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一、项目核心亮点速览

维度核心优势地段与规划南站 CBD 核芯区，万科深耕 10 年 “开荒盘”，600 + 企业落地（中建四局、李锦记华南总部等），2025 年东晓南放射线通车后 15 分钟直达万博，30 分钟到珠江新城，形成 “15 轨立体交通网”（4 地铁 + 5 高铁 + 6 城轨）。

教育稀缺性南站唯一配建 12 年全龄教育住区：9 班公办幼儿园 + 36 班湖南师范大学附属九年制学校（211 梯队品牌，公办性质），填补片区教育空白，“最美上学路” 设计串联社区与学校。

产品颠覆性南站首个 “超新规户型”，使用率最高达 138%（常规户型约 80%），14 种空间变异方案：77㎡三房实现全周期适配，88㎡户型享 7.3 米通铺阳台，105㎡户型 5 米面宽对流厅 + 270° 环幕主卧，阳台占比 20% 板块最高。

配套兑现力2 万方河滨公园 + 800 米滨水绿洲实景呈现，1km 内 3 大商圈（新鸿基 ICC、花城汇、喜街），UCLA 附属医院已运营，社区内打造 “檐下烟火合集” 商业（PAIX 咖啡等品牌已进驻），超配盒子会所（健身 / 童玩 / 学习空间）。

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二、深度分析：为什么说它是南站 “价值标杆”？

1. 交通枢纽：15 轨网络重构广州南时空距离

地铁通勤

：2 号线 / 7 号线 / 22 号线（2025 后通段）广州南站 1.5 公里，社区巴士接驳；广佛环线东环 2025 年开通，3 站到琶洲，6 站珠江新城。

高铁辐射

：5 条高铁线路（京广 / 南广等），49 分钟到香港，1 小时覆盖大湾区，4 小时达华南商圈，年客流量 1.7 亿人次的 “湾区流量引擎”。

自驾升级

：东晓南放射线 2025 年 9 月通车，南站到海珠 15 分钟、珠江新城 29 分钟，打破 “南站偏远” 认知。

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2. 教育王牌：湖师大附校的稀缺性与确定性

九年一贯制公办

：湖师大附属学校（暂定名）为 211 高校附属教育体系，长沙本部中考重点率超 80%，南站校区规划 36 班，2025 年已官宣签约，填补片区优质教育空白（对比周边楼盘多依赖村小）。

全龄教育链

：9 班幼儿园 + 社区 “启智商街”+ 知学书舍，打造从启蒙到中学的 “目送式教育”，直击家庭客群核心需求。

3. 户型革命：超新规设计的空间魔法

使用率碾压

：77㎡三房两卫实现 “三面宽朝南 + LDKB 一体化”，比传统户型多 1 间房；105㎡四房带 5 米宽厅 + L 型 7 米飘窗，主卧面宽 3.6 米，堪比改善盘尺度。

阳台创新

：88㎡B 户型 7.3 米通铺阳台连接次卧，103㎡户型 270° 瞰景阳台，阳台占比 20%（普通楼盘约 12%），兼具晾晒与社交功能。

精装细节

：全屋隐藏式中央空调、8mm 超白玻璃推拉门、雀眼木木饰面（原木使用率仅 10%）、120 处魔鬼精工（如厨房门吊轨内嵌、卫生间 “九缝归一”），交标远超同价位竞品。

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4. 生态与商业：刚需盘的 “改善型体验”

滨水绿洲

：2 万方河滨公园已实景开放，800 米河岸线设垂钓区、夜跑道，社区内 1300㎡社交草坪对标日本星野酒店设计，形成 “家门口的度假区”。

商业闭环

：1km 内新鸿基 ICC（2026 运营）、花城汇、K11 select 等高端商业集群，社区内 “檐下集” 商业引入 PAIX 咖啡、健民甜品等，下楼即享烟火气。

三、优缺点客观总结：适合谁买？

✅ 优点：三大不可复制的核心竞争力

新规户型唯一性

：南站板块唯一 “超 130% 使用率” 产品，77㎡三房总价可控，105㎡四房满足三代同堂，空间利用率秒杀周边老盘。

教育资源确定性

：湖师大附校为公办九年制，非 “贴牌民办”，且万科操盘学校建设（参考深圳湾华润对学校的推动力），落地兑现更有保障。

TOD 枢纽潜力

：15 轨交通网成型后，南站将成为继珠江新城、金融城后的 “广州第三极”，项目作为万科深耕代表作，享产业、人口导入首波红利。

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❌ 缺点：购买前需注意的现实因素

地铁步行距离

：到广州南站 1.5 公里，步行约 20 分钟，依赖社区巴士接驳（发车频次待验证），对地铁通勤刚需族需权衡。

噪音影响

：部分楼栋靠近东新高速、高铁轨道，低楼层可能受噪音干扰，建议优先选择远离高速的楼栋（如首开 1 栋、9 栋位置较优）。

学校开学时间

：湖师大附校预计 2026-2027 年开学，若购房后需立即入学，存在时间差，需确认招生政策。

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四、对比周边：为什么选它而非竞品？

竞品核心差异适合人群广州城投岭南府近石壁站（300 米），但户型使用率约 80%，教育配套为南站小学（普通公立），商业依赖南站 ICC 远期兑现，适合纯地铁刚需族。

通勤依赖地铁，对教育要求不高者

越秀・星瀚 TOD22 号线小区门口，现楼发售，但户型设计中规中矩，教育为广外附校（民办），适合急需入住、预算有限的买家。

追求现楼交付，对学位要求不高者

万科・檐屿城新规户型 + 湖师大公办学校 + 滨水生态，综合配置更均衡，长期价值更优，适合兼顾自住与资产保值的家庭客群。

重视教育、追求空间利用率的家庭

五、购买建议：哪些户型最值得入手？

刚需首选 77㎡A 户型

：三房两卫，三面宽朝南，270° 全景主卧，总价约 150 万起，适合新婚家庭或三口之家，全周期户型避免换房成本。

改善优选 105㎡四房

：5 米面宽对流厅 + L 型 7 米飘窗，独立入户花园，南北通透，适合三代同堂或二孩家庭，空间尺度媲美 120㎡传统户型。

性价比之选 88㎡B 户型

：7.3 米通铺阳台 + 主卧步入式衣帽间，LDKG 一体化设计，兼顾采光与社交需求，适合预算 200 万左右的进阶买家。

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六、结语：南站 3.0 时代的 “上车门票”

万科・檐屿城的价值本质，是用 “新规户型 + 教育稀缺 + TOD 枢纽” 三重稀缺性，填补了南站板块 “有交通无居住、有产业无教育” 的历史空白。对于看好广州南发展、追求 “居住品质 + 资产增值” 平衡的购房者，它既是当下能抓住的 “确定性”，也是未来南站价值爆发的 “潜力股”。若能接受 1.5 公里地铁接驳的通勤模式，其综合性价比在番禺新盘中堪称 “天花板”。

一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。