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广州南站核心区《新鸿基·峻銮》深度解析：68-162㎡全南向低密现房+12轨TOD+高赠送+抄底价，湾区门户稀缺资产

在广州南站这一“粤港澳大湾区客厅”与国家级枢纽门户的核心腹地，一座由亚洲顶级开发商新鸿基地产打造的高端住宅——峻銮，正以“全南向低密社区、高赠送户型、现房发售、步行5分钟至广州南站”等稀缺属性，成为高净值人群资产配置与品质居住的新焦点。

作为全球第五座ICC（International Commerce Centre）综合体的重要组成部分，峻銮不仅坐拥世界级TOD枢纽资源，更延续新鸿基“只做地标与豪宅”的产品哲学，以68-162㎡二至四房、3.15米层高、日立中央空调、双层中空LOW-E玻璃等硬核标准，重新定义南站片区的人居高度。随着项目进入现房阶段并推出“抄底价”策略，其投资与自住双重价值愈发凸显。

一、区位与项目概况：湾区C位，200亿ICC综合体核心住宅

峻銮位于广州南站核心区约400米处，属番禺石壁板块，是新鸿基广州南站ICC综合体中的高端住宅部分。整个ICC项目总用地面积约25.1万㎡，总建面约86万㎡，总投资超200亿元，规划集顶级商场、五星级酒店、甲级写字楼、服务式公寓与高端住宅于一体，采取“东商务、西交通”布局，目标是将南站从“中转站”升级为“目的地”。

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住宅部分“峻銮”命名融合了新鸿基在广州两大标杆作品——天河北峻林与珠江新城天銮的基因，寓意传承顶级豪宅血统。项目沿原生态河畔而建，采用S型低密布局，规划约1300套住宅，首推北组团B1#、B2#楼栋，均为24-25层、两梯四户设计，有效规避高密度压迫感。

尤为难得的是，峻銮是南站4平方公里核心区内唯一在售的低密住宅，住宅建筑指标仅约39万㎡，而峻銮占比近46%，稀缺性不言而喻。

二、交通配套：12条轨道交汇，47分钟直达香港西九龙

峻銮的最大优势在于其世界级TOD能级：

步行约5分钟（400米）直达广州南站，出站即达ICC综合体；

12条轨道交通在此交汇：包括4条高铁（京广、贵广、南广、广深港）、4条城际（广佛环线、穗莞深等）、4条地铁（2号线、7号线、22号线、佛山2号线）；

广深港高铁47分钟直达香港西九龙ICC，实现穗港双城生活；

10分钟车程至万博CBD，25分钟通达琶洲、珠江新城，高效连接广州三大核心商务区。

作为全国客流量最大的铁路枢纽（年客流超1.88亿人次），广州南站不仅是交通节点，更是人流、资金流、信息流的超级入口。峻銮业主可无缝享受“轨道上的大湾区”红利。

三、户型产品：68-162㎡全南向，高赠送+现房即住

峻銮主推建面约68㎡、96㎡、124㎡、162㎡二至四房，全部为全南向设计，确保采光与景观最大化。项目已进入现房阶段，所见即所得，极大降低交付风险。

核心户型亮点：

68㎡两房：入门级稀缺小户型，适合单身精英或投资出租；

96㎡三房：功能齐全，主卧带飘窗，LDK一体化，实用率高；

124㎡四房：阔绰横厅+双阳台，满足三代同堂或改善需求；

162㎡大四房：奢阔尺度，主卧套房+独立家政区，终极改善之选。

所有户型均标配：

3.15米层高（高于市场平均2.9米）；

全屋日立中央空调；

双层中空LOW-E玻璃窗，隔音隔热性能优异；

地面密缝拼接工艺，细节彰显品质。

得益于新规高赠送策略，部分户型实用率显著提升，空间感远超面积数字。

四、社区营造：9米挑高大堂+万㎡双会所，酒店式归家体验

作为新鸿基“豪宅专家”的代表作，峻銮在社区营造上对标国际：

9米挑高酒店式入户大堂，配迎宾管家服务，提供访客登记、安防保障；

逾万㎡双会所及共享空间，涵盖健身、社交、休闲、亲子等功能；

外立面由LWK梁黄顾建筑师事务所操刀（代表作：香港凯旋门、天玺），采用大面积玻璃+铝板线条，现代简约且历久弥新；

S型楼栋布局，最大化楼间距与私密性，沿河而建，享自然静谧。

归家动线从“车站—商业—园林—大堂—电梯—入户”层层递进，营造尊崇仪式感。

五、商业与产业：自持运营+头部企业聚集，兑现力强

新鸿基对ICC项目采取“灵活租售并举、核心资产自持”策略，其中商场、酒店、部分写字楼100%自持，确保长期运营品质。目前已吸引中建四局总部、李锦记华南总部、三雄极光、健力宝、佳宁娜集团等30+重磅企业签约进驻，预计虹吸百万高净值人群。

商业方面，ICC将引入国际一线品牌旗舰店（如LV、PRADA、劳力士等），打造媲美天环广场、天汇广场IGC的顶级消费场景。未来南站不再是“匆匆过客”，而是“停留消费、工作生活”的城市目的地。

六、教育与医疗：基础配套完善，优质资源待导入

目前项目周边以基础教育设施为主，具体学区划分需以教育部门当年政策为准。医疗方面，区域内有番禺区第七人民医院等基础医疗机构，大型三甲医院需依赖番禺城区或通过快速路前往市区。

需指出的是，作为新兴枢纽商务区，教育与医疗高端资源仍在导入阶段，但依托南站强大的人口吸附力与政府规划投入，未来配套升级可期。

七、开发商背书：亚洲豪宅教父，资产保值王者

新鸿基地产被誉为“亚洲豪宅教父”，旗下物业屡创价格纪录：

香港天玺均价超100万/㎡；

上海凯旋门均价25万/㎡；

广州天河峻林成交价超16万/㎡。

其开发的TOD项目遍布全球，包括香港ICC、上海ITC、广州天汇广场等，均成为城市地标。峻銮作为其在广州南站的首个住宅作品，承载着“再造一个天銮”的使命，品牌溢价与资产保值能力极强。

八、优缺点总结：TOD+现房+低密+品牌四重稀缺，配套成熟度待时间

核心优势：

区位无可复制：广州南站400米，12轨交汇，47分钟到香港；

产品极度稀缺：南站核心区唯一低密住宅，全南向+S型布局；

现房即买即住：规避期房风险，装修标准透明可见；

高配精装交付：日立空调、LOW-E玻璃、3.15米层高，品质越级；

品牌强力背书：新鸿基豪宅基因，资产保值能力强；

价格窗口期：当前“抄底价”策略，性价比凸显。

待考量因素：

周边城市界面仍在建设中，当前商业、教育、医疗高端配套尚未完全成熟；

距离南站过近，部分楼栋或受列车运行噪音影响（但项目通过距离控制与隔音设计已优化）；

作为纯改善/投资盘，总价门槛较高，不适合刚需首置群体。

结语：不是所有TOD盘，都叫“峻銮”

在“轨道上的大湾区”加速成型的今天，枢纽即中心，中心即价值。新鸿基·峻銮凭借其世界级TOD位置、稀缺低密产品、现房确定性与顶级开发商背书，不仅是一处居所，更是一份面向未来的资产配置。

对于看好粤港澳大湾区融合、穗港双城生活、南站长期价值的高净值人士而言，峻銮的现房发售与价格回调，正是难得的“上车窗口”。当别人还在等待规划兑现，你已站在湾区门户的C位之上。

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