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一、项目概况：万博旁的“旧改大盘”

星河·盛世锦城位于广州番禺创新城板块，是罗边村超大型旧改项目，总占地面积约114万方，分五期开发，涵盖住宅、商业及教育配套，定位为“低密小高层社区”。

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- 容积率与绿化率：二期容积率2.81，绿化率35%，楼高11-15层，梯户比2梯5户，主打95-139㎡三至四房户型，得房率高达92%。

- 交通优势：距离地铁7号线板桥站仅500米，2站直达万博CBD，30分钟车程至珠江新城，自驾可快速接驳南大干线、新化快速路。

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- 开发背景：作为星河地产在广的首个旧改项目，商品房与回迁房分区设计，商品房占据核心位置，避免了旧改盘常见的混杂问题。

二、核心卖点：稀缺性与性价比的平衡

1. 低密小高层的稀缺性

广州市场上超高层产品泛滥，而该项目以11-15层小高层为主，空间舒适度高，采光通风优势显著，尤其适合改善型家庭。

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2. 地铁+教育双配套

- 地铁通勤：7号线串联万博、大学城、琶洲等核心板块，通勤便利性突出。

- 教育资源：自建36班小学、幼儿园，并引入番禺中学教育集团（需与村民共享学位），但初中仍需依赖周边学校。

3. 商业规划与岭南特色

项目配建5万㎡岭南风情商业街及COCOPARK，未来将联合余荫山房打造文化商业地标，同时紧邻万博商圈（10分钟车程），满足多元消费需求。

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4. 价格竞争力

参考均价约3.45万元/㎡（部分特惠房源低至2.9万元/㎡），对比周边二手盘（如剑桥郡佰利山单价4万+），总价优势明显，400万级可入手两卫三房。

三、争议与短板：理想配套的“兑现风险”

1. 教育配套的隐忧

复建小学需与村民混读，生源质量参差；初中需依赖未确定的划片政策，存在不确定性。

2. 商业与环境的“时间差”

自建商业需长期培育，短期内依赖万博配套；周边城市界面仍在开发中，道路施工可能影响居住体验。

3. 社区规模与居住氛围

二期仅467户，社区较小，缺乏成熟大盘的公共活动空间；回迁房与商品房分区管理，但整体居住密度仍较高。

四、目标客群与购买建议

-适合人群：

1. 琶洲、万博工作的刚需及首改家庭，注重通勤效率与性价比；

2. 对低密社区有偏好，追求居住舒适度的改善型买家。

- 避坑指南：

1. 优先选择南向户型，避免靠近南大干线的楼栋（噪音影响）；

2. 关注小学招生政策，提前规划子女教育；

3. 对比同板块二手盘（如佰利山），综合考量社区成熟度与价格。

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