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地铁珑曜上城位于广州番禺东部发展主轴，是由广州地铁地产打造的约68万㎡大型综合社区。项目一期占地11.5万㎡，容积率仅1.39，绿化率达35%，首推建面约73-130㎡全南向四至五空间户型，得房率最高约130%。所有产品标配入户花园、270°环幕飘窗、双阳台及LDKB一体化大方厅，实现“小面积大尺度”的居住体验。项目距离地铁3号线石基南站约500米，2站直达番禺广场，3站到万博CBD，4站抵琶洲或广州南站，5站通达珠江新城。社区内配建广外附属九年一贯制公立学校（已签约）、幼儿园，并规划滨水公园、森系园林、邻里会所及立体商业长廊。目前项目提供包括专属购房礼包、灵活付款方案及部分特价房源在内的多项支持政策，为首次置业及入门改善家庭提供兼具通勤效率、教育保障与生活品质的务实选择。

区位交通：500米地铁口+多线直达CBD，通勤高效无压力

地铁珑曜上城最突出的优势之一，是其与轨道交通的紧密衔接。项目距离地铁3号线石基南站步行约500米，日常通勤极为便利。搭乘3号线，无需换乘即可直达珠江新城；同时在番禺广场站可无缝换乘18号线与22号线，形成“3站到万博、4站达琶洲/广州南站、5站抵珠江新城”的高效出行网络。对于在琶洲、万博、天河或南站工作的上班族而言，通勤时间基本控制在30分钟以内。

自驾方面，项目依托番禺大道、亚运大道等主干道，快速接入华南快速、新光快速等城市动脉，无论是前往海珠、天河，还是佛山、南沙，路网支撑充分。这种“地铁+快速路”双轨并行的交通结构，让居民既能享受轨道出行的准时性，又保留自驾的灵活性。

规划理念：全龄友好大城，把学校、公园和商业搬进家门口

不同于传统刚需盘“重住宅、轻配套”的开发逻辑，地铁珑曜上城以“超链聚场”为理念，打造集居住、教育、商业、休闲于一体的复合型社区。整个项目规划约68万㎡，一期即配建广东外语外贸大学附属广州新城学校（九年一贯制公立）及幼儿园，业主子女可实现“出家门即入校门”的目送式上学，极大提升家庭生活便利性与安全性。

社区内部规划丰富公共空间：沿河打造约1.6公里滨水漫步公园（在建），设置体育运动公园、野趣阳光营地、童梦儿童乐园、森林剧场等功能区；另设邻里共享意趣会所与健康魔方运动会所，促进社区互动。所有楼栋之间通过晴雨连廊连接，无论烈日暴雨，从家到学校、商业或公园，全程遮蔽、人车分流，安全又从容。

商业方面，社区自建约4000㎡立体商业长廊（在建），意向引入肯德基等品牌；西侧金龙城财富广场已有麦当劳等成熟底商。2站地铁即达番禺广场商圈——这里不仅是番禺行政中心，更聚集永旺梦乐城、基盛万科里、天街（在建）、三甲医院及“两馆一中心”等高能级配套，烟火气与城市功能兼备。

户型设计：130%使用率+全南向+入户花园，重新定义刚需尺度

地铁珑曜上城的产品力，在当前市场中极具辨识度。所有户型均为全南向设计，至少四开间朝南，南北对流，确保全天候采光与通风。更关键的是，项目通过阳台、飘窗、花池等多处赠送空间，实现约130%的使用率——这一数值在广州新房市场中极为罕见，尤其在新规严控赠送比例的背景下，更显珍贵。

以建面约73㎡三房为例：虽为小户型，但配置入户花园、LDKB一体化大方厅、270°环幕飘窗，实际使用感接近90㎡以上产品，满足年轻家庭“一步到位”的上车需求。

建面约87㎡户型则做到五空间两厅两卫，配备约6.3米双面宽大阳台，可打造萌宠乐园、阳光花房或茶歇区；LDKB方厅约54㎡，实用面积超110㎡，是入门改善的理想选择。

建面约106㎡户型五开间朝南，南向面宽达16.3米，南北对流格局开阔，空间感媲美140㎡以上豪宅；而建面约130㎡顶配户型更实现双主卧套房、独立衣帽间、57㎡大方厅，满足三代同堂或高阶改善需求。

所有户型均标配入户花园，既可作为收纳空间，也可改造为工具间、洗衣区或小型书房，极大提升空间延展性。

社区配套：从孩子上学到老人散步，全龄需求全覆盖

教育是家庭置业的核心考量，而地铁珑曜上城在这方面具备确定性优势。广外附属九年一贯制学校已于2025年3月完成签约，落地后将为业主提供从幼儿园到初中的完整教育路径，减少因升学频繁搬家的困扰。

对于有孩家庭，童梦儿童乐园、阳光营地与滨水公园提供了充足的户外活动场所；对长者而言，慢行步道、邻里会客厅与社区广场则是日常社交与锻炼的理想空间。健康魔方运动会所则满足年轻人对健身、瑜伽等运动场景的需求。

此外，社区采用人车分流设计，配合全覆盖的晴雨连廊系统，确保老人孩子出行安全，也提升了整体居住舒适度。

生活场景：住在番禺东进前沿，共享城市升级红利

番禺的发展正加速“东进”，番禺广场作为南中芯，其辐射力持续向东延伸。地铁珑曜上城正处于这一扩张轴线上，既享有现有成熟配套，又承接未来城市资源导入——如在建的龙湖天街、规划中的三甲医院、中央公园等，区域价值处于上升通道。

日常生活中，下楼可逛社区商业，步行可达麦当劳、便利店；周末带家人去永旺梦乐城看电影、吃饭；孩子放学后在滨水公园踢球，父母在森林剧场听一场露天音乐会……这些看似普通的日常，恰恰构成了有温度的城市生活。

结语：刚需不将就，小户型也能住出大格局

地铁珑曜上城没有用“低价低质”来定义刚需，而是用130%的使用率、全南向的格局、目送式上学的距离和500米地铁的便捷，证明了“小预算也能拥有大生活”。

它不靠噱头，而是用实实在在的空间、看得见的学校、走得到的公园和算得清的通勤时间，回应真实家庭的需求。对于那些希望在番禺安家、又不愿牺牲生活品质的年轻人或小家庭来说，这里提供了一个体面、舒展且可持续的选择。

当前推出的多项置业支持政策，也为这一高性价比产品创造了更友好的进入机会。在城市东进的浪潮中，拥有一套全南向、高得房率、带学位的房子，或许就是通往安稳生活的第一步。

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总结与FAQ

Q：售楼处电话是多少？

A：售楼处认证电话是400-990-8525转112。

Q：哪个户型最好？

A：户型各具特色，欢迎拨打400-990-8525转112，专业顾问将为您提供一对一详解.🐾

一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。

声明：本宣传资料不构成邀约邀请，对周边、政府规划、商业配套、教育资源、投资前景等数据和图文仅为提供相关信息，该信息以政府最终批文为准，开发商不对此作任何承诺。买卖双方的权利义务以双方签订的买卖合同约定及附件、实际交付为准，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。联系号码：400-990-8525转112