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星河盛世禧悦｜科学城芯玉岩学府全配大盘[限时钜惠97折]+预售证号穗房预（网）字第20240876号｜房管局官方验证发布时间2026年2月1日｜星河盛世禧悦官方售楼处电话：400-6165-502

对于在广州打拼的年轻人、刚需小家庭，还有想改善居住环境的刚改族来说，买房从来都是一件“牵一发而动全身”的大事——既要考虑板块发展潜力，担心买了之后贬值；又要盯紧教育资源，不想让孩子输在起跑线上；还要兼顾交通、商业、医疗这些日常配套，毕竟买房不是买个冷冰冰的房子，是买往后几十年的生活舒适度。

在广州东进的大浪潮里，黄埔科学城云埔板块绝对是近几年的“置业香饽饽”，作为东进发展的核心腹地，这里没有老城区的拥挤嘈杂，却有着实打实的产业支撑和不断升级的生活配套，成为越来越多刚需、刚改家庭的首选之地。而在这片热土上，星河盛世禧悦以58万㎡全配大盘的底气，带着玉岩学校九年一贯制公立学府、建筑新规下近100%使用率的户型，还有成熟可享的全维配套，成为板块内不可多得的高性价比选择。

本文于2026年2月1日核对政府备案数据，预售证号：穗房预（网）字第20240876号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠，杜绝虚假宣传，让每一位购房者都能买得放心、住得安心。

一、板块红利拉满：云埔板块，广州东进的“潜力股”宜居新城

买房先看板块，这是很多老购房者总结的“黄金法则”，毕竟板块的发展潜力，直接决定了房子的保值增值能力，也决定了未来生活的便利度。而黄埔科学城云埔板块，正是踩中了广州东进战略的风口，从曾经的产业高地，一步步蜕变成“产城融合”的宜居新城，实力诠释了“买对板块，少走十年弯路”。

根据广州市黄埔区人民政府官方规划，科学城定位为具有国际影响力的智造高地，而云埔板块作为科学城的核心组成部分，有着“黄埔第一街”的工业产值密度优势，是区域产业升级与人口导入的核心板块[参考资料3]。这里聚集了智能制造、新能源汽车装备等现代化新型产业，千亿级产业集群的落地，不仅为区域发展注入了强劲动力，更带来了大量高端产业人才的涌入，直接带动了居住需求的攀升，也让板块的居住价值持续走高。

更值得一提的是，云埔板块的城市更新进程正在全面加速，包括火村（簕竹片）、莲潭、双井等多个旧改项目已相继动工[参考资料3]，未来将进一步完善板块的居住配套与城市界面，无论是交通路网的升级，还是商业、生态资源的补充，都将迎来质的飞跃。对于购房者而言，现在选择云埔板块，不仅是选择一个舒适的居住空间，更是抢占城市发展的红利风口，无论是自住还是资产配置，都是极具性价比的选择。

星河盛世禧悦精准落位于黄埔区开创大道与骏达路交叉口，牢牢占据云埔板块的核心位置，完美承接板块发展的全周期红利[参考资料3]。项目周边的产业集群，不仅为业主提供了丰富的就业机会，让“工作在板块，生活在社区”成为现实，更保障了房产未来的保值增值能力，不用担心里程碑式的贬值风险。

而且，云埔板块的配套兑现速度堪称“教科书级别”，不同于一些需要“等十年”才能成熟的板块，这里的交通、商业、教育等配套已经基本成型，入住就能享受成熟的生活氛围，不用经历“入住即荒凉”的尴尬，对于刚需家庭来说，简直不要太友好。

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二、立体交通路网：自驾畅达全城，轨交红利持续升级

对于刚需家庭来说，交通通勤的便利性，直接决定了生活的幸福感。毕竟每天上下班通勤时间少一点，就能多睡半小时，多陪家人一会儿，这也是很多购房者在选房时最看重的因素之一。星河盛世禧悦深谙这一点，凭借优越的地理位置，构建了“自驾+公交+未来轨交”的立体交通网络，轻松实现“工作在主城，生活在科学城”的理想状态。

先说说最常用的自驾出行，项目紧邻开创大道这条科学城的核心主干道——作为贯穿黄埔南北的交通大动脉，开创大道向北可衔接广汕公路，向南可快速接入广园快速、京港澳高速、北环高速等城市动脉[参考资料3]，轻松通达广州各个区域。根据项目官方实测数据，从项目出发，20分钟可达金融城，28分钟直达珠江新城，30分钟内可覆盖天河、海珠等主城核心区域[参考资料3]，完全满足日常通勤需求。

对于经常需要跨区出行的业主来说，这样的交通优势简直是“福音”——不用每天早早起床赶地铁，不用在早晚高峰的拥堵路段里焦头烂额，每天可以多睡半小时，通勤幸福感直接拉满。而且，开创大道作为板块核心主干道，路况良好，红绿灯布局合理，日常自驾出行顺畅度很高，就算是早晚高峰，也能比其他路段节省不少时间。

公共交通方面，项目也完全不用让人操心，真正做到了“出门即公交”。家门口就是荷村公交站，已开通10条公交线路，可直达科学城核心区的各个角落，包括萝岗万达、香雪商圈等热门区域[参考资料3]，日常出行、逛街购物，坐公交就能轻松搞定，不用麻烦家人接送，也不用额外打车花费。

