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花都红盘实探！智都越秀・臻智府双地铁 + 名校加持，使用率超 110% 太卷了

五一假期的花都楼市热度飙升，而点燃市场的核心楼盘，正是智都越秀・臻智府。作为广花新城板块的标杆项目，它不仅集齐了双地铁、国企开发、低密园林等硬核卖点，更以超 110% 的使用率刷新了新规产品的性价比天花板，加推的全新楼栋还自带 "私家电梯" 和 "地下车马厅"，让不少购房者直呼 "现在买房卷得太实在了"。无论是刚需上车还是改善换房，这个楼盘都值得仔细考量。

户型鉴赏：小面积也能有大享受，使用率突破想象

智都越秀・臻智府的户型设计，堪称同板块的 "卷王" 级别，建面约 78-129㎡精装三至四空间，每个户型都做到了空间利用率的极致，最高使用率可达 110%，让购房者花更少的钱享受更大的使用面积。

建面约 78㎡的三房两卫户型，打破了刚需盘的空间局限。客厅开间达到约 3.45 米，丝毫没有紧凑感，主卧配备 270°IMAX 视野飘窗、独立卫浴和智能马桶，小户型也能拥有星级酒店般的居住体验。对于预算有限的年轻夫妻或三口之家来说，这个户型既能满足日常居住需求，又能减轻购房压力，性价比拉满。

建面约 86㎡的园景四空间，更是刚需中的 "宝藏户型"。通过合理的空间规划，比同等面积产品多享一间房，实际居住体验堪比 110㎡左右的户型。全屋做到约 11 米全南向四开间，采光通风效果极佳，搭配约 5 米长的南向 270° 景观大阳台，无论是晾晒衣物还是休闲观景都十分惬意。餐客厨一体化设计搭配跑道式阳台，让空间动线更流畅，家庭聚会、朋友小聚都不会显得拥挤。

建面约 110㎡的洋房户型，是改善群体的热门选择。使用面积轻松超过 120㎡，配备私家电梯，入户体验更具私密性和尊贵感。南向大面宽设计保证了主要功能区的采光，卧室分区合理，动静分离，既能满足家庭成员的独立空间需求，又能保证公共区域的互动性。

建面约 129㎡的四房户型，则把改善品质拉到了新高度。得益于板楼布局，空间尺度感堪比 200㎡大平层，IMAX 巨幕阳台带来开阔的景观视野，霸气电梯厅进一步提升了居住私密性。主卧套房设计配备独立卫浴和衣帽间，细节处尽显舒适与尊贵，适合追求高品质生活的大家庭。

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基本信息：国企联手打造，低密社区更舒适

【项目名称】智都越秀・臻智府【占地面积】约 9 万㎡【建筑面积】约 20 万㎡【绿化率】约 35%【容积率】2.8【可售住宅】约 2000 户【梯户比】两梯三户 / 两梯五户【住宅楼层】33 层【户型区间】建面约 78-129㎡精装三至四空间【物业公司】越秀物业【物业费】2.8 元 /㎡・月【开发企业】智都集团（花都实力国企）+ 越秀地产（千亿城市运营商）

作为双国企联手打造的项目，品质和交付都更有保障。智都集团作为花都本土国企，30 载深耕本地，业务涵盖城市建设、金融服务等六大板块，更懂花都的城市发展和居住需求；越秀地产深耕广州 41 载，2023 年拿下广州市场销冠，2024 年位列中国房企综合实力 TOP9，旗下多个项目都是区域销冠，开发经验丰富，口碑过硬。

项目最难得的亮点之一是低密属性。目前广州 70% 以上的一手项目容积率都在 3.0 以上，梯户比多为两梯六户甚至八户，居住舒适度大打折扣。而智都越秀・臻智府容积率仅 2.8，40% 为板楼布局，梯户比最低两梯三户，最高两梯五户，每台电梯最低仅服务 60 多户家庭，候梯时间更短，乘梯体验更舒适。

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配套介绍：交通教育双在线，生活需求全满足

交通配套：双地铁 + 快速路，半小时通达主城

项目的交通优势十分突出，紧邻在建的地铁 8 号线北延段雅源站，直线距离约 550 米，未来 2 站即可到达白云区，3 站直达广州北站，轻松换乘其他线路通达全城；同时距离在建的地铁 18 号线北延段凤凰南路站直线距离约 1 公里，18 号线作为湾区快线，5 站可到广州东站，还能串联湾区 5 城，出行效率极高。

