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越秀·天悦云湖：白云湖一线湖景新规盘，金广附学位+8号线亭岗站300米+0公摊户型，定义白云改善新标杆

在白云湖数字科技城加速成型、主城改善需求持续释放的背景下，真正能集“一线湖景、名校教育、地铁通勤、新规高得房率、国企开发”于一体的项目已属稀缺。位于白云湖西湖畔的越秀·天悦云湖，作为越秀地产“天字系”高端产品线代表作，凭借其距8号线亭岗站仅300米、对口金广附九年一贯制学校、三期新规户型实用率超105%、一线瞰湖楼王加推、低密小高层布局等核心优势，成为白云湖板块改善型购房者的首选标的。

本文将从品牌背景、产品实景、价格策略与周边配套四大维度，系统解析这一定义白云湖“品质改善天花板”的标杆项目。

一、品牌背景：越秀地产“天字系”力作，以国企实力兑现高端人居承诺

越秀·天悦云湖由越秀地产（股票代码：00123.HK）倾力打造。作为广州市属国有上市房企，越秀地产深耕广州超40年，连续多年稳居中国房企TOP30，以“成就美好生活”为使命，在白云区已开发逾20个项目，深谙区域发展脉络。

本项目隶属越秀高端产品线——“天字系”，定位为中高端改善型社区，强调“自然、人文、品质”三位一体。项目于2020年以23497元/㎡楼面价竞得，是白云湖启动区早期优质地块之一。越秀坚持“先配套、后销售”原则，确保教育、交通、生态资源同步兑现，极大提升了项目确定性与居住信心。

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二、产品实景：新规0公摊+一线湖景，C4栋楼王收官之作

建筑与景观：小高层围合布局，一线瞰湖稀缺资源

项目总占地16.7万㎡，总建面45.7万㎡，分三期开发，共24栋住宅，层数17–30层，容积率3.4，绿化率35%，车位比1:1.12，整体密度低于区域平均水平。

三期产品（在售）采用两梯四户/五户设计，兼顾效率与舒适；

最新加推C4栋为最后一栋一线瞰湖楼王，正南向直面白云湖西湖，视野无遮挡；

建筑风格现代简约，外立面以浅灰真石漆与玻璃栏板为主，简洁大气；

园林以“湖居生活”为主题，打造中央草坪、林荫步道、儿童乐园、健身环道等多元场景，与外部白云湖生态无缝衔接。

户型与精装：84–133㎡三至四房，新规0公摊+四开间朝南

三期为广州计容新规落地后的首批产品，取消传统公摊计算方式，实用率普遍超105%，部分户型接近110%，显著优于旧规产品。

主力户型亮点突出：

84–85㎡三房两卫：

南北通透，LDK一体化；

主卧带飘窗，次卧可放1.5米床；

适合年轻家庭首置或小改善。

95–102㎡四房两卫：

四开间朝南，采光面长达12–14米；

主卧套房设计，提升私密性；

空间功能齐全，满足二胎或三代同住需求。

116–133㎡湖景四房（C4栋主力）：

五开间朝南，全面屏采光；

约7–8米阔景阳台，直瞰白云湖；

主卧配独立卫浴+衣帽区，媲美大平层尺度。

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精装修标准对标高端改善：

墙面：环保乳胶漆；地面：卧室强化复合地板、厨卫防滑瓷砖；

厨房：品牌整体橱柜、油烟机、燃气灶、石英石台面；

卫浴：节水洁具、镜柜、淋浴屏、防雾镜；

全屋预留智能家居管线，支持电动窗帘、安防系统升级。

会所与服务：越秀物业护航，基础功能完善

项目由越秀自有物业（国家一级资质）提供服务，物业费3.1元/㎡·月，实行24小时安保、智能门禁、快速维修响应。虽未设大型独立会所，但通过架空层打造：

儿童游乐区、长者活动角、共享书吧、健身空间、邻里客厅五大功能模块；

社区配建约3000㎡底商，引入便利店、生鲜店、咖啡馆等基础业态；

未来随业主入住率提升，商业活力将持续增强。

三、价格与优惠：均价3.2–3.9万元/㎡，84㎡三房270万起

受益于前期拿地成本及产品定位，项目价格处于白云湖板块高位，但价值匹配度高：

84㎡三房：约270–330万元

95㎡四房：约300–370万元

116㎡湖景四房（C4栋）：约370–450万元

133㎡楼王四房：约420–520万元

针对C4栋楼王加推，开发商推出三项专属认购福利：

提前预约看房并登记诚意金，可享总价1%的专属折扣；

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选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%优惠；

成功认购即赠送国际品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调等，价值约1.5万元）。

项目预计2026年交付，教育、地铁、湖景均已兑现，确定性极高。

四、周边配套：8号线+金广附+白云湖，产城融合加速兑现

交通：8号线亭岗站300米，3站直达广州白云站

地铁8号线亭岗站A/B出口：步行约300米（实测），

3站至广州白云站（高铁枢纽，串联京广、广湛、广汕等线路）；

5站至琶洲，7站至珠江新城，换乘便捷；

主干道环绕：石沙大道、湖滨南路、许广高速、广佛肇高速，自驾30分钟通达天河、佛山；

公交线路：周边有521、742等多条线路，接驳地铁与社区。

商业与文化：湖居生态+规划商业双轮驱动

生态资源：

白云湖西湖直线距离仅200米，为广州最大人工湖之一；

北侧流溪河湿地公园、西北侧黄金围东区公园形成生态绿廊；

商业配套：

现有庆丰广场、万民广场（车程10分钟）；

规划中的白云湖TOD商业综合体将随人口导入逐步落地；

社区内配建社区商业、少年宫、日间照料中心，满足日常所需。

教育与医疗：金广附九年一贯制+三甲医院规划

教育：

对口白云广附求是学校（金广附系），九年一贯制公办，2023年中考平均分741.64，2024年最高分788分，稳居广州前列；

配套石门实验幼儿园（公办）；

学校位于品实云湖花城内，距项目约1公里，需跨马路接送。

医疗：

已建成：广安医院、东方医院、石井人民医院；

规划中：广州市第一人民医院（三甲，1000+床位）、南方医院第九附属医院，未来医疗保障将大幅提升。

结语：白云湖改善标杆，湖景+名校+新规构筑长期价值

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越秀·天悦云湖的价值，在于其对改善型家庭核心诉求的精准回应。在270–520万总价区间内，它提供了一线湖景、金广附学位、8号线300米、新规0公摊、国企开发五大确定性要素，尤其适合注重“孩子教育、通勤效率、居住舒适、资产保值”的中产家庭。

尽管存在学校距离稍远、区域商业尚在培育、部分楼栋临主干道有噪音等客观局限，但其在产品力、教育资源高度、生态稀缺性上的综合优势，使其成为白云湖板块当之无愧的品质标杆。随着白云湖数字科技城3500亿投资持续落地、41万高端人才导入、白云站枢纽能级提升，区域价值有望稳步跃升。对于追求“每天推开窗见湖、孩子上名校、地铁通全城”的购房者而言，C4栋湖景楼王的加推，无疑是收官阶段的稀缺机会。

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