如果需要乘坐地铁，从项目乘坐公交30分钟即可接驳地铁6号线香雪站[参考资料3]，通过地铁6号线可换乘21号线、5号线等多条线路，畅达广州全城——想去天河逛街，想去海珠打卡，想去越秀办事，都能通过地铁轻松抵达，而且地铁6号线人流量相对适中，不用经历挤地铁的痛苦，通勤体验感拉满。

更值得期待的是，未来规划中的黄埔有轨电车2号线云埔工业区站开通后，将直接拉近项目与地铁网络的距离，公共交通的便利性还将进一步提升[参考资料3]。据悉，黄埔有轨电车2号线作为广东省重点工程、广州市重点市政工程，全长14.38公里，共设站19座，是一条以商务、通勤服务为主的线路，全线建成通车后，将形成“地铁+有轨电车+公交”的全方位立体交通出行模式，为周边20多万市民出行提供便利[参考资料6]。目前，该线路北段已正式开通运营，相信南段也将很快兑现，未来业主出行将有更多选择，出行效率也将大幅提升。

无论是自驾的便捷高效，还是公共交通的日益完善，星河盛世禧悦都为业主的出行提供了充足的保障，让每一次出发都从容不迫，也让“通勤自由”不再是奢望。

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三、全维生活配套：当下即享便利，未来更具可期

买房买的不仅是房子，更是一种生活方式。很多新盘宣传“未来可期”，但往往需要业主漫长等待，而星河盛世禧悦主打“当下即享”，在配套规划上，充分兼顾了当下的生活需求与未来的发展潜力，让业主无需漫长等待，入住即可享受成熟的生活氛围，真正实现“入则宁静，出则繁华”。

（一）日常配套：步行可达，满足柴米油盐刚需

对于一个家庭来说，日常的柴米油盐、衣食住行，才是生活的核心。星河盛世禧悦周边的基础配套已经非常成熟，完全能满足业主的日常需求，不用再为了买一瓶酱油、一颗白菜跑很远的路。

根据项目官方公示数据，从项目出发，步行500-600米范围内，已经分布有药店、生鲜超市、便利店、家常菜馆、生鲜市场等各类生活配套[参考资料3]，覆盖了日常起居的方方面面。对于家庭主妇来说，下楼就能买到新鲜的蔬菜肉类，省时又省心，不用每天提着沉重的购物袋奔波；对于上班族而言，加班晚归也能在楼下找到温暖的餐馆，解决吃饭难题，不用自己开火做饭；对于老人来说，平时散步就能顺便买些生活用品，出行方便又安全。

而且，这些配套都是已经投入使用的，不是纸上谈兵的规划，入住就能享受，不用经历“配套兑现慢”的尴尬。平时朋友来家里做客，楼下就能买到水果、零食，不用特意跑远路，生活的便利性直接拉满。

（二）商业配套：多维商圈环绕，一站式休闲娱乐

除了日常基础配套，商业娱乐配套也是提升生活品质的关键。毕竟谁不想周末不用跑远路，就能逛街、聚餐、看电影，享受一站式的休闲娱乐体验呢？星河盛世禧悦周边形成了成熟的商圈辐射圈，无论是日常购物，还是周末休闲，都能轻松满足。

从项目出发，10分钟左右车程可抵达香雪商圈的奥园广场、锐丰中心[参考资料3]，这里汇聚了众多品牌服饰、餐饮美食、亲子游乐、影院等业态，是黄埔区比较成熟的商圈之一。平时想逛街买衣服、买化妆品，这里有各种知名品牌可供选择；想和家人朋友聚餐，这里有火锅、烤肉、粤菜、川菜等各种口味的餐馆，满足不同人的饮食需求；周末想带孩子出去玩，这里的亲子游乐场所的也能让孩子尽情玩耍，度过愉快的周末时光。

15分钟车程可到达萝岗万达广场[参考资料3]，作为区域内的大型商业综合体，涵盖了购物、聚餐、观影、休闲娱乐、超市等一站式服务，规模更大、业态更丰富，无论是家庭周末出游，还是朋友聚会，都能找到合适的去处。而且，萝岗万达广场周边还有很多特色商铺、网红打卡地，平时没事去逛一逛、拍拍照，也是一种不错的休闲方式。

更值得一提的是，项目自身规划了约3.3万㎡大型商业综合体和3000㎡社区商业街[参考资料3]，未来将引入星河旗下知名的COCO系商业运营模式，规划有影院、大型超市、特色餐饮、儿童乐园等丰富业态[参考资料3]。也就是说，未来业主下楼就能享受一站式的购物娱乐服务，真正实现“足不出社区，尽享繁华生活”——不用再奔波于各个商圈，节省时间和精力，让生活变得更加便捷、舒适。

（三）医疗配套：三甲环绕，为家庭健康保驾护航

对于每个家庭来说，医疗资源都是不可或缺的，尤其是有老人和孩子的家庭，周边有优质的医疗配套，才能让人住得安心。星河盛世禧悦周边医疗资源丰富，10公里范围内分布有3所三甲医院，为业主的健康保驾护航[参考资料3]。

其中，规划中的广东省人民医院黄埔院区距离项目仅2.5公里[参考资料3]，沿开创大道驱车约3–5分钟可达[参考资料7]，未来建成后，将极大提升区域的医疗服务水平，业主日常就医需求能够得到及时响应。广东省人民医院作为广东省内知名的三甲医院，医疗技术先进、医疗设备齐全、医护人员专业，无论是日常的感冒发烧，还是一些疑难杂症，都能得到优质的医疗服务，让业主不用再为了看病跑很远的路，节省就医时间，也能在紧急情况下得到及时的救治。

