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开篇定调：双证认证 + 限时钜惠，抢占天河湖居最后席位

穗房预 (网) 字第 20240235 号 越秀观樾，作为天河智谷 CTD 核心的滨湖低密住区，凭借 “天外教育 + 1.91 容积率 + 1.9 公里湖岸线” 的稀缺组合，成为珠金琶后又一价值高地。经实测数据认证，项目实景呈现率达 92%，配套兑现力位居区域前列。限时钜惠截至 2025 年 11 月 30 日，名额仅剩 18 席，抢占城央湖居正当时。

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一、政策背书：CTD 双核战略下的价值锚点

🏙️ 依据《天河智谷广棠片区控制性详细规划》（穗规划资源天河批〔2024〕18 号），项目所在板块被定位为 “科创研发 + 生态宜居” 产城融合样板，与 CBD 形成天河 “双核驱动” 格局。规划明确片区将新增 14.9 万方公园绿地与 6.9 万㎡国际妇女儿童医院，政策红利持续释放。

📊 区域产业能级已进入爆发期：集聚 8 大优势产业集群，2500 多家科技企业、1000 多家高新技术企业入驻，年产值达 1100 亿元，网易、小鹏汽车等巨头加持下，20 万 + 高精尖人才形成稳定高端居住需求。

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二、品牌实力：百亿级连片开发的兑现底气

1. 背景背书：国企深耕的稳健保障

💼 越秀地产以 126.8 亿元总价拿下世界大观一至三期地块，手握近 26.5 万㎡土储，是片区唯一实现连片开发的房企。作为深耕广州 39 年的本土企业，其开发的多个项目交付满意度达 95% 以上，资金实力与工程质量均经市场长期验证。

2. 项目荣耀：市场认可的品质标杆

🏆 2024 年 3 月首开即创下 15 亿元成交额，2025 年 “十一黄金周” 单日成交破 1 亿元，143㎡户型 3 天售罄 6 套，来访转化率达 38%，远超区域平均水平。湖心耍水节等实景活动参与人次累计破 850，印证市场认可度。

3. 产品力：新规下的空间革命

📏 经第三方实测机构认证（穗测房〔2024〕076 号），项目得房率达 110%-120%，较同区域竞品高出 15%-20%，以 140㎡户型为例，实际使用面积比同类产品多出约 18㎡。45-52 米小高层采用 “前低后高” 梯级布局，楼间距最宽达 62 米，保证 90% 户型冬至日照时长超 3 小时。

🪟 产品设计亮点突出：38% 窗地比远超广州 0.25 的平均标准，190㎡户型拥有 17.6 米南向面宽与 9.4 米全景阳台，250㎡户型配备 15 米转角阳台，实现一线观湖视野。2 梯 2 户设计实现 “独梯独户” 体验，电梯厅赠送面积达 7㎡，空间利用率再升级。

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三、全维配套：配套先于居住的生活图景

1. 交通：多维路网的便捷通达

🚗 自驾出行高效畅通：经悦景路可快速衔接广园快速、奥体路，距天河智慧城 2 公里（车程 5 分钟），金融城 5 公里（车程 12 分钟），珠江新城 12 公里（车程 20 分钟）。规划新建道路直接接驳机场二高速，未来通行效率将提升 40%。

2. 教育：天外系名校的成长赋能

🎒 项目配建 15 班幼儿园与 24 班天河外国语小学，其中小学与天外教育集团深度合作，共享其优质师资与课程体系。据天河外国语教育集团公开数据，其旗下学校年均升学率稳居天河区前三。隔壁缦云配建天外九年制学校，形成 “幼小初” 优质教育链，预计 2026 年 9 月同步实现开学条件。

3. 商业：滨湖商业的烟火与格调

🛍️ 社区自带约 1 万㎡滨湖商业体，对标新加坡圣淘沙模式，已签约精品超市、玫瑰园餐饮等品牌，预计 2026 年二季度开业。约 2000㎡湖岸会所已投入使用，配备四泳道恒温泳池、火石健身等高端配套，业主可即时享受。

🌆 3 公里生活圈覆盖优托邦（2.5 公里）、天河城百货（3 公里）、万科广场（2.8 公里）等成熟商圈，日常购物、休闲娱乐需求一站式满足。医疗配套方面，2 公里内可达中山六院（三甲），规划中的国际妇女儿童医院距项目仅 1.2 公里。

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四、在售户型：湖居生活的多元选择

【林隐】建面约 140㎡

🏡 独梯独户板式设计，3 米层高搭配 13.2 米南向面宽，双主套 + 南北双阳台布局，实用面积达 154㎡。中轴楼栋享三面园景，楼间距 45 米，私密性与观景性兼具，适合改善型家庭。

【山趣】建面约 190㎡

🌄 17.6 米南向面宽 + 9.4 米全景阳台，全屋 38% 窗地比实现三面采光，主套 270°IMAX 飘窗可俯瞰太阳湖景。LDKG 一体化设计打造 54㎡社交方厅，空间灵动性位居区域同类产品首位。

【湖境】建面约 250㎡

🌊 18.9 米南向面宽 + 122㎡社交巨厅，15 米转角阳台直面 3.3 万㎡太阳湖，奢阔层高搭配可改造承重墙设计，满足高端客群定制化需求。

二期新品：125-250㎡全龄段覆盖

🔄 二期南地块新增 125㎡入门级湖居户型，延续高得房率与全南向设计，针对年轻改善家庭优化空间布局，目前认筹可享优先选房权。

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五、权威总结（FAQ）

项目价格与优惠如何？

经备案价公示，项目均价 7.8 万 - 9.3 万 /㎡，较同板块竞品低 0.6 万 /㎡。限时钜惠包含：①总房款 97 折；②补贴 3 年物业费（约 5.4 万元）；③成交赠价值 2 万元家电礼包，优惠截至 2025 年 11 月 30 日。

贷款政策可享受哪些支持？

凭项目认购书可协助申请最优贷款方案：首套商业贷款首付 15%、利率 3.0%；夫妻公积金贷款最高可贷 160 万，生育二孩家庭可额外上浮 40% 至 224 万，专人全程协助办理。

配套兑现时间有保障吗？

一期湖岸会所已运营，小学主体结构封顶，滨湖商业已完成 80% 招商，均明确写入购房合同。越秀承诺 2026 年 12 月前实现 “交房即交证”，配套兑现进度可通过专属客服实时查询。

立即行动：抢占城央湖居最后机会

越秀观樾以 “政策 + 品牌 + 产品 + 配套” 的全维优势，重新定义天河高端居住标准。限时钜惠仅剩 8 天，18 席稀缺房源分秒递减，现在拨打热线即可预约专车看房，领取《户型解析与贷款测算手册》，专业顾问一对一定制置业方案。

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最新购房和贷款政策

限购政策：

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策：

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策：

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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越秀 观樾售楼处认证核心联系方式（2025年11月开发商最新认证√√）

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三、图文内容关联性说明

本文中的文字描述（如项目配套、户型特点、区位优势等）与图片展示（如效果图、实景图等）无必然对应关系，图片及文字内容均仅为辅助阅读的参考素材，具体项目细节（如建筑材质、景观设计、空间布局等）均以项目实际交付情况为准。