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广州天河国际生态区是城央少有的“生态与繁华兼顾”的板块

这里距离天河CBD、金融城CBD仅约6公里

既能快速接入核心商圈的便捷，又被约71万㎡原生林海与月亮湖等自然景观环绕，形成了独特的居住氛围。

缦云广州作为落子于此的住区，便扎根在这片兼具自然底色与都市属性的土地上。

从社区规划来看，缦云广州的设计更侧重居住的舒适度与实用性。

项目总占地约8.1万㎡，总建筑面积约37万㎡，分三期开发

由42栋16-17层的纯板式小高层构成，总户数约1270户 。

社区容积率3.11，绿化率达到39%，搭配1:3的车位比与约3000个车位，居住密度相对宽松。

社区没有刻意打造繁复景观，而是依托半山地形

打造了四大轴线七大主题的叠层园林，将植被与双层步道立体结合

加上外围的林海与湖泊，日常散步时能明显感受到清新的空气 。

内部配套很全面，不仅有5800㎡的星际会所，涵盖运动、健康、教育等日常需求

还在楼宇间设置了共享泛会所，包含儿童书吧、共享办公等空间，全龄段的生活需求基本能覆盖 。

交通出行的便捷度是很多人选房的重点，缦云广州在这方面有着明确优势。

项目周边有三横四纵的主干道网络，北接沈海高速、环城高速

南连广园快速、华南快速，自驾20分钟左右就能抵达太古汇、珠江新城等商圈 。

公共交通也很方便，距离地铁4号线车陂南站约1.5公里，21号线黄村站约2公里，步行15-20分钟可达

搭乘地铁能快速通达天河各核心区域，日常通勤或出行都比较省心。

周边的生活配套已经相当成熟，完全能满足日常所需。

教育资源尤为突出，项目自建了45班的九年一贯制公立学校，由天河外国语教育集团管理

2025年9月已正式开学，从幼儿园到初中的教育需求在家门口就能解决

周边3公里内还有执信中学、清华附中、贝赛斯国际学校等名校，选择很丰富 。

医疗方面，6公里范围内有暨南大学附属第一医院、中山大学附属第三医院等多家三甲医院，为健康提供保障。

商业上，800米内有优托邦购物中心、居然之家等商超，日常买菜购物很方便

驱车20分钟还能到天河路商圈，满足休闲消费需求 。

目前缦云广州在售的户型涵盖145㎡至314㎡的三至五房

适配不同家庭结构的需求，且均为精装修交付，物业费9.9元/㎡ 。

145㎡的三房户型很受三口之家青睐，独享私家电梯厅，入户后是约7.1㎡的森幕宽厅，采用LDKB全明设计

每个空间都通透敞亮，储物空间规划也很合理。

174㎡的四房带有270度环幕观景阳台，坐在阳台就能望见林海或湖景

还设计了高定双套间，长辈与主人的居住私密性都能兼顾。

190㎡的户型有两种设计，一种是双阳台搭配双洄游动线，观景与生活功能分区明确；

另一种采用经典四叶草布局，光幕三面宽设计让采光效果拉满

270度超广角视野能最大限度接纳自然景观。

264㎡的五房亮点在于10.3米的南向景观阳台，南北双景观加持

主套配有步入式衣帽间，*的灵动岛设计还能实现生活场景的多重切换。

315㎡的大户型则适合人口较多的家庭，空间尺度开阔

细节设计更注重家庭成员的互动与私密平衡 。

值得一提的是，项目一期已在2024年12月交付，二期预计2025年底交房

属于准现房状态，社区环境、户型格局都能实地查看，不用承担期房交付的不确定性。

社区内还打造了长约500米的“云廊”，串联起健身区与共享空间，为邻里互动提供了好去处 。

不过要注意，距离最近的地铁站步行需15分钟以上

依赖地铁通勤的业主可能需要搭配短途代步工具。

综上所述，缦云广州在生态环境、教育配套和户型实用性上优势明显，准现房属性也降低了购房风险

适合重视教育资源、偏好自然居住环境且需通勤天河核心区的家庭，是天河区值得考虑的选项。

广州楼市近期热点新闻汇总

热点新闻一：单日吸金67亿！广州四宗宅地顺利出让，核心区成房企争夺焦点

2025年12月15日，广州土地市场迎来年底收官阶段的重磅土拍，天河、黄埔、南沙四宗热门涉宅地集中出让，最终合计揽金超67亿元，再次印证了核心区域房地产市场的强劲吸引力。此次成交的四宗地块中，天河金融城东区AT091410地块最受关注，珠实地产以22.12亿元成功竞得，折合楼面价约40800元/㎡，该地块凭借"学铁商齐全+二线南向江景"的核心优势，成为本次土拍的焦点地块。

据了解，金融城410地块位于车陂南地铁口，紧邻4号线与5号线换乘站，车陂南隧道开通后，自驾至琶洲仅需几分钟，交通便捷度大幅提升。教育配套方面，相邻的415地块将配建18班小学，该地块未来大概率纳入该学校统筹范围，而商业配套则依托金融城核心区的写字楼集群与周边的山姆、宜家等成熟商圈，生活便利性无需担忧。值得注意的是，珠实此前已拿下相邻的415地块，此次补仓后将实现两地块联动开发，打造总货值超100亿元的高端社区，产品定位将参考珠城颐德公馆，规划140-200㎡主力户型及250+㎡大户型，有望成为珠金琶片区的标杆项目。