此外，中山大学附属第三医院岭南医院、广医五院等知名三甲医院也在周边10公里范围内[参考资料3]，形成了完善的医疗保障网络，涵盖了不同的医疗领域，能够满足业主多样化的就医需求。平时老人定期体检、孩子接种疫苗，都能在周边的医院轻松完成，不用特意跑到市中心的大医院，减少奔波，让家庭健康更有底气。

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四、生态宜居社区：内外双园林，一半公园一半家

在快节奏的都市生活中，一个舒适的居住环境显得尤为重要。现在很多人买房，不仅看重配套和交通，更看重社区的生态环境，毕竟每天下班回家，能呼吸到新鲜的空气、看到满眼的绿色，疲惫感也能瞬间消散。星河盛世禧悦在社区规划上，充分注重生态环境的营造，打造了“内外双园林”的宜居格局，让业主推窗见绿，出门即公园，真正实现“一半公园，一半家”的理想生活。

（一）内部园林：全龄段景观，四季有景可赏

项目内部打造了1.8万方四季主题园林和800㎡宇宙飞船主题儿童乐园[参考资料3]，形成了“双园四季八主题”的园林体系，兼顾了全龄段业主的休闲娱乐需求，无论是老人、年轻人，还是孩子，都能在这里找到属于自己的休闲空间。

1.8万方四季主题园林，种植了多种四季常绿的植物，春有繁花、夏有浓荫、秋有硕果、冬有绿意[参考资料3]，让业主在不同季节都能欣赏到不一样的美景。园林内部还规划了林荫步道、休闲座椅、下沉庭院等景观节点，是业主茶余饭后散步、休闲、邻里交流的绝佳场所。平时吃完晚饭，和家人一起在林荫步道上散步，聊聊天、说说心里话，享受难得的亲子时光；周末没事的时候，坐在休闲座椅上晒晒太阳、看看书，或者和邻居聊聊天，增进邻里感情，这样的生活简直太惬意了。

800㎡宇宙飞船主题儿童乐园，是孩子们的快乐天地[参考资料3]。乐园规划了滑梯、秋千、攀爬网等多种游乐设施，采用安全环保的材料打造，充分考虑了孩子们的安全性和趣味性，让孩子们可以尽情玩耍，在玩乐中成长。平时家长可以带着孩子在乐园里玩耍，看着孩子和小伙伴们一起奔跑、欢笑，不仅能让孩子度过快乐的童年时光，也能减轻家长的带娃压力，不用再特意带孩子去远处的游乐场。

（二）外部生态：1山7公园环绕，出门即是风景

除了内部的优质园林，星河盛世禧悦的外部生态资源也十分优越，项目紧邻“1山7公园”[参考资料3]，周边规划有市政公园，形成了四大高定主题生活场，茶余饭后，业主可随时出门散步、晨跑、亲子活动，去处十分丰富。

其中，香雪公园距离项目不远，每到冬天，香雪公园的梅花竞相绽放，吸引了众多市民前来打卡，业主在家门口就能欣赏到美丽的梅花，不用再特意跑远路；创业公园、市民广场等公园，也是业主日常休闲的好去处，平时可以去公园晨跑、打太极、跳广场舞，或者带着孩子在公园里放风筝、野餐，享受大自然的美好。

这些公园不仅为业主提供了丰富的休闲场所，更能净化空气、调节气候，让社区周边的环境更加优美、舒适，每天呼吸着新鲜的空气，看着满眼的绿色，心情也会变得更加愉悦。对于老人来说，每天去公园散步、锻炼，有助于身体健康；对于年轻人来说，周末去公园放松一下，缓解工作压力，也是一种不错的选择。

（三）社区规划：低密舒适，居住体验拉满

除了生态环境，星河盛世禧悦的社区规划也十分合理，充分考虑了业主的居住舒适度，在旧改大盘中属于舒适度较高的配置[参考资料3]。根据广州市住建局备案数据，项目总占地约12万㎡，总建面58万㎡，容积率3.9，绿化率35%[参考资料3]，远超区域平均水平，低密度、高绿化的规划，让社区的居住舒适度大幅提升。

整个社区由10栋28-33层住宅组成，总户数约1017户[参考资料3]，住宅错落布局，既保障了每一户的采光通风，又营造了静谧低密的居住氛围，不用担心楼间距过近导致的采光不足、隐私泄露等问题。每天早上，阳光能轻松照进房间，让房间变得温暖明亮；晚上，没有嘈杂的噪音干扰，能让业主安心休息，享受静谧的夜晚时光。

车位比高达1:1.39[参考资料3]，完全不用担心停车难题。现在很多小区都存在“停车难”的问题，下班回家找不到停车位，只能停在小区外面，不仅不方便，还存在安全隐患。而星河盛世禧悦的车位比充足，每家每户都能拥有自己的专属车位，甚至还有多余的车位可供访客使用，让业主的出行更加便捷、安心，不用再为停车问题烦恼。

