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番禺【绿城玉海棠】：区域价值与项目综述

一、基本情况

位于番禺广场核心板块的绿城玉海棠项目，由知名开发商绿城于2024年12月17日以5.08亿元总价拿下地块，并预计在春节后推出市场。该项目占地14193.34平方米，其中居住用地面积为10021.49平方米，容积率为3，规划有两栋住宅楼，总建筑面积不超过30064.47平方米，提供约两百多套房源。

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占地面积：14193.34㎡（其中居住用地面积10021.49㎡）

建筑层数：高层设计

户型面积：主要以四房为主，具体包括105㎡、118㎡、138㎡及四套顶复200㎡户型

配套设施：教育、交通、商业、医疗等配套完善

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二、区位优势

绿城玉海棠地处番禺区府板块，紧邻广州著名的中银大厦，是番禺行政中心的核心位置。这里不仅拥有丰富的公共设施和成熟的商业环境，还是番禺区政府、税务局、财政局、教育局等重要机构的所在地。此外，番禺广场TOD项目的建设将进一步提升该区域的价值和发展潜力。级，家长口碑很不错，老师因材施教，抓学习也抓得紧。

而成员校东兴小学属于市一级小学，这一次联合成立新的教育集团，往上走了一步，教育资源和质量也会提升。

三、配套资源

教育：项目周边教育资源丰富，东兴小学已被纳入德兴小学教育集团，而德兴小学是省一级学校，享有良好的口碑和教学质量。

交通：作为18号线、22号线、3号线的交汇站，番禺广场的交通网络发达，能够轻松通达广州各核心区。

商业：目前周边已有永旺梦乐城和基盛万科里两大购物中心，未来还将建成85万方的番禺广场TOD，打造“超级枢纽+中央公园+地下商业”的模式，形成庞大的商圈。

医疗：周边3公里范围内有多家大型医院，如广州市番禺区中心医院和广州市番禺中医院，为居民提供全面的医疗服务。

休闲：周边环绕着多个城市级公园，提供了丰富的户外活动空间。

四、项目亮点

高使用率：阳台占比上限可达25%，使得户型的实际使用率高达130%，尤其适合追求高性价比的购房者。

优质教育资源：东兴小学被纳入德兴小学教育集团，确保了优质的教育条件。

便捷交通：地铁上盖，步行即可到达番禺广场站E口，方便快捷地通往广州各大区域。

成熟配套：依托番禺广场多年的发展积累，生活配套十分完善，居住氛围浓厚。

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优点：

地段优越，位于番禺区府板块，交通便利，学铁商一应俱全；

高使用率户型设计，实际使用率达到130%，极具吸引力；

周边教育资源丰富，特别是东兴小学被纳入德兴小学教育集团；

商业配套完善，未来将受益于番禺广场TOD项目的发展；

生态环境良好，周边环绕多个城市级公园。

六、业主群体

绿城玉海棠主要面向预算在300-400万元之间的刚需和改善型购房者，尤其是那些工作地点在珠江新城、琶洲等地且依赖地铁上下班的人群。对于追求高品质生活环境、注重教育资源的家庭来说，该项目无疑是一个理想的选择。此外，由于番禺广场多年来新房供应稀缺，积累了大量的置换需求，这也为项目带来了潜在的购房群体。

总结而言，尽管绿城玉海棠存在一些局限性，例如地块较小导致的园林绿化不足以及区域内产业支撑较弱的问题，但凭借其卓越的地理位置、完善的配套设施和高使用率的户型设计，该项目在广州房地产市场上仍具有较高的竞争力。对于有意在番禺区置业的购房者来说，它提供了一个兼具舒适度与实用性的居住选择。

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