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——越秀熙悦江湾收官 超核王炸——

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1、【项目基础信息：规模与规划解读】

越秀熙悦江湾占地面积约14810㎡，建筑面积约104693㎡，规划有4栋楼，总层高57层，梯户比为4梯5户，总户数约1040户，容积率7.5。拿地时间为2024年9月，交楼时间是2028年5月，产品户型为建面约88 - 120㎡的三至四房。从这些基础信息可以看出，项目规模适中，但较高的容积率意味着小区内空间相对紧凑，居住人口密度较大。不过，4梯5户的设计在一定程度上能缓解高层住户的出行压力，保证业主日常出行的便捷性。而户型面积段的设置，主要面向刚需及改善型购房群体，满足不同家庭结构的居住需求。

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2、【交通配套：多维交通畅达广佛】

越秀熙悦江湾的交通配套十分便捷。在地铁方面，距离广佛线燕岗站B口约400米，广州地铁11号线棣园站约250米，通过这两条线路，7站可达南站，7站可达琶洲，能够快速连接全城，有效虹吸广佛优质资源，无论是商务出行还是休闲旅游，都能高效抵达目的地。公交出行同样便利，周边1公里内有38个公交站，纸厂总站①距离小区仅78米，有多条公交线路，如南石头便民1线、469路、544路等，进一步丰富了居民的公共交通选择。此外，小区临近主干道，向北可接昌岗中路、内环路，向南开车能快速接驳新滘西路、环城高速，自驾出行也可轻松到达珠江新城、琶洲等核心区域，完善的交通路网为居民提供了多样化且便捷的出行方式，极大提升了生活的便利性。

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3、【教育配套：丰富资源与优质前景】

该项目周边教育资源丰富。直线3km范围内有131个幼儿园，如距离小区仅134米的笑笑美育幼儿园(星汇海珠湾园区)，为幼儿提供了便利的学前教育选择。小学方面，有广州市海珠区宝玉直实验小学(南边路校区)、昌岗中路小学(本校区)等48个小学分布其中。中学资源同样充足，直线3km范围内有32个中学，包括广州市第四十一中学(东校区)、广州市江南外国语学校(北校区)等。根据2024年海珠区小学学区划分，项目隔壁星汇海珠湾对口工业大道中小学或宝玉直实验小学南边校区。如今项目正式官宣小学为海珠区工业大道中小学，并纳入宝玉直实验小学教育集团成员学校，计划更名为广州市海珠区宝玉直实验星悦小学，这不仅为业主子女提供了明确的入学方向，更借助宝玉直实验小学的优质教育资源，提升了学校的教育质量和发展前景，为孩子的成长提供了有力保障。

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4、【医疗配套：全方位健康呵护】

越秀熙悦江湾周边医疗资源丰富，为居民的健康保驾护航。大型医院方面，步行约850米可达珠江医院，约250米达广医二院西院区，周边3km内还有广州红十字会医院、妇幼保健院、省口腔医院、中山孙逸仙医院南院、广中医骨伤科医院等，这些医院涵盖了综合医院、专科医院等多种类型，能满足居民不同层次的医疗需求。同时，附近还有南石头社区服务中心，为居民提供日常的医疗服务，如基本诊疗、预防保健等。完善的医疗配套，无论是应对突发疾病还是日常健康管理，都能让居民得到及时、有效的医疗支持，为居民的生活增添了一份安心与保障。

5、【商业配套：多元商业满足生活】

项目周边商业配套完善，能满足居民多样化的生活需求。紧邻项目的广纸天地荟，集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体，居民日常购物、聚餐、看电影等需求均可在此满足。直线距离约1.5千米的乐峰广场，是海珠区知名的大型购物中心，汇聚众多国内外知名品牌，涵盖服装、美妆、数码、家居等多个品类，还有丰富的美食选择和儿童游乐设施，适合全家一同消费。3千米直线范围内的江南西商圈，以潮流服饰、特色美食、创意小店等为特色，充满浓郁商业氛围和生活气息，深受年轻人喜爱。江燕商圈同样在3千米直线范围内，分布着燕汇广场、万科里购物中心(江燕路店)等商场、超市、餐饮店铺，提供便捷的购物和休闲场所。此外，项目自身还规划有1000方的商业 + 城市会客厅 + 榕树林打造的空间，以及街角公园和临街商铺，满足业主基本生活需求，为业主提供了丰富的休闲聚会好去处。

6、【休闲配套：公园环绕畅享自然】

越秀熙悦江湾周边休闲配套优越，周边3km范围内有131个公园，距离最近的仅164米，出门即可享受占地面积约3.6万平方米的广纸历史公园，步行约700米可达庄头公园，约1.2千米可达珠江后航道。丰富的公园资源为居民提供了亲近自然、休闲散步、锻炼健身的好去处，让居民在繁忙的都市生活中能够随时享受自然的宁静与美好，提升居住的舒适度和幸福感。这些公园不仅是休闲的场所，更是城市生态环境的重要组成部分，为居民营造了一个绿色、健康的生活空间。

7、【小区介绍：特色规划与居住体验】

小区整体规模不大，4栋住宅约1040户，采用4梯5户设计，每栋楼57层，呈蝶式布局。蝶式布局保证了每户的采光和通风，增加了居住私密性。户型主要为88㎡、108㎡和120㎡的三到四房，且所有户型都朝南，部分户型亮点突出，如88㎡户型四个开间朝南，主卧配有270°飘窗，让业主享受充足阳光和开阔视野。建筑风格上，作为越秀布局海珠江湾的迭代升级产品和广府系产品首发之作，融入广府传统元素，在公共空间、外立面等融入岭南特色、粤韵等元素，提升品质感和文化内涵。小区配套方面，每栋楼有三层架空层，设有1000方商业 + 城市会客厅 + 榕树林打造的空间，以及街角公园和临街商铺，还有八大主题全龄段泛会所，满足不同年龄段业主休闲娱乐需求，丰富居民业余生活，提升居住体验。

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8、【项目优缺点分析与综合评价】

越秀熙悦江湾优点众多。交通便捷，周边地铁站和公交站密集，且临近主干道，自驾方便。教育资源丰富，涵盖幼儿园到中学，且小学官宣纳入优质教育集团。生活配套完善，商业、医疗资源充足。居住环境较好，周边公园多，小区内规划用心。品牌开发商为国企越秀地产，品质和服务有保障，其独特的广府系建筑风格也提升了项目竞争力。然而，项目也存在一些不足，容积率较高，可能影响居住舒适度，公共空间相对较小；绿化面积有限，绿化率25%，绿化景观相对少；车位配比紧张，每户仅1个车位，未来可能停车不便。综合来看，对于注重交通、教育、生活配套，且能接受较高容积率等不足的刚需及改善型购房者，越秀熙悦江湾是一个值得考虑的选择。在购房决策时，建议购房者实地考察，充分了解项目优缺点，结合自身需求和预算做出合适选择。

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