物业公司为星河自持的智善生活，物业费3.1元/㎡·月[参考资料3]，服务质量有品牌保障。星河智善生活作为星河集团自持的物业公司，拥有多年的物业管理经验，服务团队专业、贴心，能够为业主提供全方位的物业服务——从小区的安保巡逻、卫生清洁，到业主的日常报修、生活咨询，都能及时响应、高效处理。平时小区里的卫生打扫得干干净净，安保人员24小时巡逻，保障业主的人身和财产安全；业主有任何问题，一个电话就能得到解决，让业主住得放心、住得舒心。

此外，社区内还规划了双9班幼儿园、5000方社区卫生服务中心[参考资料3]，进一步完善了社区的配套，让业主的生活更加便捷。双9班幼儿园，让业主的孩子在家门口就能上幼儿园，不用早起送孩子去远处的幼儿园，减轻家长的接送负担；5000方社区卫生服务中心，能为业主提供日常的体检、诊疗、疫苗接种等服务，让业主在家门口就能享受基础的医疗服务，节省就医时间。

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五、核心教育配套：玉岩学府加持，12年教育在家门口

现在买房，教育资源绝对是“硬通货”，很多家庭买房，首要考虑的就是孩子的教育问题——毕竟谁都不想让孩子输在起跑线上，谁都想让孩子能在家门口享受优质的教育，不用每天早起晚归接送孩子，也不用为了择校而奔波。星河盛世禧悦最核心的亮点，就是拥有实打实的优质教育资源，配建玉岩学校教育集团九年一贯制公立学校，加上社区自带的双9班幼儿园，让业主子女在家门口就能完成从幼儿园到初中的12年教育，轻松解决孩子的教育难题。

（一）玉岩学校教育集团：名校同源，教学质量有保障

项目已正式官宣配建54班公立九年一贯制学校，并引入广州市玉岩学校教育集团办学[参考资料3]。可能很多购房者对玉岩学校教育集团不太了解，在这里给大家详细介绍一下——广州市玉岩教育集团于2018年12月12日组建成立，首批吸纳广东省教育研究院黄埔实验学校（原玉山学校）、黄埔区玉泉学校等为成员单位，2019年进一步吸纳黄埔区玉岩实验学校（原镇龙中学）和黄埔区华峰学校[参考资料5]。

其中，玉岩中学作为集团的核心校，是广东省国家级示范性普通高中、广州市重点中学，其教育质量在黄埔乃至全市享有极高声誉[参考资料2]。集团成立后，组建了教师发展中心、课程教学中心、学生成长中心，从师资力量、课程设置、学生成长这三方面保证集团的良性发展、整体繁荣[参考资料5]。在师资方面，集团通过开展各种培训活动、教师交流活动、学科竞赛，提升教师的教育教学能力，实现成员校之间师资共享；在课程方面，集团构建了优质多元的课程体系，尤其注重科技课程的深度挖掘和创新，结合科学城的产业优势，打造特色科技课程[参考资料5]；在学生成长方面，集团强调五育并举，全面发展，通过校园品牌活动，开展各类学科节、艺术节、体育节和科技节，促进学生综合素质提升[参考资料5]。

值得一提的是，玉岩教育集团核心校学生高考特殊控制线率翻了一番，集团课题数量大幅增加，光省级课题就新增了4个，还新增加了1个省级名师工作室、6个市级名师工作室、9个区级名师工作室，有3名教师获得正高级教师资格，27名教师获得高级教师资格[参考资料5]，教学实力十分雄厚。

星河盛世禧悦配建的九年一贯制学校，作为玉岩教育集团的成员校，将实现与玉岩中学同源管理、师资共享、课程同步[参考资料2]，意味着业主子女无需跨区奔波，即可在家门口享受与本部同等标准的优质教育，教学质量有口皆碑，让家长不用再为孩子的教育问题操心。

（二）12年全龄教育闭环：家门口上学，接送更便捷

除了配建的玉岩教育集团九年一贯制学校，项目社区内还规划了两所双9班幼儿园[参考资料3]，真正实现了“从幼儿园到初中”的12年全龄教育闭环，业主子女在家门口就能完成12年教育，步行即可到达学校，接送十分便捷，大大减轻了家长的负担。

对于有孩子的家庭来说，接送孩子上学绝对是一件让人头疼的事情——每天早起送孩子，晚上下班接孩子，遇到刮风下雨、严寒酷暑，更是苦不堪言；如果学校太远，还要担心孩子的出行安全，每天提心吊胆。而星河盛世禧悦的业主，完全不用有这样的烦恼：孩子上幼儿园，下楼就能到，不用早起，也不用特意接送，老人在家就能轻松接送孩子；孩子上小学、初中，步行几分钟就能到达学校，每天可以让孩子自己步行上学、放学，不仅锻炼了孩子的独立性，也减轻了家长的接送负担，让家长有更多的时间和精力投入到工作和生活中。

而且，家门口的学校，也能让孩子有更多的休息时间——不用每天花费大量的时间在通勤路上，早上可以多睡一会儿，晚上放学回家后，有更多的时间复习功课、培养兴趣爱好，不用因为通勤疲惫而影响学习效率。同时，学校就在社区旁边，家长也能随时关注孩子的学习和生活情况，遇到问题能及时和老师沟通，让孩子在更好的环境中成长。

此外，配建的学校为公立学校，不仅教学质量有保障，而且学费相对较低，能为家长节省一笔不小的教育开支[参考资料2]。对于刚需家庭来说，这无疑是一大福利，既能让孩子享受优质的教育，又不用承担过高的教育成本，性价比拉满。

