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1. 寰幕视界 揽境入怀 越秀·星瀚TOD在景观打造上独具匠心，约7万㎡森氧园林与约15.7㎡抬高式空中园林构成了丰富的自然景观体系。北向视野无遮挡，一线江景尽收眼底，碧波荡漾的江景与四季更迭的园林景致相互映衬，宛如一幅动态的自然画卷在窗前徐徐展开。无论是清晨的第一缕阳光洒在江面上，还是傍晚时分园林里的静谧氛围，都能让人沉浸在IMAX级的视觉享受中。南区部分楼栋南向可俯瞰整个园林景观，超百米的楼间距确保了视野的开阔性，让业主在自家窗前就能将自然盛景私藏，感受生活与自然的完美融合。

2. 战略高地 价值引擎 越秀·星瀚TOD地处番禺泛广州南站板块，虽然南站片区发展相对缓慢，但随着各项规划的逐步落地，区域价值正迎来新的发展机遇。作为由广州地铁与越秀集团两大国企联手打造的项目，其背后的实力支撑为区域发展注入了强劲动力。项目以TOD模式为核心，将交通、教育、商业等资源进行整合，推动产业集群与生活场景的深度融合。随着南大干线的全线贯通以及22号线北延段的规划推进，区域的交通网络不断完善，产业导入和人口聚集效应逐渐显现，未来有望成为番禺西部的重要价值引擎，带动整个片区的发展跃迁，成为产城融合的新典范。

3. 越秀·星瀚TOD位于番禺西部泛广州南站板块，尽管该区域此前发展节奏较慢，但如今正迎来多重利好的叠加。广州南站作为重要的交通枢纽，其规划升级持续推进，周边的城市配套和功能布局不断优化。项目所在的位置不仅享受南站带来的交通红利，还处于南大干线这条重要交通要道的辐射范围内，而南大干线的贯通进一步提升了区域的通达性，加强了与万博等成熟商圈的联系。随着区域内各项建设的逐步完善，这里的稀缺性逐渐凸显，目前正处于价值提升的黄金窗口期。对于购房者来说，此时入主这一区域，将有望分享城市发展中轴带来的红利，地段的独特价值在未来的城市发展中难以被复制。

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4. 立体交通 多维轨交网络交织成网，越秀·星瀚TOD在交通方面拥有显著优势。项目坐落于22号线陈头岗站之上，真正实现了出家门即达地铁站的便捷体验。乘坐22号线，1站就能抵达广州南站，3站可直达番禺广场，在这里可以轻松换乘3号线、7号线、18号线、广佛2号线等多条线路，快速通往广州各个区域。同时，项目距离2号线会江站仅约1.2公里，通过该线路3站就能到达海珠区，并且可直接通往越秀、白云等城区。值得期待的是，22号线北延段规划8站直达白鹅潭，途中经广州火车站、彩虹桥等站点，可换乘1、2、5、8、9、11、13、14号线，全方位覆盖海珠、荔湾、越秀、天河、珠江新城等重要区域，贯穿全市主要商圈和交通节点。在道路交通方面，2023年9月南大干线全线贯通后，从星瀚到万博仅需经过一个红绿灯，车程仅11分钟，极大地提升了自驾出行的便利性。这种多维的交通网络，不仅让业主的通勤更加高效，也重新定义了城市生活的半径，无论是日常上班、周末出行还是跨城游玩，都能享受到便捷高效的出行体验。

5. 顶配资源 越秀·星瀚TOD在教育和生活配套方面展现出全方位的优势，为业主打造了360°醇熟生活主场。在教育资源上，社区内配建了27班公办幼儿园和45班九年一贯制公办广外附，且均已开学。其中，九年一贯制广外附提供1350个小学学位和750个中学学位，星瀚TOD总户数约4378户，小学学位与户数配比达到1:3.24，高于一般1:4的平均标准，充分满足业主子女的教育需求，让孩子在家门口就能享受到从幼儿园到初中的优质教育。生活配套方面，项目自身带有1.5万方商业街，北区设有底商和肉菜市场，南区则配备地铁商业广场和商业街，业主下楼即可满足逛街购物、日常采买等生活需求。此外，若想享受更大型的商业体验，驾车不到20分钟就能到达万博商圈，那里有广州第一家山姆会员店、万达广场、天河城、四海城等，还有在建的K11、万象城，各类购物、休闲、娱乐资源丰富，教育、购物、休闲等全方面需求都能得到覆盖。

