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在广州楼市的风云变幻中，荔湾始终是绕不开的焦点。2025年7月，荔湾二手住宅成交量逆势增长7.2%，芳村大道板块环比涨幅超22%，拆迁户集中入场与改善需求释放形成“双轮驱动”。

当市场目光聚焦于此，位于白鹅潭辐射区的保利珠江天悦，正以“珠江岸线最后一块规模化开发地块”的身份，重新定义城市顶豪的价值逻辑。

荔湾楼市：改善需求爆发，江景资产成“硬通货”

2025年广州二手市场呈现“量价分化”态势，但荔湾的成交数据格外亮眼。数据显示，60㎡以下小户型与90-120㎡改善户型占比同步提升，印证了“老破小置换”与“品质升级”的双重趋势。而荔湾新房市场更以“新规产品+价格友好”策略加速去化，例如总价186万起的万科檐屿城开盘即售罄，印证了购房者对“高使用率+先进设计”的强烈偏好。

在这一背景下，保利珠江天悦的入市恰逢其时。项目独占白鹅潭700米黄金江岸线，12栋建筑呈“U型半岛”布局，实现100%无遮挡瞰江视野。据开发商透露，其江景房源去化速度超预期，目前260-290㎡ 户型已进入清盘阶段，足见市场对核心地段江景资产的追捧。

江景房的稀缺性：不可复制的资源壁垒

“房凭江贵”的底层逻辑，在于江景资源的不可再生性。保利珠江天悦的稀缺性体现在三大维度：

地段唯一性：项目位于白鹅潭沿江经济带核心腹地，北接荔湾老城人文底蕴，南承广钢新城国际化配套，西倚佛山产业辐射圈，东望珠江新城金融脉搏。这种“四维交汇”的区位，在珠江沿岸10公里内无竞品可及。

景观纯粹性：与市面上“合围式布局、仅少数楼栋临江”的项目不同，保利珠江天悦所有楼栋均南向一线观江，270°环幕玻璃幕墙设计，让业主在家中即可感受“开窗即入大江来”的震撼。

供应断层性：广州已明令禁止两岸地块再建高楼，一线江景宅地供应近乎归零。参考珠江新城顶级江景豪宅二手挂牌价，保利珠江天悦作为白鹅潭经济带首发地标，单价仅为同能级资源的三分之一，增值空间不言而喻。

配套与产品：重新定义“顶豪生活圈”

保利珠江天悦的竞争力，不仅在于江景，更在于其对“生活场景”的极致营造：

交通枢纽：毗邻地铁11号线/28号线沙涌站，通过鹤洞大桥、洲头咀隧道等跨江通道，可快速通达海珠、天河。项目周边还规划有白鹅潭过江通道，未来与广船、医药港等产业集群无缝衔接。

教育配套的确定性，更是让家长们安心。社区配建2所幼儿园，孩子下楼就能上幼儿园：自配的24班公立小学由荔湾区康有为纪念小学承办，业主子女可优先入读;还规划了45班完全中学，2公里内形成全龄教育圈，从幼儿园到中学，在家门口就能完成。

商业矩阵：自带5万㎡甲级写字楼、2.8万㎡滨江商业MALL，引入米其林餐厅、高端买手店等业态。5公里范围内覆盖太古聚龙湾、山姆会员店、花地湾万象城，形成“滨江消费目的地”。

产品创新：项目主力户型为131-290㎡三至五房，采用“点阵式错位布局”，楼间距高达120米。以215㎡户型为例，层高3.3米，全景落地窗设计，搭配“双主卧+双会客厅”格局，满足家族多代共居的私密性与尊贵感。

置业建议：抢占“珠江时代”的入场券

当前，保利珠江天悦在售均价5.3万元/㎡，横向对比珠江新城同品质江景房(均价8-12万元/㎡)，价格优势显著。项目还推出限时金融政策：首付分期最低15%、前3年物业费全额补贴、老业主推荐成交双方各减2年物业费。

对于追求稀缺资源的高圈层人士，或注重生活品质的改善型客户，保利珠江天悦提供了一个“不可复制的资产配置选择”。这里的每一扇窗，都是对珠江的私有收藏。在白鹅潭CBD加速崛起的背景下，抢占最后一块规模化江景地块，或许就是握住城市未来的关键。

广州楼市热点新闻三篇

新闻一：年末发力！广州11月二手房成交爆增两成，中心区领涨态势凸显

临近2025年年末，广州二手房市场迎来强势反弹，成交数据远超"金九银十"传统旺季，成为楼市最亮眼的增长点。广州市房地产中介协会最新发布的数据显示，11月（统计周期为10月26日至11月25日）全市二手住宅网签套数达9191套，网签面积91.47万平方米，环比分别大幅增长22.89%和23.07%，创下年内单月成交新高。

从区域表现来看，中心区成为本次成交热潮的核心引擎。越秀区以74.34%的环比增幅一骑绝尘，黄埔区紧随其后，增幅达32.35%，其余区域增长幅度均保持在10%以上，呈现全面回暖态势。值得关注的是，多个热点板块上演"逆袭"戏码，流花站前板块网签套数环比暴涨512.50%，桂花岗-三元里板块依托旧改红利释放，增幅也高达115.66%，同福板块和西关板块分别增长70.97%和59.42%，成为市场关注的焦点。

