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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

品秀星瀚TOD占位广州南站板块核心，以“地铁上盖+大城配套+生态园林”的复合定位，构建广佛同城理想住区。项目由广州地铁与越秀地产联合开发，总建面88万㎡，涵盖住宅、商业、教育等多元业态。社区整体抬高15米，打造约7万㎡空中森氧园林，灵感源自悉尼高线公园，三重绿化覆盖（乔木、灌木、地被），规划中心泳池、儿童乐园、休闲广场等全龄场景，搭配夜光跑道与林下书吧，实现“城芯绿岛”的沉浸式体验。

商业配套上，自带约1.7万㎡立体商业街，规划生鲜超市、连锁餐饮、亲子机构等业态，满足日常消费；5公里内覆盖万博CBD、广州南站商圈、广钢新城等四大主城繁华，驱车15分钟可达番禺天河城、长隆旅游区，形成“家门口的便利圈+都市级消费圈”双重配套。生态与商业的融合，使其成为广州南中轴“宜居宜业”的标杆大城。

### 2、发展前景广阔，广州南站TOD升级与南大干线贯通双重红利

作为大湾区门户枢纽，广州南站核心区正以“世界级超大型TOD”为目标进行升级，规划将日均12万人次客流转化为产业动能，重点发展总部经济、数字经济、会展经济等，预计2030年聚集超50万人口。品秀星瀚TOD距南站仅3公里，直接受益于区域产业升级与人口流入——项目西侧陈头岗片区纳入南站新城拓展区，旧村改造加速推进，未来将释放大量居住与商业用地，城市界面与配套能级同步跃升。

交通层面，南大干线全线贯通（项目距核心段仅1.5公里），实现番禺东西向无红绿灯快速通行，20分钟直达万博CBD、广州南站，30分钟覆盖珠江新城、琶洲；地铁22号线陈头岗站（项目负一层直达）1站到广州南站，3站抵荔湾广钢新城，换乘7号线可快速通达大学城、科学城，高效融入广佛1小时生活圈。双红利叠加，项目成为抢占南站新城发展先机的优质资产。

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### 3、续写城央稀缺TOD住区的价值传奇

品秀星瀚TOD以“地铁上盖+低密大城”定位，重塑广州TOD居住标杆。21栋住宅沿园林错落排布，容积率2.41，楼间距超40米，保障采光通风；22号线陈头岗站A2出入口与小区负一层无缝衔接，真正实现“地铁归家一首歌的时间”。建筑外观采用现代简约风格，搭配大面积玻璃窗，塑造区域颜值地标，虽非滨江项目，却以“TOD高效+大城丰盛”的稀缺组合，成为刚需与刚改客群的优选。

### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通是项目的核心竞争力，形成“地铁+快速路+城轨”立体网络：

- **地铁通勤**：22号线陈头岗站（步行10米）1站到广州南站，换乘2/7/22号线，30分钟达珠江新城、琶洲；未来规划19号线（连接广钢-奥体），进一步强化跨区联动。

- **自驾出行**：南大干线、东新高速、广明高速环绕，15分钟达万博CBD，25分钟抵珠江新城，1小时覆盖佛山、东莞等大湾区城市。

- **城轨联动**：广州南站日均超500趟高铁班次，1小时可达深圳、珠海、清远，满足商务差旅与跨城生活需求。

这种“湾区枢纽+立体交通”的组合，使项目成为链接广佛、辐射大湾区的关键节点，无论是日常通勤、商务出行还是周末度假，均能便捷通达。

### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

广州地铁与越秀地产强强联合，以“轨道+物业”模式打造TOD标杆。社区采用全封闭式管理，人车分流设计，配备智能安防系统（人脸识别、周界报警），保障居住安全；1:1.2车位比、越秀物业（国家一级资质）提供24小时管家服务，涵盖快递代收、家政预约、社区活动策划等，构建有温度的社区生态。

生活方式层面，定期举办邻里市集、亲子运动会、业主观影会等活动，依托园林与商业配套，打造“年轻活力+家庭友好”的社区氛围，吸引广佛候鸟、年轻家庭等客群，形成多元包容的居住圈层。

