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1. 南天名苑坐落于番禺洛溪岛的岛尖，是香港霍英东集团打造的大型低密度岛尖江景豪宅，集地段、交通、规划利好、环境、景观、配套于一体，汇聚城市稀缺资源与发展潜力。项目占地面积800亩（53万㎡），建筑面积52.8万㎡，容积率约1.06，总户数约1200户，车位比1：2，在售洋房为4梯3户、3.3米层高、23-27层的豪华装修产品，户型涵盖140㎡-270㎡四房双主套。物业公司为港联不动产物业，作为“国际金钥匙物业联盟”创始成员，物业费为高层洋房4元/㎡·月。霍英东集团在地产等多领域建树颇丰，上世纪80年代末捐建的洛溪大桥通车后，推动了番禺与广州核心区的连接，而南天名苑所在位置曾是霍老私人宅邸，由霍家第二、三代接手开发，传承匠心与创新，融入国际化生活方式。

2. 南天名苑的交通区位具有独特性，项目地处的洛溪岛是继二沙岛之后市中心第二个中轴岛，三江汇聚，位于城市中轴与珠江后航道交汇处，处于珠江后航道高端豪宅居住带。2018年洛溪岛被纳入主城区核心地段，广州中轴南移至此，形成广州塔、珠江新城的城市中轴景观。不过，项目公共交通便利性有限，出行以自驾为主，主要依赖洛溪大桥或新光快速路，这两条主干道易拥堵，岛尖地形带来了景观优势的同时，也造成一定交通闭塞，体现出“有得有失”的特点。对于习惯自驾且能接受通勤时间波动的业主而言，这样的区位仍具吸引力。

3. 教育配套是南天名苑的一大亮点，项目配备约4.8万㎡的省级双学府，提供一站式优质教育。其中包括省级九年一贯制的广东仲元中学附属学校，以及与广州教育实验集团合作的公立优质幼儿园广州市番禺实验幼儿园，目前仲元中小学及幼儿园均已开学。广东仲元中学作为百年名校，在番禺乃至广东教育界名列前茅，师资沉淀丰厚，加之项目自身业主圈层优质，内外结合为孩子营造了良好的学习成长环境，大大提升了项目对注重教育家庭的吸引力。

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4. 南天名苑的生态与社区环境极为优越，拥有城芯800亩低密环境，约800株珍稀小叶榕、2.3公里浓荫江堤，容积率约1.08，自然健康生活下楼即享。项目三面临水，270°三江汇聚景观视野，800亩半岛仅为千户所享，平均约占地440㎡/户，居住尺度舒适。社区内打造岛尖半岛体育公园，拥有广州首个岛尖马术场，与国际小马俱乐部等合作开设青少年马术培训课程，还有半岛足球场、网球场、攀岩场等，培养孩子多元兴趣。自然健康生活平台【天CLUB】已开业，由苏炳添担任首席荣誉官，含图书馆、室内外泳池、综合球馆等设施，以会员制打造圈层生活平台。

5. 南天名苑的叠墅产品“珑岸”组团极具特色，占地面积约13.7万㎡，建筑面积约7.1万㎡，容积率单组团约0.99，首推7栋楼共29套。两叠上叠392㎡，花园面积123-298㎡，天台面积约93㎡，实用率193-259%；下叠437㎡，花园面积357-797㎡，实用率229-338%，均为4+1房设计，最高可做7房。三叠上叠285㎡，首层花园27-90㎡，天台约108㎡，实用率178-274%；中叠279㎡，首层花园76-223㎡，实用率122-172%；下叠305㎡，首首层花园233-517㎡，实用率238-355%，最高可做6房。每户享私家电梯和楼梯，有天有地、户户有花园，打造别墅同款体验。

6. 叠墅产品的规划设计亮点突出，超低容积率仅0.99，除私家花园外，打造5个大型下沉式花园，含儿童乐园、瑜伽健身等功能，满足全龄需求。人车分流设计，车库位于负一层，每户可直达家门口，车位不占用室内面积，首批认购客户赠送2个车位，两叠车位配比1:4，三叠1:3。作为市面上唯一可售一线江景叠墅，户户三面采光，楼间距宽阔，点状式布局均为南北朝向，享超大景观资源与超宽楼距，打造高品质岛中岛生活。建筑采用全幕墙弧形立面，干挂石材+铝板+玻璃搭配，现代典雅，新古典主义园林灵感源于欧洲庄园，以岛居庄园为主题，打造三轴五境景观，韵承艺术臻境。

7. 南天名苑的洋房户型设计彰显豪宅品质，在售R6-R9栋洋房2024年7月底收楼，为现楼。A户型270㎡环幕江景四房，约9米超大邮轮式阳台，一线望江无遮挡，专梯专户，墅级空中双花园，约28㎡私家庭院，多功能空间，约42㎡超大主卧带270°环幕江景，阔绰双主套房。B户型约200㎡一线临江环幕大宅，270°三江视野，独立电梯入户，多功能入户花园，简约半开放式厨房，双主套房设计，R9栋为3+1房，客厅与书房打通后开间达7.2米。C户型约140㎡南向园景大宅，性价比高，三卧室朝南，双主套房，独立电梯入户，同享千万豪宅交标配置。

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8. 项目的优点十分显著，首先是独特的江景资源，三面望江，南北西均能看到开阔江面，因南面为别墅区，北阳台望江无遮挡，实现“南北都望”的景观优势。其次教育出色，自带九年一贯制广东仲元中学附属学校，名校师资与优质业主圈层结合，为孩子教育提供保障。再者产品力强，容积率仅约0.99，全广州范围内居住密度优势明显，且位于市中心。环境优雅，三面临水，2.3km私家江岸与社区园林绿化环绕，居住舒适。作为大盘，自身配套成熟，满足多样化需求。

9. 南天名苑也存在一些缺点，所在的洛溪板块整体以自住为主，发展较早，城市界面相对老旧，旧村改造短期无望，板块缺乏蜕变机会。交通通达性有限，公共交通依赖度低，自驾主要依靠洛溪大桥或新光快速路，这两条主干道易拥堵，岛尖地形带来一定交通闭塞，体现出景观与交通的“有得有失”。对于依赖公共交通或追求板块快速发展的购房者而言，这些因素可能需要考量。

10. 综合来看，南天名苑的交标、环境、景观在广州豪宅中位居前列，适合具有较强经济实力、喜欢低密度与优越自然环境、热爱体育运动、注重圈层的购房者。项目的江景资源、教育配套、低密社区与产品力形成核心竞争力，尽管存在交通与板块发展的局限，但对于追求品质生活与居住舒适度的人群，仍是值得考虑的高端居所。其大盘配套与成熟社区氛围，能满足全家庭全周期的生活需求，成为岛尖上的理想栖居地。

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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温

6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。

新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。

二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。

政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。

展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。