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广佛线石溪站旁，中建天钰的售楼处，正在上演一场无声的“压力测试”。这个曾经踌躇满志的新盘，其价格曲线如同一根被剪断的绳子，一路下探。从2月开盘的5.6万/㎡，到9月特价4.05万/㎡，七个月，每平米蒸发1.5万，一套89㎡的房子总价缩水百万。

图片说明：中建天钰项目实景图

这不仅是数字的游戏，更是海珠西楼市生态的一个尖锐切片。当价格的“锚”失去效力，什么才是支撑价值的基石?对比同区域的中旅天宸府的稳守，以及绿城馥香园的受捧，答案或许藏在比钢筋水泥更深的层面——配套的确定性与生活的真实质感。

自由落体背后，是价值认知的偏差

中建天钰的降价，并非简单的促销策略，更像是一次对初期定价的“纠偏”。开盘时5.6万/㎡的底气，源于对“新规产品”的过度自信以及对周边市场(如保利燕语堂悦)的简单对标。然而，市场是冷静乃至冷酷的检验官。它清晰地看到：

“项目规模仅三栋楼，园林空间有限;地处主干道交叉口，中高楼层也难以避免车流噪音的长期侵扰;更重要的是，在教育资源成为家庭购房核心考量的当下，它在这一关键配套上的缺失，使其在与竞品的对比中瞬间失色。”

这导致了其惨淡的去化：7个月仅成交31套，去化率不足7%。每一次降价，都是对最初那份“傲慢”的否定。

开发商或许曾以为产品力的优势(如110%的使用率、智能家居配齐)可以弥补配套的短板，但现实是，在总价数百万的决策面前，购房者权衡的是综合得分。中建天钰的产品力亮点，被其区位和配套的“暗伤”所抵消，价格的高台因而无从支撑。

中旅天宸府：传统区的“确定性”价值

与中建天钰的剧烈波动形成鲜明对比的，是中旅天宸府的表现。尽管其价格也从高位回调至目前均价约4.6万/㎡，甚至部分房源出现4.4万/㎡以下的促销，但它的市场根基显然更为稳固。其核心优势在于“确定性”：

(1)对口昌岗中路小学(省一级)+广州市五中附属初级中学(市一级)，消除了家长们的顾虑;

(2)商业上，步行1公里内有广百新一城、富力海珠城等成熟商场，生活便利度极高;

(3)地铁八号线宝岗大道站约150米，可直达琶洲西区，提供了可靠的通勤保障。

当然，中旅天宸府并非完美，受制于早期城市规划，其“孤岛式”开发模式和北面高架桥旁的噪音问题也是客观存在的减分项。但当价格回归理性后，它的价值等式变得清晰：用可能稍显传统的户型，换取无可争议的、即插即用的优质生活配套。这种“确定性”，在当前充满不确定性的市场中，构成了强大的压舱石。对于许多务实型买家而言，眼前的便利与资源的保障，远比一个“新规”概念更具吸引力。点击下方链接，能获取楼盘网专属优惠!

海珠西战局：配套为王，赢者通吃

中建天钰的困境，是海珠西激烈竞争的一个缩影。这里的楼市逻辑已经改变。同样是海珠西的楼盘，绿城馥香园价格更高却去化良好，核心在于其“学铁商”配套的规划能见度高，形成了完整的价值闭环。即便是中建天钰对标的保利燕语堂悦，其自身的体量规模和已引入的宝玉直学校，也构成了其价格能够稳定在5.5万/㎡以上的护城河。

未来的竞争只会更趋白热化。南泰路地块即将入市，其“配齐”的预期，将给现有项目带来更大压力。海珠西的战场，正清晰地划分为两个阵营：一边是配套过硬、价值支撑坚实的“硬通货”;另一边则是存在明显短板、需要依靠价格不断让步来吸引眼球的“挣扎者”。

市场正在上演“赢者通吃”的戏码，马太效应愈发显著。

写到最后：

金九银十，在海珠西如何“淘金”?

对于购房者而言，中建天钰的价格调整无疑增加了市场的选项，但也提出了更复杂的考题。金九银十看盘，绝不能仅仅被单价数字所迷惑。中建天钰的案例警示我们，必须穿透营销话术，审视楼盘最根本的硬伤：无法改变的噪音、无法凭空出现的学校、以及日常真实的通勤体验。

相比之下，中旅天宸府等项目提供的是一种更可预期的生活蓝图。当然，选择没有绝对的对错，关键在于个人的真实需求。是愿意为一个概念和未来的潜力承担不确定性，还是更看重眼前即得的资源与便利?