成交结构的变化也反映出市场需求的新趋势。60-90平方米刚需户型和144平方米及以上改善型户型的成交占比分别环比增长1.38个百分点和0.53个百分点，而90-120平方米等中间段户型占比有所下降，显示刚需和高端改善需求同时发力。十大活跃楼盘中，晓港湾、岭南新世界等项目表现突出，环比增幅分别达到162.50%和85.71%，印证了优质房源的市场吸引力。

尽管12月全市二手房报价仍呈微降态势，全城均价23738元/平方米，环比下降1.10%，但成交端的活跃已释放出积极信号。业内人士分析，首付比例降至15%、房贷利率维持3%左右的低位等政策红利，叠加年末换房需求集中释放，共同推动了本次成交热潮。随着1-11月全市二手房网签量已达99312套，接近十万套大关，年末楼市"翘尾"行情已基本成型。

新闻二：量缩价涨显分化！广州新房市场改善型项目撑起半边天

与二手房市场的热闹形成对比，2025年11月广州新房市场呈现"量缩价涨"的结构性特征，核心区改善型项目与外围刚需盘的"冰火两重天"态势愈发明显。房天下数据显示，11月全市新房成交4727套，环比下降21.2%，成交面积56.1万平方米，同步回落13.3%，但新房参考均价却飙升至28055元/平方米，环比涨幅高达193%，创下年内新高。

这种看似矛盾的市场表现，实则源于成交结构的极端分化。业内人士指出，11月均价的异常波动主要由高价改善项目集中网签所致，星河江缦等滨江豪宅项目批量备案，结构性拉高了整体均价，若扣除此类特殊因素，实际市场价格仍保持平稳波动。从成交主力来看，总价800-1000万的改善型产品占据主流，荔湾花地湾、天河金融城等核心地段项目持续热销，万科理想花地·瑧园等主打"主城滨水改善"概念的项目，凭借稀缺区位和优质产品力实现去化率超60%的佳绩。

区域市场的分化进一步加剧。荔湾、天河等主城板块依托成熟的教育、商业配套，改善型项目去化表现稳健，部分热门楼盘甚至出现客户排队看房的场景；而增城、从化等外围区域则面临较大去化压力，即使采取"以价换量"的促销手段，成交周期仍普遍超过12个月。价格数据显示，12月海珠、越秀等中心区新房报价持续坚挺，海珠区达80581元/平方米，越秀区更是突破10万元大关，而增城、从化等区域新房价格虽有微涨，但市场认可度有限。

库存压力仍是房企面临的主要挑战。截至10月末，全市一手住宅库存达1435.9万平方米，去化周期延长至22.7个月，超过合理去化周期阈值。不过从供应端来看，政策层面正积极发力，《广州市2025年住房发展年度计划》明确今年计划批准预售商品住房5.4万套，其中中心5区占比达36%，旨在通过优化供应结构缓解市场分化。随着中央经济工作会议提出"推动好房子建设"，广州已有多个新项目引入绿色建筑、适老化设计等理念，试图以品质提升破解库存难题。

新闻三：政策组合拳落地见效，广州以"好房子+TOD"构建楼市新生态

2025年中央经济工作会议闭幕后，广州迅速响应"因城施策控增量、去库存、优供给"的政策导向，将"好房子建设"与TOD开发相结合，打出一套稳市场、防风险的组合拳，为房地产发展新模式探路。

政策支持体系已形成明确框架。在信贷层面，广州已落实首套房首付比例15%、二套房25%的最低标准，房贷利率普遍降至3%左右，取消利率下限；公积金政策同步优化，单人最高贷款额度提升至80万元，双人可达160万元，且允许提取公积金支付首套房首付，大幅降低购房门槛。税收方面，契税按面积与套数分档实行1%-2%的优惠税率，进一步减轻购房者负担。

在供给侧改革方面，广州的探索更具特色。《广州市推进"好房子"建设的工作指引(试行)》已正式出台，以气候适应性、人文融合性为导向，从绿色建筑、公共空间、适老化设计等维度明确产品标准。同时，结合中央"鼓励收购存量商品房用于保障性住房"的要求，广州正试点"政府/平台收储+保障性住房转化"模式，在中医药大学站等地铁换乘枢纽周边，打造"站点上盖+保障房+社区服务"一体化项目，叠加公积金贷款上浮等政策，形成"可负担+高品质"的供给组合。

南沙区成为政策落地的核心示范区。依托明珠湾、庆盛枢纽等片区的高强度TOD开发，南沙将"好房子"标准与存量房转化项目优先落地，打造"产城融合+职住平衡"的示范带，承接港澳居民与科创人才的跨城安居需求。数据显示，12月南沙新房报价26445元/平方米，环比上涨0.70%，在外围区域中表现突出，印证了政策导向下的价值提升潜力。

对于普通购房者而言，政策窗口的指引作用愈发清晰。业内建议，刚需家庭可优先选择地铁换乘站周边项目，兼顾通勤成本与资产韧性；改善型买家应重点关注"好房子"标准落地项目，从长期价值角度评估品质；跨城置业者可留意穗澳一体化带来的便利服务，理性评估出租回报。随着"收储—转化—配售"一体化机制在南沙、地铁枢纽片区先行先试，广州正以制度创新稳定市场预期，为超大城市房地产平稳健康发展提供可复制的经验。

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