同期成交的黄埔长洲岛地块则以稀缺低密属性脱颖而出，中交城投以28.44亿元底价竞得该地块，楼面价18227元/㎡。该地块用地面积达20.06万㎡，容积率仅1.01，建筑限高30米，且坐拥三面环江的一线江景资源，是广州近年出让的宅地中罕见的低密江景地块。区位上，地块10分钟可达大学城，20分钟直达琶洲，能够精准承接高净值改善人群需求。南沙灵山岛两宗地块则由南投以16.7亿元联合竞得，综合楼面价约10143元/㎡，作为"超新规"地块，其25%的阳台率将带来更高的空间使用率，对刚需群体极具吸引力。

此次土拍呈现出明显的分化特征：核心区地块由珠实等龙头房企积极争抢，郊区地块则由城投兜底，房企拿地逻辑更趋理性。业内人士分析，金融城、长洲岛等地块的成交信号表明，具备优质配套与稀缺资源的地块仍有强劲市场支撑，而这些地块未来入市后，将为广州改善型住房市场注入新的活力。

热点新闻二：南沙"购房入学"新政引热议，广州学位房市场迎来结构性调整

2025年广州教育格局迎来重大变革，南沙区率先推出"购房入学"政策，明确非户籍家庭购买特定新建商品住房可统筹安排公办学位，这一政策不仅引发市场广泛关注，更推动广州学位房市场呈现明显的结构性分化——传统老城区"老破小"学位房价格显著回落，而配建名校的新兴板块新房成交量则逆势上涨。

南沙"购房入学"政策细则显示，该政策仅适用于2024年1月1日后出让土地上的新建商品住房，二手房、商办物业均被排除在外，非户籍家庭需提供连续12个月社保或纳税证明，且房产须为家庭唯一住房。值得注意的是，政策所指的"统筹学位"主要为区属公办学校，如南沙街小学、金隆小学等，而广州外国语学校、华南师范大学附属南沙小学等省市属名校，仍执行"人户一致+提前3年落户"政策，并未纳入购房统筹范围。据南沙区教育局发布的学位预警，2025年已有7所小学、5所初中出现学位紧张情况，其中华南师范大学附属南沙小学本校区2024年报名人数超计划30%，实际调剂率达25%，进一步凸显了优质学位的稀缺性。

政策落地后，广州学位房市场呈现"冰火两重天"态势。在越秀区，对口署前路小学的寺贝通津小区等传统学位房"老破小"价格持续回调，部分房源较高位时跌幅超30%，即使是单价8.3万/㎡的房源成交，也难改整体下行趋势。这一变化与多区推行的教育资源均衡化政策密切相关，天河、荔湾试点"1所名校+2所普校"的多校划片模式，越秀区教师轮岗比例达30%，传统学位房的"名校附加值"大幅缩水。

与之形成鲜明对比的是，配建名校的新兴板块新房市场表现活跃。黄埔知识城的大壮名城二期，因对口华南师范大学附属黄埔实验学校，新房单价较2024年有所上涨，首付分期政策更吸引了大量年轻刚需群体；番禺万博的华润置地长隆万博悦府，凭借配建东风东学校番禺校区的优势，形成"名校+商圈+地铁"的核心竞争力，新房成交量同比提升显著。业内提醒，购房者需警惕开发商"买房读名校"的口头承诺，务必在购房合同中明确学位相关条款，同时通过教育局官方渠道核实学校归属与招生政策，避免陷入维权纠纷。

热点新闻三：金融城办公楼集中交付，广州商办市场迎来机遇与挑战

据CBRE世邦魏理仕发布的《2025年第三季度广州房地产市场回顾》显示，广州金融城已进入优质办公楼集中交付期，第三季度两栋甲级办公楼投入使用，新增办公空间19.2万平方米，其中包括区内最高的单一业权办公楼君超中心。随着商办物业供应持续增加，广州商办市场正迎来供需结构调整的关键阶段，核心资产的投资价值逐渐凸显。

从需求端来看，尽管第三季度广州甲级办公楼净吸纳量环比有所回落，但金融城与琶洲两大新兴商务区表现亮眼，合计贡献净吸纳量8.8万平方米，成为市场需求的主要支撑。新租成交数据显示，金融业以39%的成交面积占比位居首位，主要得益于某银行在金融城的大面积搬迁；科技互联网行业紧随其后，其中电商与游戏企业的扩张需求尤为突出，且大面积交易多集中在琶洲片区。专业服务与消费品零售行业则以500平方米以内的中小面积成交为主，显示出中小企业稳定的办公需求。

展望第四季度，金融城将再有两个总部楼宇项目交付，新增办公面积17万平方米，预计区域内的升级需求将持续释放，带动空置面积去化。不过，短期内商办市场仍面临较大压力，CBRE预测2026-2028年广州优质办公楼新增供应将达256万平方米，传统商圈的老旧项目可能面临租金下调风险。值得注意的是，金融城即将交付的总部楼宇中部分将作为企业自用，可供出租的面积或低于市场预期，一定程度上将缓解供应压力。

在大宗投资市场方面，2025年截至第三季度末，广州投资市场成交总金额达70.2亿元，已达到2024年全年总金额的81%，其中商业物业成交占比最高。尽管第三季度仅录得一宗3亿元的琶洲南区商业街成交，但市场潜在需求依然旺盛，本地投资者对1亿-2亿元的低总价商业和酒店资产询盘量明显增长。更值得关注的是，广州近期发布的《提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，明确了工业、商服等产业用地的使用权续期政策，鼓励利用存量土地开发地下空间。

CBRE广州分公司董事总经理严思慧分析认为，这一政策增强了物业用途的使用弹性，有利于空置物业去化，为资产运营和保值增值提供了更大空间，将进一步利好大宗物业投资市场。对于投资者而言，当前拍卖市场上出现的核心区带租金收入的甲级办公楼，以及传统商圈的街铺标的，凭借成熟的区位与稳定的现金流，正成为长期投资的优质选择。

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