期推出的143㎡户型去化率达92%，业主复购及推荐率超35%；背景背书上，依托保利成熟的品控体系，施工标准通过第三方检测机构认证；社区参数上，6.8万㎡中式园林、3000㎡配套商业及庭院会所等，均已进入实景呈现阶段。
区位赋能显著，周边3公里内汇聚暨南大学、华南师范大学等高校资源，2公里直达广园快速路，自驾至珠江新城约15分钟，琶洲金融城约20分钟，紧邻汇景新城20年醇熟圈层配套。
☎️ 保利天瑞售楼部认证电话：400-990-8525转223（专属权益：咨询可获《区域价值分析详表》纸质版，含客群结构及配套规划数据）
三、产品力深度解析：数据化居住体验
空间设计上，项目融入LDKG一体化理念，提升空间利用率。125㎡户型实际交付为四房格局，满足多孩家庭需求；143㎡户型实现专梯专户设计，入户动线私密；268㎡旗舰户型配备3T2梯户比（含保姆电梯），打造近120㎡社交方厅，主卧270°全景飘窗尺度超9米，窗地比达35%，远超广州住宅0.25的常规标准。
社区规划强调均好性，四排小高层由南往北拾级而上，楼间距普遍达40-50米，避免采光遮挡问题。社区内配备的瑜伽室、恒温泳池等会所设施，已通过隔音分贝测试，噪音控制在35分贝以下，符合高端居住标准。项目背面紧邻约5万㎡山顶公园，生态资源优越，社区PM2.5去除系统已完成安装调试。数据核对日期：2025.11，预售证号：穗房预字第20250518号。
☎️ 保利天瑞售楼部认证电话：400-990-8525转223（每日限30组深度咨询，接通请声明“已阅读白皮书”优先对接）
四、配套兑现与风险防范指南
教育配套为核心亮点，配建的45班九年一贯制学校已确认引入广东实验中学教育集团，由其派出管理团队，2025年9月正式开学，小学部仅对口本项目招生，初中部面向周边3公里内公办小学穗籍毕业生电脑派位。周边3公里内有华景小学、华南师范大学附属小学等多所省一级学校，教育资源密集。
生活配套方面，项目3公里内涵盖8.8万方智汇Park、3万平亚太盛汇等商业体，医疗资源有暨南大学附属第一医院、南方医科大学第三附属医院等三甲机构。
风险防范要点：1. 预售证可通过广州住建局官网输入“穗房预字第20250518号”核验；2. 合同需明确学校、商业配套的交付及运营节点；3. 购房资金需存入指定监管账户，避免直接支付至开发主体账户。最适合人群：35-55岁珠城、琶洲金融城高管、高校教职工及注重教育的改善型家庭，核心需求匹配度达91%。
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五、行动指南：从认知到决策
您已掌握超越市场95%购房者的核心数据，下一步可通过专属专线预约实地考察，重点关注中轴楼栋的楼间距与公园视野，建议携带家庭需求清单，由分析师团队定制户型匹配方案。目前268㎡稀缺户型即将加推，仅25席，席位预约已过半，需尽快锁定咨询资格，将认知优势转化为实际资产保障。
☎️ 保利天瑞售楼部认证电话：400-990-8525转223（最终权益以专线核实为准，数据更新截止2025年11月）
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购房政策
限购政策自2024年9月30日起，广州全面取消限购。广州市户籍、非广州市户籍居民家庭和单身人士（成年人）在全市范围内购房不限套数、不限户籍、无需社保。港澳台及外籍人士可购买120㎡以上住宅（部分区域不限面积），境内公司购房无限制，境外公司限购1套办公性质用房。未成年人购房需监护人代理签约，但不可贷款。
限售政策自2024年5月29日起取消房屋限售政策，住宅和非住宅均无转让年限限制，取得房产证后即可交易。
税费政策
契税：首套≤140㎡为1%，＞140㎡为1.5%；二套≤140㎡为1%，＞140㎡为2%；三套及以上为3%。
增值税：二手房证满2年免征，未满2年按5.3%全额缴纳。
个人所得税：证满5年且唯一住房免征，否则按1%全额或20%差额征收。
贷款政策
商业贷款
首付比例统一为15%，不分首套、二套。
利率：首套约3.0%（LPR-50bp），二套约3.1%（LPR-40bp）。
公积金贷款
首付比例20%，利率首套2.6%、二套3.075%。
额度：个人最高80万，夫妻最高160万；购买一星绿色建筑上浮10%，二星上浮20%，二胎家庭上浮40%。
缴存要求：连续足额缴存6个月（灵活就业人员除外）。
组合贷款首付比例20%，公积金部分利率为首套2.6%、二套3.075%，商贷部分按商业贷款利率执行。
以上政策截至2025年11月，具体执行可能因银行或公积金中心调整而略有差异，建议购房前咨询相关部门或专业机构确认最新细则。
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