保利天御-广州(保利天御)楼盘详情-房价-户型-容积率-小区环境
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广州【保利天御】
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冼村旧改融资区豪宅项目保利天御曝光，公布了一系列效果图、总规划图和设计方案，推出革新理念楼王450产品和340产品。吹风18万+/㎡，预计上车门槛要4500万左右。按照最大面积447.5㎡计算，一套房总价将可能超过一个亿。
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▲保利天御工地
房产君今日路过项目，部分楼栋建设已经超过20层，预计2024年底收楼，应该没问题。
保利天御位于天河黄埔大道以南，冼村路以东，金穗路以北，属于珠江新城板块。
冼村旧改项目总用地面积18.49万㎡，总建筑量107.7万㎡，容积率6.99。含村民住宅回迁安置住宅、公建配套、商业商办、住宅、公服设施等。
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▲保利天御规划图
保利天御的轨道交通非常好，18号线冼村站就在项目旁边，而且在这里可以与13号线换乘。18号线是采用最高运行时速160公里的市域快线列车，打通了广州南北轨道交通大动脉。
除了轨道交通，项目周边有黄埔大道、冼村路等城市干道，公交系统发达，自驾出行，都极为方便。可惜珠江新城由于人多、车多，黄埔大道西路段是出了名的堵车黑点，上下班高峰期没塞半个小时出不来。
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▲最拥堵的黄埔大道西路段之一
同时，珠江新城东西塔、广州歌剧院、广东省博物馆、广州市图书馆、天汇广场icg、K11等著名景点/购物中心，也吸纳着大批国内旅游人群。
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保利天御自身将配建超甲级写字楼以及五星级酒店与购物中心，主楼高350米，这里也将为周边居民提供最顶级的购物体验。
根据规划，项目将建1栋3-4层的商业中心，3栋23层-49层的办公楼，3栋47层高的住宅楼，1所幼儿园，以及和地铁合建的地下商业广场。
项目着重考虑营造独立、私密的住区氛围，结合商业屋面、地面场地打造多层、立体的内部园林景观，流线、视线、空间与东侧回迁住宅进行分隔，封闭小区管理。
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▲保利天御效果图
如果单按住宅区位来说，保利天御已经是无懈可击，高单价和高总价的“两高”已经使这个项目成为广州最好的住宅。
有意在此置业的读者可能更加关注保利天御的户型面积，根据最新的消息，该项目将推出建面447.5㎡和340.7㎡户型。
447.5㎡是项目革新理念楼王450产品，为5房3厅4.5卫设计（其中开敞书房可改为一房），得房率为80.11%。
▲447.5㎡5房3厅4.5卫户型
340.7㎡是项目340产品，为4房3厅3卫设计，得房率为79.2%。独立双梯入户，中西双厨，主、次卧套房。
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▲340.7㎡4房3厅3卫户型
保利天御的吹风价18万+/㎡，这个价格如果是放在去年的限价环境，这个定价很难，但放在今年，豪宅定价的灵活性就很大了。按照最新曝光的450产品，最贵一套房总价将可能超过一个小目标（一个亿）。
有圈内人士爆料，保利天御最近流出5个内部指标，都是240平单位，全款优先。
低楼层，估计16万/平有机会。
我们拿到了一张平面图，看看最小面积的240平户型。
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户型有3个亮点：
1)首先，240平就做了3个套间，妥妥的豪宅配置，在整个珠江新城算是凤毛麟角。
我所知道的，天銮236平，汇悦台236平，都做到三个套间。
2）靠近厨房一侧，设计了保姆房。
3）3梯2户，保证业主专梯入户的同时，给保姆房预留了一条电梯。
4）餐客厅南北对流，通风采光没得说，配上宽敞的大阳台，豪宅的面子拿捏住了。
圈内人士透露，保利天御预计年底入市，首波开盘定价应该不会超过20万/平。
地段、产品、稀有性都摆在这里了，如果开盘价18万/平，可以闭眼入。
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