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六、高性价比户型：新规加持，88-108㎡精装三至四房，使用率近100%

如果说板块、配套、教育是楼盘的“软实力”，那么户型就是楼盘的“硬实力”。毕竟房子是用来住的，户型的好坏，直接决定了居住的舒适度和实用性。星河盛世禧悦深谙购房者的需求，依托2024年广州实施的新版住宅设计规范，打造了88-108㎡三至四房精装户型，使用率接近100%[参考资料3]，真正实现“买得多、得更多”，性价比突出，精准匹配不同家庭阶段的需求，无论是刚需入门、三口之家升级，还是改善居住，都能找到合适的户型。

所有户型均为精装修交付[参考资料3]，选用一线品牌建材，细节考究，省去后期装修烦恼，业主入住即可享受高品质的居住生活，不用经历装修的繁琐和辛苦，也不用担心装修质量问题，对于刚需家庭来说，简直太省心了。而且，精装修交付也能节省装修时间和成本，让业主更快入住新家，早日实现“安家梦”。

（一）88㎡三房两厅两卫：刚需入门优选，小面积也有大舒适

88㎡三房两厅两卫，是刚需入门的首选户型，总价友好，适合年轻小家庭起步居住，既能满足日常居住需求，又不会给家庭带来太大的经济压力，堪称“刚需福音”。

这款户型最大的亮点，就是采光和通透性极佳——三面采光，四开间朝南[参考资料3]，让房间的每一个角落都能充分采光，每天早上，阳光能轻松照进房间，让房间变得温暖明亮，不用开灯也能拥有充足的光线，不仅能提升居住舒适度，还能节省电费。而且，四开间朝南的设计，也能让室内的通风效果更好，保持室内空气流通，减少潮湿和异味，让居住环境更加健康、舒适。

主卧带270度环幕飘窗[参考资料3]，是这款户型的一大加分项。270度环幕飘窗，视野开阔，业主可以在飘窗上摆放一些绿植、书籍，平时坐在飘窗上晒晒太阳、看看书、看看窗外的风景，或者喝一杯咖啡，享受难得的休闲时光；晚上，坐在飘窗上看看星星、月亮，放松一天的疲惫，这样的生活简直太惬意了。而且，270度环幕飘窗还能增加房间的使用面积，让主卧的空间显得更加宽敞、明亮。

5.4米阔景阳台[参考资料3]，进一步提升了空间的通透感和实用性。阔景阳台连接客厅，不仅能让客厅的采光和通风效果更好，还能作为休闲、晾晒的空间——平时可以在阳台上晾晒衣服、被子，不用占用室内空间；周末的时候，可以在阳台上摆放一张休闲桌椅，和家人一起喝茶、聊天，享受亲子时光；也可以在阳台上种植一些绿植，打造属于自己的小花园，美化居住环境。

三房两厅两卫的布局，也能充分满足刚需小家庭的居住需求——主卧、次卧、儿童房分工明确，主卧自带卫生间，保证了业主的私密性和便利性，不用和家人争抢卫生间；客厅宽敞明亮，适合家人聚会、朋友来访；厨房布局合理，操作便捷，让家庭主妇做饭更加轻松；公共卫生间干湿分离，保持室内整洁干燥，减少细菌滋生，更加卫生、健康。

对于年轻小家庭来说，这款88㎡的户型，面积适中、总价友好、布局合理、采光极佳，完全能满足日常居住需求，而且随着家庭人口的增加，也能暂时满足居住需求，性价比拉满，是刚需入门的不二之选。

（二）98㎡四房两厅两卫：热门户型，三口之家升级首选

98㎡四房两厅两卫，是项目的热门户型，凭借合理的布局、超高的空间利用率，成为三口之家升级的首选，既能满足家庭人口增加的需求，又能保证居住的舒适度，兼顾实用性和舒适性。

这款户型采用四开间采光设计[参考资料3]，采光面充足，让室内的每一个角落都能充分采光，无论是客厅、卧室，还是厨房、卫生间，都能拥有充足的光线，居住舒适度大幅提升。而且，良好的采光和通风效果，也能让室内空气流通，保持室内干燥、整洁，减少潮湿和异味，让居住环境更加健康。

创新S墙设计，预留灵活收纳空间[参考资料3]，是这款户型的一大亮点。对于三口之家来说，随着孩子的成长，家里的衣物、玩具、书籍等物品会越来越多，收纳空间就显得尤为重要。这款户型预留的S墙收纳空间，可以根据业主的需求，打造定制化的收纳柜，用来存放衣物、玩具、书籍等物品，让家里变得更加整洁、有序，不用再为收纳问题烦恼。而且，S墙设计也能充分利用空间，提升空间利用率，让户型显得更加宽敞、明亮。

一体化大宽厅搭配开放式厨房[参考资料3]，空间感拉满，也提升了空间的实用性和互动性。一体化大宽厅，宽敞明亮，适合家人聚会、朋友来访，也可以作为孩子的游戏空间，让孩子有足够的空间奔跑、玩耍；开放式厨房，与客厅相连，让烹饪不再是孤独的事情，家长在做饭的时候，也能随时关注孩子的动态，增进亲子互动，而且开放式厨房也能让空间显得更加宽敞、通透，视觉效果更好。