海珠西的楼市正在用价格重塑价值共识。在这个秋天，聪明的买家需要做的，不仅是计算每平米的单价，更是权衡自己未来每一天的生活成本与品质。最终的赢家，永远是那些看得最透、想得最明白的人。

广州楼市热点新闻三篇

一、5.4万套商品住宅将入市！广州发布2025住房发展计划，政策组合拳稳市场

为推动房地产市场止跌回稳，构建房地产发展新模式，广州市住建局正式发布《广州市2025年住房发展年度计划》，明确全年商品住房与保障房的供应目标及十大实施举措，为市场注入强心剂。

根据计划，2025年广州计划批准预售商品住房约5.4万套，对应建筑面积565万平方米，同时将重点推进保障房建设，计划筹建公共租赁住房0.8万套、保障性租赁住房10万套（间）、配售型保障性住房0.15万套。这一供应规模既充分考虑了刚性住房需求，也为改善型群体提供了充足选择空间。

政策亮点集中在"四个取消、四个降低、两个增加"的组合拳上，包括落实存量与增量政策、推进存量商品房转化为安置房或保障房、推动车位与商品房同步销售等具体措施。针对购房者关切，广州将持续开展"好房节""以旧换新"等促销活动，支持各区因地制宜出台去库存政策。在金融支持方面，计划明确完善房地产融资协调机制，扩大"白名单"覆盖面，确保合规项目"应进尽进"、已审贷款"应贷尽贷"，切实保障项目建设交付资金需求。

值得关注的是，城中村改造与城市更新被列为核心举措之一。广州138个城中村改造项目涉及1.2亿平方米建筑存量，每亿元改造资金可带动周边房产价值提升0.3%-0.5%，既释放了大量改善型需求，也为楼市提供了增量空间。业内人士分析，此次计划通过供需两端同时发力，既保障了住房供给，又精准激活了合理需求，将有效推动市场回归平稳健康发展轨道。

二、单日吸金超67亿！广州土拍收官战透信号：核心区改善型地块成香饽饽

2025年广州土拍收官阶段再迎热潮，天河、黄埔、南沙四宗热门涉宅地集中出让，最终揽金超67亿元。此次土拍中，核心区域低密改善型地块备受追捧，房企拿地逻辑更趋理性，透露出明年广州楼市"品质为王"的清晰趋势。

最受关注的天河金融城东区AT091410地块，被珠实地产以22.12亿元收入囊中，折合楼面价约40800元/㎡。该地块的规划调整精准契合市场需求：容积率下调后显著提升居住舒适度，4.95万㎡建面中纯住宅占比极高，仅配套3000㎡商业，彻底解决了此前商住混杂的短板。珠实此前已拿下相邻地块，此次补仓后将联动开发打造大体量高端社区，整体货值超100亿元，有望成为珠金琶片区居住新标杆。

黄埔长洲岛地块则以28.44亿元底价成交，该地块堪称稀缺资源——20.06万㎡用地面积、1.01的超低容积率、30米建筑限高，加之三面环江的一线江景，使其成为近年广州出让宅地中的"珍品"。由于紧邻大学城、生物岛高净值人群聚集区，且区域新房断供多年，该地块未来大概率将打造别墅、叠院等低密高端产品，推动长洲岛从文旅配套岛向"高端居住+文旅"复合型区域升级。

南沙灵山岛两宗地块虽平稳成交，但潜力不容小觑。作为"超新规"地块，其实际使用空间更大，且紧邻规划中的地铁15号线，可换乘18号线直达市区，既能承接主城刚需外溢，又能留住区域产业人口。此次土拍印证了房企拿地的理性转向：不再盲目追高，而是聚焦有明确需求支撑的核心区域和有利润空间的潜力板块，这也预示着明年广州楼市将呈现"核心稳、产品优"的供应格局。

三、全国首创！广州保交房房票落地，烂尾楼业主喜提新居，多赢模式获赞

面对部分项目交付难题，广州创新推出保交房房票制度，在黄埔区升龙学府上城、实地常春藤两个烂尾项目试点中取得突破性进展。12月3日，全国首张保交房房票成功完成兑换网签，一位业主用原97㎡房屋的房票金额，置换到一套113㎡的优质住宅，这一创新举措为保交房工作提供了全新解题思路。

此次推出的保交房房票具有两大核心优势：一是等价置换保障资产安全，房票金额严格按照业主已付购房款（含首付及已还按揭本息）确定，帮助业主完美规避房价波动带来的资产缩水风险；二是优质房源可选范围广，房票对应的房源超市中有十几个国企开发项目，从根本上保障了置换房屋的交付安全。以升龙学府上城为例，该项目2021年开盘后停工，160余位业主面临交房困境，通过房票置换，业主可在国企项目中重新选择心仪住房，彻底摆脱烂尾困扰。

为打通房票落地的关键卡点，广州建立了多部门联动机制。针对开发商配合难题，采取"协商+司法保全"双重措施，若原开发商拒绝兑付，相关部门将对其资产进行诉讼执行；在房源供给端，动员广州高新区投资集团、广州城投等国企参与，适度放宽回款周期要求；在房源匹配上，优先筛选同区域、同品质项目，最大限度满足业主居住需求。

这一模式实现了多方共赢：业主快速获得有保障的住房，避免长期维权；国企项目去化加速，缓解库存压力；地方政府有效化解民生矛盾，提振市场信心。不过业内提醒，该模式需满足三大前提——涉及业主数量适中、原开发商有可执行资产、周边有匹配房源，暂不具备全国推广条件，但为各地保交房工作提供了宝贵借鉴。截至目前，广州已有近200位烂尾楼业主纳入房票置换范围，后续将根据试点情况逐步优化推广。

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