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最近去踩了趟海珠广纸板块的越秀·熙悦江湾，回来跟朋友聊起，大家最惊讶的不是它离地铁多近、学校多好，而是——88㎡竟能做出三房两卫还四开间朝南？这得归功于广州楼市新规落地后，项目实打实做到约120%的使用率。加上双地铁已通、社区融入广府生活细节，以及周边成熟的生活底子，确实让人觉得：在海珠西，这样的产品不多见。目前项目价格也有调整，对刚改家庭来说，是个值得实地看看的选择。

项目距离地铁11号线棣园站约250米（百度地图直线距离），步行几分钟就到；同时距广佛线燕岗站约400米，两条线路交汇，7站可达琶洲、7站到广州南站，日常通勤或跨城出行都省心。尤其11号线作为环城黄金线已开通，不用再等规划兑现，这一点对上班族很友好。

主力户型集中在建面约88–120㎡，全部采用新规设计。以88㎡三房为例，阳台按新规计入一半面积，加上花池、飘窗等半开敞空间，实际使用接近旧规110㎡的尺度。更难得的是，客厅与三个卧室全部朝南，采光通透。108㎡横厅户型阳台开间近6米，公区开阔；120㎡则实现LDKB一体化布局，家庭互动感强，主卧还有270°观景飘窗和步入式衣帽间。这些细节不是纸上谈兵，样板间里都能真实感受到空间的高效利用。

小区虽只有4栋住宅、总户数约1040户，但内部规划没敷衍。从设计方案看，社区融合了榕树聚场、街角文化公园等广府元素，打造八大主题泛会所，覆盖全龄段活动需求。中央有集中绿地和休憩廊架，虽然地块不大，但通过立体绿化和功能分区，尽量提升居住舒适度。物业由越秀自有团队服务，强调日常响应效率与社区文化营造，比如定期组织邻里茶话、节气活动等。

教育资源方面，项目自身未配建学校，但直线500米内就是即将挂牌“宝玉直实验星悦小学”的工业大道中小学，已纳入宝玉直实验小学教育集团。3公里范围内还有五中附中、41中、江南外国语等多所公办学校，基础教育配套扎实，适合重视孩子上学便利的家庭。

生活烟火气是广纸板块的一大优势。下楼步行约250米到广医二院（西院区），850米内有珠江医院；商业上，紧邻广纸天地荟，1.5公里到乐峰广场，3公里覆盖江南西、江燕两大成熟商圈。闲暇时还能去3.6万㎡的广纸历史公园散步——这里曾是老造纸厂，如今变身文艺绿地，保留工业遗迹又添新活力，遛娃、跑步、拍照都很合适。

建筑外立面采用现代简约风格，搭配暖灰色铝板与玻璃栏杆，整体色调沉稳不浮夸。4栋住宅呈蝶式布局，尽可能减少楼栋间的视线干扰。虽然容积率达7.5、楼高57层，密度不低，但项目背靠已交付的越秀·星汇海珠湾大盘，共享部分市政界面与社区氛围，一定程度上缓解了小地块带来的局促感。

当然，也要客观看待它的局限：地块小导致园林空间有限，高密度可能影响部分楼层的视野与私密性，且无自建学校需依赖周边资源。但综合来看，在当前海珠西的新房里，越秀·熙悦江湾用高使用率、全南向设计、双地铁实通和成熟的区域配套，给出了一个务实而有温度的居住方案——不是追求极致奢华，而是让每一平米都真正服务于生活。如果你正考虑海珠改善型三至四房，不妨亲自走一遭，感受下“新规红利”带来的空间惊喜。

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