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——✨越秀天瀛✨——

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1、项目概述：荔湾江畔的稀缺低密华宅

越秀·天瀛占据着荔湾中心珠江畔这一珍贵地段，在2019年广州出让的土地中，作为市中心南向江景宅地，可谓独一无二。项目占地面积48797㎡，建筑面积34488㎡，容积率3.50，绿化率达40% ，这样的容积率和绿化率在荔湾区域显得尤为难得，为居民营造了舒适的居住环境。其以打造全南向低密华宅为目标，为追求高品质居住体验的购房者提供了独特选择。

项目当前在售价格为4.1w/㎡ ，相对荔湾其他楼盘，价格优势明显，对于刚需和刚改购房者具有较大吸引力。整体来看，越秀·天瀛凭借其独特的地理位置和产品定位，在荔湾房地产市场中独树一帜。

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2、交通出行：多元交通下的利弊权衡

在交通方面，越秀·天瀛具有一定特点。地铁出行上，项目距离广佛线龙溪站约1.9公里，虽有一定距离，但从龙溪站出发，往西可快速抵达佛山金融高新区站、千灯湖等地，往东2站可到广州地铁一号线换乘站西塱站，进而通过一号线直达荔湾、越秀、天河等市中心主要板块，为跨城出行和市内通勤提供了便利。

公交方面，附近设有海中村、海中小学站点，452路可接驳海中村到菊树地铁站，525路能接驳海中村到芳村，途径荔湾主要板块，一定程度上弥补了地铁距离的不足。自驾出行更是便捷，海龙路接驳多条高速，东接广州环城高速，西接广佛江珠高速，南接广台高速，距离荔湾核心聚龙湾约9公里，距离琶洲、珠江新城均为20公里。然而，不可忽视的是，公共交通目前仍存在短板，除了现有的广佛线龙溪站距离较远外，远期规划的10号线支线何时建成还不确定，这在一定程度上影响了居民对公共交通便利性的期望。

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3、周边配套：教育、医疗与商业的逐步完善

教育配套上，越秀·天瀛自带1所9班的幼儿园，方便业主子女就近入园。周边环绕海中小学、博雅中英文学校以及建设中的广州荔湾爱莎国际学校，为孩子提供了从基础教育到国际化教育的多种选择可能。虽然目前部分学校的教育质量和发展成熟度有待观察，但整体教育资源框架已初步形成。

医疗资源方面，项目周边约3.5公里以内有润博医院、广州市第一人民医院(鹤洞分院）、广州中医药大学第三附属医院等，能满足居民日常就医和突发医疗需求，为居民的健康生活提供了保障。

商业配套上，越秀·天瀛自带800平商业，同时周边广百、天嘉广场、沃尔玛、乐峰广场，以及佛山的南海万达、中海环宇城等多间大型商业中心环绕，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态，衣食住行基本需求均可满足。但从实际生活便利性角度，由于项目周边存在城中村等因素，周边近距离商业配套的成熟度和品质还有提升空间。

4、自然景观：河景与公园的生态优势

越秀·天瀛在自然景观方面优势突出。项目靠近花地河，约80%的户型可以望花地河，让居民在家中就能欣赏到秀丽的河景风光，为生活增添了自然之美。此外，附近400米处有海中公园，为居民提供了休闲散步、亲近自然的好去处。这种河景与公园相结合的生态环境，在城市中较为难得，不仅提升了居住舒适度，还为居民提供了放松身心的空间，使居民在繁忙的都市生活中能享受到自然的宁静与惬意。

5、产品特色：精装智能与低密设计

越秀·天瀛秉持匠心品质，注重实用功能，采用国际一线标准交付，并配备智能家居系统，旨在营造更极致的生活体验，为业主打造理想生活新范式。智能家居的应用，让居民可以更便捷地掌控生活，提升生活的智能化和便捷程度。

在建筑设计上，项目容积率仅约3.5，为15 - 26层小高洋房，南北楼间距约120米，东西约80米，楼盘绿化率达约40%，户均享有绿地面积约16㎡ 。这种低密设计，不仅保证了每栋楼的采光和通风，还为居民提供了宽敞舒适的居住空间，在荔湾区域内显得尤为奢侈，为居民营造了高品质的居住环境。

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6、户型亮点：刚需与刚改的实用之选

越秀·天瀛推出的户型定位刚需和刚改群体，设计实用且各具特色。约87㎡三房两卫户型，作为绝版望江三房，是上车首选，对于首次购房且希望拥有江景资源的购房者极具吸引力。该户型合理利用空间，满足基本居住需求的同时，让业主享受江景带来的惬意。

约104㎡四房两卫户型，望江且设计为极致四房，适合有改善需求的家庭。户型空间布局合理，能满足家庭成员多样化的生活需求，同时可欣赏江景，提升居住品质。

约125㎡五房两卫户型，拥有瞰江通透格局，堪称王牌臻藏。较大的户型面积和通透的格局设计，为家庭人口较多或对居住空间有较高要求的业主提供了宽敞舒适的居住环境，江景视野更是为其增色不少。此外，项目户型打造N + 1空间，虽其中一间房需业主自行封窗，但也为业主提供了更多个性化空间改造的可能。

7、综合评价：机遇与挑战并存的购房选择

越秀·天瀛优点显著。单价和总价较低，是荔湾区价格洼地，对于预算有限的购房者极具吸引力。几乎全部单位南向设计，多数户型可观河景，居住舒适度较高。低密设计与较高绿化率，营造了良好的居住环境，且越秀国企开发商和越秀物业为品质和服务提供了一定保障。

然而，项目也存在不足。公共交通不便，地铁距离远且远期规划线路建成时间不确定。地理位置较边缘，与佛山仅一河之隔，周边被城中村、工厂和花卉园地包围，城市面貌有待改善，生活配套短期内难以成熟。

总体而言，越秀·天瀛适合能接受当前周边环境、对学校要求不高、注重价格优势且看好海龙科创区或周边城中村未来发展的购房者。虽然目前存在一些不利因素，但随着区域发展，仍具有一定潜力。购房者需根据自身需求、经济实力和对未来发展的预期，谨慎做出选择。

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