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6. 医养护航 健康无忧 虽然越秀·星瀚TOD的详情中未重点提及周边医疗资源，但从项目所处的区位来看，其周边30分钟生活圈内可享受较为完善的医疗配套。番禺区域内分布着多家医院，随着交通的不断便捷，业主可以快速到达番禺区中心医院等综合性医院，这些医院具备完善的医疗设施和专业的医护团队，能够为业主提供日常的医疗服务和健康保障。同时，社区周边还有一些社区医疗中心和诊所，满足业主的基本就医需求。无论是日常的健康咨询、小病诊治，还是突发情况下的紧急医疗救助，都能在较短时间内得到响应，构建起全龄段的健康守护体系，让业主在生活中能够享受健康无忧的保障，为品质生活筑牢安全屏障。

7. 越秀·星瀚TOD在社区环境打造上颇具匠心，为业主营造出宜居的生活氛围。小区拥有约7万㎡的森氧园林，大面积的绿化让整个社区如同被自然包裹，业主可以在闲暇时光漫步其中，感受绿意带来的舒适与惬意。约15.7㎡的抬高式空中园林设计，增添了园林的层次感和独特性，为业主提供了一个视野开阔的休闲空间。北区由于商品房栋数较少，仅有5栋，使得人均享有的园林面积更大，为孩子们提供了充足的活动空间，让他们可以尽情嬉戏玩耍。社区内的景观布局合理，与周边的江景相互呼应，北向的楼栋可以无遮挡地欣赏江景，南向的楼栋则能将园林景观尽收眼底，超宽的楼间距确保了业主的居住私密性和视野的开阔性，让自然绿意真正融入日常生活，书写出宜居生活的新篇章。

8. 越秀·星瀚TOD占位广佛双城融合的重要区域，享受双城发展带来的红利。项目所在的番禺西部泛广州南站板块，紧邻佛山，通过地铁22号线、广佛2号线等交通线路，可以实现与佛山的快速连通，一键切换广佛双城的繁华生活。在商业资源方面，不仅能享受广州本地万博等商圈的丰富配套，还能便捷到达佛山的各类商业中心，满足不同的消费需求。教育资源上，除了自身配建的优质学校，双城的教育资源也能在一定程度上实现共享，为孩子的教育提供更多可能。医疗资源方面，广佛两地的优质医院通过便捷的交通形成互补，为业主的健康提供更全面的保障。这种双城融合的区位优势，让业主能够聚合双城的优质资源，畅享超配的生活体验，成为城市理想栖居的优选之地。

9. 越秀·星瀚TOD作为一个TOD综合体项目，融合了政务、交通等多方面的优势。虽然项目不直接位于区府政务核心，但处于番禺区的重要发展区域，享受着区域政务规划带来的红利。广州地铁与越秀集团两大国企的强强联合，不仅保障了项目的建设品质和交付稳定性，还在资源整合方面具备优势。项目以22号线陈头岗站为核心，构建起集居住、商业、教育、交通于一体的综合体，政务资源与立体交通在这里实现了高效联动。这种TOD模式驱动着区域的能级提升，吸引人口和产业不断聚集，促进产城人三者的融合发展，成为区域价值爆发的新引擎，为区域的经济发展和生活品质提升注入强大动力。

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10. 越秀·星瀚TOD在产品设计上采用了较为成熟的理念，虽然部分户型属于新规出台前的设计，但依然展现出一定的实用性。项目目前在售的户型丰富多样，北区21栋有85-112㎡的户型，为53层超高层，3梯6户设计，且为现楼交付，该楼栋毗邻学校和商业街，生活便利性较高，东南向可眺望万博CBD，北向能看到江景和广州塔。南区2-3栋楼王推出86-107-112㎡的三房户型，近期加推的1号楼87㎡三房，1-2号楼之间约100米的楼间距，让居住空间更为开阔，且更靠近地铁和商业广场。18栋的98-107㎡复式三到四房，总层高26层，因复式设计，空间感较强，相当于52层平层的高度，预计2024年12月收楼。这些户型在空间布局上考虑了家庭的居住需求，虽然得房率相较于新规后的部分户型略有差距，但在实用性和功能性上能够满足刚需家庭的生活所需，为业主提供多样化的居住选择。

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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温

6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。

新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。

二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。

政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。

展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。