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### 6、广外附九年制公立学府，全龄教育链护航成长

项目教育配套堪称“王炸”：配建27班公办幼儿园（已建成）、45班广外附番禺实验学校（九年一贯制，公办，2022年9月开学），提供1350个小学学位与750个初中学位。广外附师资由广东外语外贸大学直接调配，开设双语课程与国际交流项目，小学一年级即开设英语必修课，初中部同步国际教材，助力孩子赢在起跑线。

“目送式教育”模式下，家长步行5分钟即可送孩子到校，避免通勤奔波；学校与社区共享运动场地，课后可组织亲子体育活动，构建“教育+生活”的融合场景，成为吸引家庭客群的核心卖点。

### 8、南向园景+北向城景相伴，打造归家动线与城市共生的立体体验

园林设计以“空中绿洲”为主题，打造“一轴两带多节点”景观体系：中央景观轴串联入口广场、阳光草坪、景观连廊，两大功能带（活力运动带、亲子休闲带）覆盖全年龄段需求。归家动线上，从地铁口的垂直电梯直达社区花园，经林荫步道穿越中心泳池，再通过楼栋专属大堂入户，全程与园林互动。户型设计上，全南向布局搭配阔景阳台（最大6.8米），南向观园林盛景，北向高层可远眺广州南站建筑群与城市天际线，实现“城芯繁华与社区宁静”的双重体验。

7万㎡园林中，超700㎡多功能泳池分为成人区与儿童戏水区，夏季可举办泳池派对；儿童乐园设置攀爬网、沙坑、科普植物园，满足不同年龄段孩子探索需求；长者活动区配备健身器材与休憩凉亭，促进代际交流，真正实现“全龄共融”的生活场景。

### 9、文化国企、醇熟区位、潜力无限-产业云集、低密社区

作为广州地铁“品秀系”TOD代表作，项目以“国企背书+南站红利+低密大城”构建价值护城河。所处的番禺西部板块，北接荔湾广钢、南连南沙自贸区，东承万博CBD、西启佛山新城，产业上承接广钢制造业升级、南站商务会展等外溢需求，居住上吸引广佛通勤人群。对比万博核心区5万+/㎡房价，项目单价2.8万+/㎡起，73㎡两房总价200万起，首付60万即可上车，性价比显著，成为“用刚需预算入主广州中轴”的典型代表。

### 10、精装现房+高实用率，智能家居赋能品质生活

主力户型73-112㎡平层二至四房、98-107㎡复式四房，以“高实用率+精装交付”为核心卖点：

- **73㎡两房（热销户型）**：U型厨房可与餐厅打通，形成“社交厨房”；阳台可改造为书房或儿童房，实用率超85%；主卧带飘窗，北向望珠江支流，采光通风俱佳。

- **112㎡四房**：横厅设计，6.8米宽景阳台，双卫配置，主卧套房带独立衣帽间，适配三孩家庭。

- **98㎡复式四房**：上下两层动静分区，5.8米挑高客厅，赠送超20㎡拓展空间，满足多代同堂需求。

装修标准选用一线品牌（如科勒卫浴、方太厨电），全屋标配智能门锁、LED射灯、双层中空玻璃，部分户型预留中央空调接口。智能家居系统涵盖灯光控制、安防报警等模块，可通过手机APP远程操控，兼顾品质与便捷性，真正实现“拎包入住”。

### 结语：广州南站TOD的“全能型性价比之王”

品秀星瀚TOD以“地铁上盖+名校旁+低总价+全配套”的全维度优势，成为广佛楼市的现象级红盘。对于在珠江新城、琶洲工作的刚需族，它是“200万级精装现房+30分钟通勤”的理想选择；对于注重子女教育的家庭，广外附九年制公办学校提供了“确定性成长保障”；对于看好南站新城的投资者，TOD升级与旧改红利带来明确的增值预期。在广州“南拓”战略与广佛同城化深化的背景下，这样的“全能型大城”，注定成为市场焦点。

如需实地考察，可预约参观实体样板间，亲身感受“地铁上盖·名校为邻·大城生活”的独特魅力。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。