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项目基本信息

开发商：万科地产

开盘时间：2022年7月15日

交房时间：阅海观澄现房，中中公园2025.7.31

占地面积：1580000平米

建筑面积：5700000平米

绿化面积：116000平米

总栋数：19栋，阅海观澄共10栋、中央公园共9栋

总户数：4877户

得房率：98%

容积率：5.3

绿化率：35%

总车位数：5927个，1：1.5

装修标准：精装修

物业公司：万科物业，3.28元/月/平米

产品：75.86.87.88.93.114.123.125.139.142.143平

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交通配套：项目距离地铁5号线保盈大道站约1.5公里以及13号线的夏园站步行1.7公里。自驾有黄埔大道和黄埔东路。

公交有435路公交车接驳线路，总站点就在鹿鸣山，观澄组团的对面，只要1元公交费，三个站就到了夏园地铁站；未来社区是规划了22个公交站点和5个始末站（公交总站）。咨询热线：15012627238 蔡经理

教育配套：

整个旧改一共配建11所学校，包含幼儿园、小学、九年制学校、高中等。

广州开发区人才教育工作集团校前幼儿园已开学每月学费仅为745元，一天伙食费25元，目前有12班在读（包含7个小班+中班、5个大班）。

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社区内配建一所九年制广铁一中铁铮学校，一共三个校区，西校区已经开学，1-6年级2023年9月份已经全部开学，一共42个班。东校区初中2024.9月也已经开学！小学可插班。

黄埔区少年宫（南岗宫）已入驻，即将开宫。

目前广州艺术中学已签约。

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商业配套：

以黄埔东路为核心，集中规划建面约100万㎡综合商业休，规划建面约8万平的邻里商业中心项目，周边也有尚城万科里、里港万达、佳纷天地网红商业融德里。

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医疗配套：

医疗配套有广州开发区医院、中能建电力医院和正在建设的广州市第十二人民医院新址。

项目规划建面约1.5万㎡医疗养老配套，涵盖1所社区服务卫生中心、2所颐养中心，并引进万科旗下养老品牌——榕悦。

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休闲娱乐：

社区规划10万方生态公园、20个口袋公园、2个滨水公园、3条水系，已开放融德里滨水古街公园、大脚印公园、风车公园、嗨鸭公园、云朵公园。

外部还有龟山生态保护公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南海神庙、南岗山公园五大公园环绕。

项目楼栋分布和户型图：

项目一共分三期：阅海、观澄、中央公园组团，一共19栋住宅。

阅海组团：

一共5栋楼，紧邻公园，紧邻学校、酒店，超高层共45层高，4梯8户，16.32层为避难层，户型都是93方，分不同朝向。现楼，使用率一般。

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观澄组团：

一共5栋楼，紧邻公园，紧邻学校、酒店，超高层共45层高，4梯8户，16-32层为避难层，户型涵盖87方和93方和99方的三房两卫，123方和139方和143方的四房两卫及四房三卫，现楼，使用率一般。

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中央公园组团：

一共9栋楼，位于整个项目C位，距离地铁约500米，东侧有4万方的大脚印公园，组团北侧就是广铁一中学校与青少年宫。户型涵盖75方.86方和88方的三房，105方.114方.125方.142方的四房。使用率高，加赠送基本在95%以上，2024年底-2025年6月份收楼。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。