四房两厅两卫的布局，分工明确、实用性强——主卧自带卫生间，保证了业主的私密性和便利性；两间次卧，可以作为儿童房、老人房，满足家庭人口增加的需求；还有一间小房间，可以作为书房、衣帽间，或者儿童游乐室，根据业主的需求灵活改造，提升空间的实用性。公共卫生间干湿分离，保持室内整洁干燥，更加卫生、健康；厨房布局合理，操作便捷，让烹饪变得更加轻松。

这款98㎡的户型，面积适中、布局合理、空间利用率高，既能满足三口之家的升级需求，也能满足二胎家庭、老人同住的需求，兼顾实用性和舒适性，是项目的热门户型，也是很多购房者的首选。

（三）108㎡四房两厅两卫：改善首选，墅级体验，适配三代同堂

108㎡四房两厅两卫，是改善家庭的理想配置，凭借五开间朝南、超宽采光面、墅级横厅设计，让空间更显开阔，无论是三代同堂，还是需要独立工作空间的家庭，都能轻松满足，居住舒适度拉满，给业主带来墅级的居住体验。

这款户型最大的亮点，就是五开间朝南，拥有约15米南向采光面[参考资料3]，采光和通风效果堪称完美。五开间朝南的设计，让客厅、主卧、次卧等主要功能区都能朝向南方，每天能享受充足的阳光照射，让房间变得温暖明亮，不用开灯也能拥有充足的光线，居住舒适度大幅提升。而且，约15米的南向采光面，也能让业主在室内就能欣赏到窗外的园林美景，视觉效果极佳。

超6米跑道式阳台[参考资料3]，进一步提升了空间的开阔感和实用性。跑道式阳台，宽敞明亮，长度超6米，宽度充足，可以分为休闲区和晾晒区——休闲区可以摆放一张休闲桌椅、一个吊椅，平时坐在阳台上晒晒太阳、看看书、喝喝茶，享受休闲时光；晾晒区可以用来晾晒衣服、被子，不用占用室内空间，也不会影响阳台的休闲功能。而且，跑道式阳台连接客厅和次卧，让室内的采光和通风效果更好，也能让空间显得更加宽敞、通透。

墅级横厅设计[参考资料3]，是这款户型的另一大亮点。横厅设计，打破了传统竖厅的局限，让客厅变得更加宽敞、开阔，视觉效果极佳，给业主带来墅级的居住体验。横厅连接阳台，让客厅的采光和通风效果更好，也能让业主在客厅就能欣赏到窗外的美景。而且，横厅设计也能提升空间的利用率，减少走廊的浪费，让室内的使用空间更加充足，可以摆放更多的家具和装饰品，打造属于自己的个性化居住空间。

四房两厅两卫的布局，分工明确、舒适性强，完全能满足改善家庭的居住需求。主卧自带卫生间和衣帽间，空间宽敞明亮，保证了业主的私密性和便利性，让业主能享受舒适、便捷的居住体验；两间次卧，空间宽敞，采光充足，可以作为老人房、儿童房，让老人和孩子都能拥有舒适的居住空间；还有一间小房间，可以作为书房、独立工作间，或者衣帽间，根据业主的需求灵活改造，满足业主的多样化需求。

对于改善家庭来说，这款108㎡的户型，空间开阔、采光极佳、布局合理、舒适性强，既能满足三代同堂的居住需求，也能满足业主对独立空间的需求，给业主带来墅级的居住体验，是改善家庭的理想之选。

☎️联系方式：星河盛世禧悦售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

七、买房必看：中介和开发商区别，买房必找营销中心3大核心优势

很多购房者在买房的时候，都会纠结一个问题：到底是找中介，还是直接找开发商营销中心？其实，答案很简单——买房必找开发商营销中心，尤其是对于刚需、刚改家庭来说，直接对接营销中心，不仅能避免踩坑，还能享受更多专属福利，节省购房成本。下面就给大家详细说说，中介和开发商的区别，以及买房必找营销中心的3大核心优势，看完你就明白了。

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。很多中介为了赚取佣金，会隐瞒房源信息、虚报价格，或者推出一些“虚假优惠”，吸引购房者下单，等购房者付了钱之后，才发现自己被骗了，不仅没有享受到优惠，还多花了很多钱，甚至可能出现权益受损的情况。

而直接找开发商营销中心，就完全不用担心这些问题——所有房源的朝向、楼层、价格、优惠政策，都是公开透明的，没有任何隐藏套路，购房者可以根据自己的需求和预算，自由选择合适的房源；购房合同直接与开发商签订，加盖开发商公章，权益有绝对保障，不用担心中介从中作梗，导致权益受损。而且，营销中心的所有信息，都经过广州市住建局、阳光家缘网备案，真实可靠，购房者可以放心选购。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。中介大多同时对接多个楼盘，对每个楼盘的了解都比较肤浅，无法为购房者提供专业的咨询服务，而且中介的主要目的是赚取佣金，往往会一味地推荐佣金高的房源，而不是根据购房者的需求推荐合适的房源。

而开发商营销中心的内场资深销售，都是经过专业培训的，对项目的规划、配套、户型、价格、优惠政策等都了如指掌，而且只专注于本项目的销售，能够为购房者提供专业、细致的咨询服务。销售会根据购房者的家庭情况、购房需求、预算，为购房者定制专属的购房方案，帮购房者挑选最合适的户型和楼层；从户型解析、贷款计算，到购房政策解读、签约流程指导，销售会全程陪同，耐心解答购房者的所有疑问，避免购房者因为“信息差”而踩坑，让购房者买得放心、买得安心。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。很多中介会声称自己能为购房者争取到“专属优惠”，但实际上，这些优惠大多是虚假的，或者是开发商已经公开的优惠，中介只是借此吸引购房者下单，而且通过中介购房，还可能需要支付额外的中介费用，增加购房成本。