地面交通方面，项目旁就是广花快速路，这条双向十车道的免费快速路全长 18.6 公里无红绿灯，2024 年 7 月主线已正式通车。从项目出发，驾车 15 分钟可达白云新城，20 分钟到越秀区，30 分钟直达珠江新城，真正融入广州半小时生活圈，彻底打破了花都与主城的时空距离。

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教育配套：名校加持，全龄教育无忧

教育是项目的核心卖点之一。项目南面紧邻规划中的 36 班花雅小学，目前拟纳入广东广雅教育集团管理，待正式签约后，业主子女在家门口就能享受到优质的小学教育（学校开学时间预计在首批业主收楼后，最快约两年）。

此外，项目周边直线距离约 1.5 公里内，涵盖了小学、初中、高中等全龄段教育资源，雅瑶小学、广雅中学、黄广中学等知名学校环伺，形成了完善的教育矩阵。对于有孩子的家庭来说，无需为择校发愁，在家门口就能铺就孩子的成才之路。

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绿化与休闲：4.5 万方双园林，低密宜居

项目采用围合式设计和北高南低的楼栋布局，既保证了每栋楼的南向景观视野和采光通风，又形成了美观的天际线。通过优化楼栋排列，项目打造出约 4.5 万方的内外双园林，面积相当于 6.5 个足球场大小，绿化率高达 35%。

在园林内，业主可以享受散步、健身、亲子互动等多种休闲活动，丰富的绿植覆盖不仅美化了环境，还能净化空气，为居住者提供一个舒适宜居的生态空间。低密的社区环境和充足的绿化面积，让业主在城市中也能感受到自然的静谧与惬意。

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商业与医疗：周边配套逐步完善，满足日常需求

虽然目前项目周边的大型商业配套还在逐步建设中，但基本的生活需求都能得到满足。随着广花新城的发展，区域内将规划建设更多的商业综合体、超市、便利店等配套设施。同时，项目临近白云新城等成熟商圈，驾车 20 分钟左右即可享受丰富的商业资源，购物、餐饮、娱乐一站式搞定。

医疗方面，周边现有多家社区卫生服务中心和诊所，能够满足日常就医需求。同时，可快速通达白云区和越秀区的多家三甲医院，为业主的健康提供全方位保障。

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规划和发展：广花新城崛起，坐享板块红利

智都越秀・臻智府所在的广花新城，是广州北发展的核心板块，西接广州北站、东临空港经济区、南望白云新城，处于空铁联运的 "金三角之芯"。随着广花路快捷化改造的完成，区域发展格局彻底改变，广花新城已正式融入主城生活圈。

作为 "广花创新经济核心带" 的重要组成部分，广花新城串联起北站枢纽、临空经济区、民营科技园等重要节点，沿线汇聚了王老吉、广铝集团、霸王、欧派家居等一批知名企业，产业集聚效应明显。大量企业的入驻将带来充足的就业机会和人口流入，进一步推动区域配套的完善和房产价值的提升。

地铁 8 号线北延段和 18 号线北延段的建设，将进一步强化广花新城的交通优势，拉近与主城及湾区其他城市的距离。未来，这里将成为集交通枢纽、产业集聚、生态宜居于一体的现代化新城，而智都越秀・臻智府作为区域内的标杆项目，必将优先享受板块发展带来的红利。

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结语总结：刚需改善皆可选，性价比突出的国企好盘

综合来看，智都越秀・臻智府是一个优缺点都比较鲜明的项目，但整体性价比十分突出，适合刚需和改善等不同需求的购房者。

项目的核心优势在于：双国企开发，品质和交付有保障；容积率仅 2.8，梯户比舒适，4.5 万方园林带来优质居住体验；双地铁加持，广花快速路已通车，交通出行十分便捷；拟引入广雅教育集团，周边全龄教育资源丰富；户型使用率超 110%，空间设计合理，性价比超高。

当然，项目也存在一些需要注意的地方：目前周边大型商业配套还在完善中，需要一定的发展时间；部分楼栋间距较密，低楼层可能会受到采光影响；小区北侧有墓园，可能会让部分购房者介意；花雅小学的正式签约和开学时间还未完全确定，对于孩子近 2-3 年就要上学的家庭来说，需要慎重考虑。

不过，相比于其突出的优势和高性价比，这些问题对于大多数购房者来说，都是可以接受的。尤其是在广州主城房价高企的当下，智都越秀・臻智府凭借其优越的地理位置、完善的配套规划和高性价比的产品，成为了广州北楼市的热门选择。

如果你正在寻找刚需上车盘，或者想改善居住环境，又看重交通、教育和楼盘品质，那么智都越秀・臻智府绝对值得实地看房考察。相信这个双国企打造的低密地铁盘，不会让你失望。

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