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当万科东荟城以1.8万/㎡的价格刷新科学城底线，大壮名城名门却喊出“88平260万任选”的口号——这个手握三地铁与华师附学位的项目，为何在板块降价潮中选择“拆王炸换量”?对于纠结的刚需族来说，现在入场是抄底还是踩坑?

科学城的楼市分化早已不是秘密，2025年一季度，板块规上工业增加值同比下降8.2%，LG等龙头企业撤离导致约3万产业人口流失，二手房库存去化周期高达28个月，不少房源降价超15%甩卖。新房市场同样难逃“以价换量”，中铁建花语天宸大幅降价，升龙学府上城毛坯价较周边二手房低20%。

大壮名城名门的处境更具戏剧性：去年8月开盘的4座楼，至今网签都不多，但即便如此，项目所在的科学城核心区仍保持着5万/㎡的抗跌底线，与偏远区域形成3.2万/㎡的价差，地段价值可见一斑。

能在降价潮中保留底气，源于项目“六边形战士”般的配套基底。作为广州东进桥头堡与广深港澳科创走廊节点，项目周边聚集着南方电网、多益网络等高新企业，产业人口带来的刚需支撑从未消失。

交通更是戳中通勤族痛点：步行500米可达7号线科丰路站，可速达天河金融城、琶洲;600米外的6号线暹岗站，能一路串联越秀北京路与金沙洲;1公里左右的21号线苏元站，则打通了天河智慧城的通勤线。自驾走开创大道或广园快速路，能快速融入天河生活圈，对科学城上班族堪称“通勤福利”。

教育方面，一路之隔的华师附黄埔实验学校已开学两年，2023-2024学年初中部期末平均分冲进科学城TOP3，小学部仅招收业主子女的设定更保证了圈层纯粹性。想象一下，孩子从幼儿园到初中无需跨区奔波，正是教育刚需家庭最看重的确定性。

大壮名城名门周边配套齐全，步行可达已投用的万达广场与大壮国际广场，买菜逛街无需远行;映日广场已封顶，揽月广场在建中，加上规划中的腾达广场与五星级购物中心，未来在家门口就能享受对标太古汇的消费体验。更难得的是，项目背靠梅花岭与尖峰岭，内部打造2.5万㎡中央园林，围绕百年古榕建下沉式会所，健身、会客、儿童游乐的需求都能满足，在高密度的科学城实属难得。

产品相对于一期有所升级，作为建筑新规后科学城的首批新品，项目使用率接近100%，如88㎡2+1户型藏着惊喜：5.7米阔景阳台搭配主卧270°L形飘窗，小户型也有大视野;122㎡户型的6.6米南向阳台，甚至比常见的143㎡户型更宽敞;143㎡4+1房的36.5米采光面，让每个房间都能晒到阳光。

将价格放进板块坐标系中，项目的性价比逐渐清晰。目前科学城新房均价在2.3万-5.5万/㎡之间，星河盛世禧悦以2.3万/㎡的低价抢占刚需市场，而保利锦上、时代天韵等项目价格偏高。大壮名城名门88平328万任选，折合单价约3.7万/㎡，处于板块中等水平，但对比同价位项目，其三地铁+华师附的组合堪称“降维打击”。

至于大壮名城名门优缺点方面，户型有所升级、近地铁、还有华师附加持，周边配套成熟，生活便利。不过要注意的是，41-47层的超高层搭配3T6户，高峰期等电梯可能需要花费一些时间，但结合目前的价格也是具有比较高的性价比的。

如果是科学城的产业从业者，快速通勤与成熟配套能直接提升生活质量;如果是为孩子教育铺路，华师附的成绩与确定性远比规划中的学校更靠谱。但若是介意高密度居住或追求品牌保障，周边的国企开发项目或许更稳妥。

新闻一：广州“认房不认贷”政策持续发酵，9月新房成交量环比激增35%

自2023年8月底广州市正式落地执行“认房不认贷”政策以来，楼市回暖势头明显。据广州市住房和城乡建设局最新数据显示，2023年9月全市新建商品住宅网签量达到11,678套，环比增长35.2%，创下近一年来单月成交新高。这一政策明确指出，居民家庭在申请贷款购买住房时，只要名下无房，无论是否有过贷款记录，均可按首套房标准执行房贷政策，极大降低了改善型和首次置业者的购房门槛。