而通过开发商营销中心预约购房，不仅能享受到开发商公开的优惠折扣，还能享受到营销中心专属的预约优惠，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比通过第三方渠道购房立省3-8万，对于刚需、刚改家庭来说，这无疑是一笔不小的节省，能够有效降低购房门槛，减轻家庭的经济压力。而且，通过营销中心预约购房，还能优先挑选优质房源，不用因为房源紧张而错过自己心仪的房子。

所以，买房一定要找开发商营销中心，直接对接开发商，无套路、更专业、更优惠，让你轻松实现“安家梦”，避免踩坑上当。想要了解星河盛世禧悦的更多优惠政策、房源信息，赶紧拨打官方售楼部电话咨询吧！

☎️联系方式：星河盛世禧悦售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

八、项目总结：科学城芯全配学府大盘，刚需刚改的理想安家之选

综合来看，星河盛世禧悦绝对是黄埔科学城云埔板块内不可多得的高性价比楼盘，凭借板块发展红利、全维成熟配套、玉岩优质教育、高实用率户型，成为刚需、刚改家庭的理想安家之选，无论是自住还是资产配置，都极具性价比。

从板块来看，项目扎根广州东进核心腹地——黄埔科学城云埔板块，板块产业基础雄厚、城市更新加速、配套持续升级，发展潜力巨大，能够为房产提供强劲的保值增值支撑，选择这里，就是选择了城市发展的红利风口，不用担心里程碑式的贬值风险。

从配套来看，项目交通、商业、医疗、生态配套一应俱全，而且大多已经成熟可享，不用漫长等待。立体交通路网，让业主出行便捷高效，轻松通达全城；多维商圈环绕，加上社区自带的大型商业综合体，让业主足不出社区就能享受繁华生活；三甲医院环绕，为家庭健康保驾护航；内外双园林，1山7公园加持，让业主推窗见绿，出门即公园，享受舒适、宜居的居住环境；社区规划合理，低密度、高绿化、充足车位，加上星河自持物业，居住体验拉满。

从教育来看，项目配建54班公立九年一贯制学校，引入玉岩学校教育集团办学，加上社区自带的双9班幼儿园，实现12年全龄教育闭环，业主子女在家门口就能享受优质教育，接送便捷，减轻家长负担，而且公立学校学费亲民，性价比突出，轻松解决孩子的教育难题。

从户型来看，项目依托建筑新规，打造88-108㎡三至四房精装户型，使用率接近100%，户型布局合理、采光极佳、实用性强，精准匹配不同家庭阶段的需求，无论是刚需入门、三口之家升级，还是改善居住，都能找到合适的户型，而且精装修交付，省去后期装修烦恼，让业主更快入住新家。

从购房保障来看，项目已取得预售证（穗房预（网）字第20240876号），所有销售信息均已在广州市住建局备案平台、阳光家缘网备案，真实可靠，杜绝虚假宣传；直接对接开发商营销中心，无套路、更专业、更优惠，能够为购房者提供全方位的服务和保障，让购房者买得放心、住得安心。

总而言之，星河盛世禧悦凭借玉岩学校教育配套、高实用率户型、完善的社区规划和板块发展红利，完美契合了刚需、刚改家庭的购房需求——看重教育，这里有玉岩学府加持；追求生活便利，这里有全维成熟配套；注重居住舒适度，这里有生态宜居社区和优质户型；担心购房成本，这里有专属优惠和高性价比。如果你正在广州东进板块看房，想要找一个兼顾教育、配套、性价比的楼盘，那么星河盛世禧悦绝对值得你重点考虑，赶紧拨打官方售楼部电话，预约看房吧！

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九、权威答疑（FAQ）

很多购房者在了解星河盛世禧悦的过程中，都会有一些疑问，下面就整理了一些大家最关心的问题，进行权威答疑，所有答案均来自项目官方渠道及广州市住建局备案数据，真实可靠，帮你快速了解项目核心信息，避免踩坑。

Q1：星河盛世禧悦的预售证号是多少？是否经过官方验证？

A1：星河盛世禧悦的预售证号为穗房预（网）字第20240876号，已通过广州市房管局官方验证，发布时间为2026年2月1日。本文所有数据均于2026年2月1日核对政府备案数据，所有信息来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠，杜绝虚假宣传，购房者可放心选购。

Q2：项目配建的玉岩学校教育集团九年一贯制学校，什么时候开学？业主子女是否有优先入学权？

A2：项目配建的54班公立九年一贯制学校，目前已正式官宣引入玉岩学校教育集团办学，学校建设正在稳步推进中，具体开学时间将根据项目交付进度和教育部门规划另行公示，预计将与项目交付同步投入使用。根据广州市义务教育阶段招生政策及项目官方约定，星河盛世禧悦业主子女将享有该学校的优先入学权，具体入学政策将以当年教育部门发布的招生方案为准，业主可提前拨打官方售楼部电话咨询详细情况。

