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天河智慧城汇聚中国移动、网易、酷狗、小鹏汽车等3000多家科技企业、1000多家高新技术企业，构建八大产业集群，2023年总收入达3226亿元，引进20多万技术人才，“广州硅谷”孕育而生，成为湾区科创精英宜居宜业之地。

基本信息

占地面积：70180平

建筑面积：278584平

开发商；广州城投地产

总户数：1148户

车位数：1422个

容积率：4.5

整个项目包含商业住宅、商业写字楼、人才住宅等，分东西两个地块开发

东地块规划有2栋住宅、2栋公寓、1栋写字楼和3栋人才房，住宅总货量预计265户。

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西地块包含6栋商品房住宅，合计货量550户左右，比较纯粹，均为住宅

交通配套

距离21号线地铁天河智慧城站直线距离约800米，实际走去地铁站距离去到了1.4公里，步行约20分钟，骑小电驴约7分钟左右，快线3站天河公园，6站金融城，8站珠江新城，周边还有规划中的地铁10号线、29号线

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自驾的话，周边有科韵路、华南快速、环城高速等路网

整体来说，通过地铁去往城区中心都能控制在1小时以内，自驾的话更方便了，去琶洲、珠江新城、越秀等地都能控制在40分钟内。

教育配套

社区内配建幼儿园及托儿所，毗邻新塘小学，华阳教育集团意向进驻，目前主要招村民子弟，更远点的天英小学，招生地段仅限天河新作，私立有华联学院

后期如果不扩大招生范围，项目基本读不了，这种配套教育，放在天河各种挂牌名校的新房市场，确实一般

广州规划局还对项目北面的地块进行了控规调整，新增中小学用地，1公里左右拟建设1所30班初中，计划引入广州中学品牌；

项目约2公里已开建公办12年制清华附中湾区学校二期（在建中，预计2026年完工）

目前来说，城投天禧的教育配套还是存在不确定因素，实际能读哪所学校，现在还说不准，家里有小孩比较在意学校确定性的要慎重考虑这个因素。

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生活配套

下楼即享社区商业街区，万科广场（约100米）、广百广场（约350米）、大悦汇（约1.5公里）等已开业；

更有科学城商圈、奥体商圈、东圃商圈，天河城商圈环绕周边，畅享万象繁华。

广州医科大学附属中医医院·天河院区（约8km）、中山大学附属第三医院·岭南医院（约8km）等三甲医院环绕周边，为健康保驾护航

蕙心医院（约380米）、岭南养生谷中医医院（约1300米）等近在咫尺，家门口的完善医疗配套，让健康生活更安心

紧邻广州第一个海绵城市湿地公园—大观湿地公园、火炉山森林公园、天河智慧农业公园、旧羊山公园，鲜氧环绕，清新自然和咫尺繁华难得同享

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在售户型

整个项目分两个地块，首推的是东侧地块的1、2栋，也是距离主路最远的两栋，受噪音的影响相对小，容积率3.0，其中1栋是两梯五户30层，2栋是两梯四户31层。

2026年下半年收楼，新规后的产品，使用率高达107%

在售楼栋以及户型分布图如下：

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房产信息：

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

02

结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

03

预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