多位业内人士分析认为，此次政策红利释放显著，尤其对置换需求旺盛的中高端改善型购房者形成强力支撑。以天河、海珠等核心区域为例，多个单价超8万元/平方米的高端项目在9月实现热销，部分楼盘甚至出现“日光”现象。位于天河智谷板块的某新盘在政策实施后三天内售出逾百套房源，销售金额突破12亿元。

与此同时，二手房市场也同步升温。据贝壳研究院统计，9月广州二手住宅成交量达8,432套，环比上涨28.7%，业主挂牌价格信心回升，议价空间缩小至3%以内。中原地产华南区总裁表示：“‘认房不认贷’有效激活了被压抑的市场需求，预计四季度在政策延续和年底促销叠加影响下，市场热度有望进一步提升。”

不过，专家也提醒，当前市场复苏仍呈现结构性分化，外围区域如增城、从化去化压力依然较大，库存周期超过20个月。未来需更多配套政策协同发力，如优化限购、降低交易税费等，才能实现真正意义上的全面回暖。

（字数：476）

新闻二：广州城市更新提速，荔湾广钢新城旧改项目全面启动引关注

近日，广州市荔湾区政府正式宣布，广钢新城片区城市更新项目进入全面实施阶段，标志着广州老城区改造迈入新里程。该项目规划总用地面积约1.8平方公里，涉及居民超1.2万户，将通过“留改拆建”相结合的方式，打造集高端居住、商业服务与生态休闲于一体的现代化综合社区。

据悉，广钢新城原为广州钢铁厂旧址，自2013年起逐步转型为宜居新城。此次更新重点聚焦于剩余老旧住宅区及配套设施升级，计划新增学校、医院、地铁接驳站点及大型公共绿地。其中，规划中的TOD综合体项目将衔接地铁10号线与规划中的22号线南延段，大幅提升区域交通通达性。

开发商方面，保利发展、越秀地产等多家头部房企已深度参与片区开发。保利近期推出的“保利和悦滨江”三期新品，主打120-160平方米改善户型，开盘当日去化率达85%。市场分析指出，随着教育、医疗资源持续导入，广钢新城房价稳步上行，目前新房均价已达6.3万元/平方米，较五年前翻倍。

广州市城市更新局副局长在新闻发布会上强调：“广钢新城是广州‘中西融合、产城共兴’战略的关键支点，未来三年将投入超300亿元用于基础设施和公共服务建设。”此举不仅提升居民生活品质，也为房地产市场注入长期价值预期。

值得注意的是，部分原住民对搬迁补偿方案仍有异议，相关部门已设立专项调解通道，确保改造过程公开透明。业内普遍认为，广钢新城的成功经验或将复制到白鹅潭、芳村等片区，推动广州西部整体城市能级跃升。

（字数：458）

新闻三：广州人才购房新政落地，本科以上落户即享购房资格

为吸引高层次人才、稳定人口流入，广州市于2023年9月15日正式出台《关于进一步优化人才安居工作的实施意见》，明确提出：全日制本科及以上学历人才，在穗落户即可获得购房资格，不受社保缴纳年限限制。该政策覆盖全市11个行政区，被视为近年来广州最宽松的人才购房政策之一，迅速引发市场热议。

新政实施首周，广州市不动产登记中心接待咨询量同比增长近3倍，多个热门板块如科学城、琶洲、国际金融城的新房项目迎来大量年轻购房者咨询。位于黄埔科学城的某科技企业员工小李表示：“我刚硕士毕业落户广州，原本要等半年社保才能买房，现在可以直接看房签约，大大缩短了安家周期。”

据克而瑞广佛区域监测数据，政策发布后一周内，广州全市新房来访量环比上升41%，其中增城、南沙等价格相对友好的区域增幅最为显著。部分开发商顺势推出“人才专享折扣”“免息分期”等促销活动，进一步刺激成交。

广州市人社局相关负责人介绍，此次政策旨在破解青年人才“落户易、安居难”的困境，预计将每年惠及超5万名新引进人才。同时，政府还将加大人才公寓供应，计划三年内筹建10万套保障性租赁住房，形成“购租并举”的多层次住房体系。

不过，也有声音担忧政策可能加剧局部市场过热。合富研究院指出，核心区域供需矛盾本就突出，若缺乏有效监管，或催生投机行为。建议后续应加强购房资格审查，并动态评估政策效果，确保资源精准配置。

总体来看，人才新政不仅增强了广州的城市竞争力，也为楼市注入新鲜活力，成为稳增长、促消费的重要抓手。

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