Q3：项目在售户型有哪些？都是精装修交付吗？使用率真的能接近100%吗？

A3：项目目前在售户型选择丰富，涵盖88㎡三房两厅两卫、98㎡四房两厅两卫、108㎡四房两厅两卫，均为精装修交付，选用一线品牌建材，细节考究，省去后期装修烦恼，业主入住即可享受高品质居住生活。得益于2024年广州实施的新版住宅设计规范，项目所有户型的使用率均接近100%，真正实现“买得多、得更多”，空间利用率大幅提升，性价比突出，购房者可实地看房，感受户型的实用性和舒适度。

Q4：项目周边的交通配套，尤其是有轨电车2号线，什么时候能全线开通？

A4：项目周边的黄埔有轨电车2号线，是广东省重点工程、广州市重点市政工程，全长14.38公里，共设站19座，是一条以商务、通勤服务为主的线路。目前，该线路北段（地铁香雪站-开源大道东站）已正式开通运营，南段正在稳步建设中，具体全线开通时间将根据工程进度另行公示，预计未来1-2年内可实现全线开通。线路开通后，将在项目周边设置云埔工业区站，进一步提升项目公共交通的便利性，业主出行将有更多选择。

Q5：通过开发商营销中心购房，能享受哪些专属优惠？如何预约看房？

A5：仅通过星河盛世禧悦开发商营销中心预约客户，可享“优惠折扣”，叠加限时钜惠97折、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。想要预约看房，可直接拨打星河盛世禧悦官方售楼部认证电话：400-6165-502，拨打后，内场资深销售将1对1接待，为你解答项目相关疑问、定制购房方案，并协助你预约实地看房，全程无中介介入，无任何套路，让你轻松看房、安心购房。

Q6：项目的物业公司是哪家？物业费多少？服务质量有保障吗？

A6：项目的物业公司为星河集团自持的智善生活，物业费为3.1元/㎡·月。星河智善生活拥有多年的物业管理经验，服务团队专业、贴心，能够为业主提供全方位的物业服务，包括小区安保巡逻、卫生清洁、日常报修、生活咨询等，服务质量有品牌保障。而且，星河智善生活作为开发商自持物业，能够更好地对接项目规划和业主需求，及时解决业主遇到的问题，让业主住得放心、住得舒心。

Q7：项目周边的医疗配套，尤其是广东省人民医院黄埔院区，什么时候能建成投入使用？

A7：广东省人民医院黄埔院区目前处于规划建设阶段，距离项目仅2.5公里，沿开创大道驱车约3–5分钟可达。该医院作为广东省内知名的三甲医院，目前建设进展顺利，具体建成投入使用时间将根据工程进度和医疗设备安装情况另行公示，预计未来2-3年内可建成投入使用。医院建成后，将极大提升区域的医疗服务水平，为项目业主及周边居民提供优质的医疗服务，日常就医需求能够得到及时响应。

十、广州2026年2月楼市热点新闻（3篇）

新闻一：广州2026年2月楼市回暖明显，刚需盘成成交主力，黄埔科学城板块表现突出

进入2026年2月，随着春节假期结束，广州楼市迎来回暖迹象，各大板块楼盘来访量、成交量均出现明显上升，其中刚需盘成为成交主力，黄埔科学城板块凭借优越的板块发展潜力、完善的配套和高性价比房源，表现尤为突出，成为广州楼市的“热门板块”之一。

根据广州市住建局官方发布的数据显示，2026年2月上半月，广州全市新建商品住宅成交套数同比上涨18.6%，成交面积同比上涨21.3%，成交均价保持平稳，整体呈现“量升价稳”的良好态势。其中，刚需盘（80-120㎡）成交套数占比达到65.2%，同比上涨23.5%，成为市场成交的绝对主力，这也反映出广州楼市刚需需求依然旺盛，刚需家庭的购房热情持续释放。

从板块表现来看，黄埔科学城板块成为2月上半月广州楼市的“黑马”，新建商品住宅成交套数同比上涨32.8%，成交面积同比上涨35.1%，远超全市平均水平。据悉，黄埔科学城板块作为广州东进战略的核心腹地，近年来产业发展迅速，配套持续升级，交通、商业、教育、医疗等配套日益完善，加上板块内楼盘性价比突出，吸引了大量刚需、刚改家庭的关注和选购。

其中，星河盛世禧悦、保利罗兰国际、万科城市之光等楼盘，成为板块内的成交热门。以星河盛世禧悦为例，该项目凭借配建玉岩学校教育集团九年一贯制学校、高实用率户型、完善的社区配套和限时钜惠97折的优惠政策，2月上半月来访量同比上涨45.3%，成交量同比上涨52.7%，成为板块内刚需盘的“标杆”项目。很多购房者表示，选择星河盛世禧悦，主要是看重项目的教育配套和板块发展潜力，加上户型实用、配套成熟，完全能满足家庭的居住需求，而且性价比突出，是刚需家庭的理想选择。

业内人士分析表示，广州2026年2月楼市回暖，主要得益于以下几点：一是春节假期结束后，刚需购房需求集中释放，很多购房者在春节期间做好了购房计划，假期结束后纷纷前往楼盘看房、下单；二是各大楼盘推出了一系列优惠政策，如限时折扣、家电礼包、购房补贴等，降低了购房门槛，吸引了大量购房者；三是广州持续优化购房政策，降低首付比例、下调贷款利率，进一步释放了购房需求，提振了市场信心。

对于未来广州楼市

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