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越秀·阅璟台：天河芯低密纯板社区，99–125㎡新规户型+省实学位+人才公园旁，双中轴交汇的改善新标杆

在广州楼市日益内卷、核心区优质住宅愈发稀缺的背景下，天河作为城市价值高地，每一块新增住宅用地都牵动市场神经。而由越秀地产打造的越秀·阅璟台，凭借2.1超低容积率、纯板楼设计、99–125㎡新规高拓户型、广东实验中学统筹学位、毗邻清华附中湾区学校、紧邻83公顷广州人才公园等核心优势，成为天河主城近年来罕见的低密改善新品。

项目落子天河广棠板块，地处“天河路-珠江新城”传统中轴与“科韵路-广深科创走廊”新兴发展轴的交汇地带，左手繁华CBD，右手千亿科创产业，真正实现“当下即享醇熟配套，未来坐拥发展红利”的双重价值兑现。

区位价值：双中轴交汇，天河主城最后的低密净地

越秀·阅璟台位于天河区天坤三路以南、棠德路东西两侧，属于广棠片区，是天河主城少有的“零城中村”净地。该区域已形成高度成熟的“学铁商住产医园”全维生活体系，且正承接汇景板块外溢需求，成为天河东部新一轮价值跃升的核心承载区。

更关键的是，项目所处位置恰好位于广州两大战略轴线交汇点：

传统中轴：串联天河路商圈、珠江新城，汇聚全市顶级商业、金融、文化资源；

科技创新轴：沿科韵路延伸，串联网易、小鹏、阿里等2500余家高新企业，形成千亿级产业集群。

这种“双中轴芯”格局，使阅璟台既能享受珠金琶的成熟繁华，又能深度融入未来十年广州产业升级的核心引擎，区位价值不言而喻。

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项目概况：2.1容积率比肩纯墅，纯板楼社区回归居住本质

项目总占地面积约7.94万平方米，总建筑面积约11万平方米，容积率仅2.1，在寸土寸金的天河堪称“奢侈”。这一密度甚至可比肩部分低密别墅社区，极大提升了居住舒适度与私密性。

社区规划以纯板楼为主，采用2梯2户与2梯4户组合，其中板楼产品实现专梯入户、南北通透、三面采光，居住体验远超普通高层住宅。外立面采用现代简约风格，搭配精细化园林，营造静谧雅致的归家氛围。

此外，项目还将打造约4000㎡陪伴型高端下沉会所，涵盖健身、社交、亲子、休闲等功能，为业主提供超越常规的社区生活场景。

户型产品：99–125㎡新规高拓户型，精准切入改善需求

越秀·阅璟台主力产品面积段为建面约99–125㎡，全部按广州最新住宅设计规范打造，强调“高实用率+空间延展性”，在合规前提下通过阳台、飘窗等设计实现空间最大化。

约99㎡三至四房：LDK一体化布局，南向大阳台，满足年轻家庭首次改善需求；

约110–125㎡四房：南北对流，主卧套房配置，多孩或三代同住亦从容。

得益于新规20%阳台计容政策，预计实用率将显著优于旧规产品，真正做到“小面积大享受”，有效降低天河改善门槛。

教育配套：省实统筹+清湾摇号，双名校护航

教育是天河置业的核心驱动力之一。越秀·阅璟台最大亮点在于其由广东实验中学天河学校统筹安排学位，确定性极高。同时，项目紧邻已开学的清华大学附属中学湾区学校，业主子女可参与该校摇号，形成“保底+冲刺”的双重教育保障。

未来，地块还将配建一所幼儿园，实现从学前教育到初中阶段的12年教育闭环。周边更有环五山创新策源区加持——汇聚5所高校、11家科研机构、10家国家重点实验室，顶尖人才圈层为孩子成长提供素质断层领先的成长环境。

交通配套：3横2纵1轨，高效通达全城

项目虽不直接临地铁，但交通网络极为发达：

约1公里可达21号线棠东站（已开通），快速接驳天河智慧城、科学城；

规划中的19号线广氮西站距离不远，未来4站直达珠江新城，6站抵达琶洲；

自驾出行优势突出：北环高速、广园快速、中山大道、环城高速、科韵路构成“3横2纵”路网，家门口天坤三路直通科韵路，5–15分钟覆盖珠金琶三大CBD。

对于在金融城、琶洲、天河智慧城工作的高知人群而言，通勤效率极高。

商业与医疗：醇熟配套，生活无忧

商业方面，项目步行约1.5公里即达天健汇、ING未来印等新兴商业综合体，8公里范围内覆盖天环广场、天河城、K11、山姆会员店等顶级消费场所，满足从日常购物到高端社交的全场景需求。

医疗资源同样优质：广州医科大学附属中医医院（天河院区）距离仅约500米，为家庭健康提供坚实保障。

生态与环境：推窗见人才公园，城市与自然共生

项目最大生态亮点在于紧邻规划中的广州人才公园。该公园占地约83公顷，规模仅次于白云山，将成为广州市区第二大公园。建成后，业主可在家门口享受滨水步道、草坪广场、运动场地等多元生态空间，真正实现“城市繁华与自然静谧左右逢源”。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 天河芯2.1超低密纯板社区：居住舒适度领先同区；

✅ 99–125㎡新规高拓户型：降低总价门槛，实用率高；

✅ 省实统筹+清华附中摇号：教育确定性与上限兼备；

✅ 双中轴交汇+千亿产业聚集：地段价值与未来潜力兼具；

✅ 500米三甲医院+1.5公里新兴商业：生活配套醇熟；

✅ 毗邻83公顷人才公园：生态资源稀缺，宜居指数高。

需理性看待之处：

⚠️ 当前地铁需步行约1公里：依赖公交接驳或自驾；

⚠️ 19号线尚未开通：地铁利好需时间兑现；

⚠️ 板块处于开发上升期：部分界面仍在完善中。

结论：

越秀·阅璟台并非追求极致便利的“地铁上盖盘”，而是面向重视居住品质、教育确定性与长期资产价值的改善家庭。它以天河主城罕见的低密度、纯板楼形态、双名校资源与生态公园环绕，构建了一个“进可享繁华、退可拥静谧”的理想生活范本。

在天河新房普遍高总价、高密度的现实下，阅璟台以合理的产品尺度与越秀品牌背书，提供了难得的“务实改善”选项。随着人才公园建成、19号线推进及广棠片区整体升级，项目价值有望持续释放，是值得重点关注的天河芯改善标杆之作。

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