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大壮名城：科学城的品质之选与性价比典范

一、项目概述：品质升级，性价比凸显

大壮名城自一期开盘便备受瞩目，即便早期存在户型使用率低、外立面不够美观等问题，仍凭借优越的位置与配套在科学城楼市中脱颖而出。如今二期更是全面升级，户型使用率高达 100%，外立面采用玻璃幕墙，尽显高端大气。然而，受广州楼市激烈竞争影响，价格一降再降，却也因此为购房者带来了超高性价比。二期去年 8 月开盘单价 4.6 - 6.5 万，销售遇冷，如今 88 平房源 350 万左右就能买到不错楼层，一期少量现楼房源中，四房单位单价低至 4.3 万，以三房价格可购四房。若感兴趣，添加小何微信联系看房，不仅能底价成交，网签当天还可返现 3 - 6 万。

项目名称为大壮名城・名门，占地面积 46000 平米，建筑面积 160000 平米，规划 6 栋楼，总户数 1468 户，容积率 4.54，车位比例 1:1.2 。

二、交通配套：地铁环绕，畅达全城

项目交通配套堪称冠绝科学城，三条地铁环绕，7 号线科丰路站距项目仅 100 米，6 号线、21 号线苏元站距离项目 887 米。无论是自驾还是乘坐地铁，前往城市核心区域都十分便捷。

通勤金融城：自驾从小区出发，走科学城大道转华观路在科韵中路即可到达，全程 15 公里，耗时 49 分钟，打车约 35 元；乘坐地铁 9 站，耗时 40 分钟。

通勤珠江新城：自驾走科丰路转广园快速路可达，全程 24 公里，耗时 39 分钟，打车约 35 元；地铁 13 站，耗时 46 分钟。

通勤琶洲：自驾走科丰路转广园快速路再转科韵中路，打车约 30 元；地铁 11 站，耗时 44 分钟。

三、教育配套：优质教育，纯粹圈层

项目家门口的华南师范大学附属黄埔实验学校于 2021 年 9 月已开学，分为南北两个校区，共设 36 班幼儿园，72 班九年一贯制学校（小学 36 班 + 初中 36 班）。目前小学校区仅招收项目业主子女，为孩子营造了纯粹的学习圈层，保障了优质教育资源的专属享有。

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四、商业配套：商业汇聚，便捷生活

大壮名城二期位于西北侧，临近揽月广场，周边汇聚科学城各大商业，万达广场、大壮国际广场、腾达广场近在咫尺，下楼步行几百米，便能享受丰富的购物、餐饮、娱乐体验，满足日常生活与休闲需求。

五、在售户型：匠心设计，舒适生活

（一）围合式布局与通风设计

整个小区采用围合式大花园布局，为实现良好的通风对流，项目南侧牺牲一栋楼，留出超 70 米开阔空间，与北侧形成超大通风廊道，有效解决广州三伏天的闷热和回南天的不通风问题，让清风入室，提升居住舒适度。

（二）外立面与园林升级

二期全面升级外立面，采用全玻璃幕墙、香槟金色塔冠、LOW - E 隔热玻璃等高端配置，媲美 10 万 + 豪宅。同时，业主休闲的花园空间也大幅升级，规划约 2.5 万平中央大园林，约 3.5 个国际足球场大小。园林上抬 3 米，利于梅雨季、台风天排水。园内设有下沉式古榕庭院会所，采用圆形风雨连廊设计，保留 130 年古树，体现人与自然和谐共生。花园功能分区明显，设有下沉会所、主题式分龄儿童乐园、休闲健身区等，针对 1 - 12 岁孩子设计启蒙区、探索区、互动区，充分考虑业主及孩子的生活需求与情绪价值。

（三）各户型亮点

建面 88 平三房：采用 LDKB 一体化设计，拥有约 5.7 米宽景阳台，270° 环幕主卧，增加空间感与观景视野，提升居住品质。

建面 105 平四房：LDKB 一体化结合竖厅设计，约 6.1 米宽景阳台连通次卧，让空间更加通透开阔，满足家庭生活需求。

建面 122 平四房：南向宽景阳台约 6.6 米，比 142 平户型的宽景阳台还长，彰显空间的奢侈感，为居住者带来舒适体验。

建面 142 平五房：四开间朝南设计，约 36.5 米采光面，视野景观一流，大阳台与大飘窗为标配，尽显宽敞明亮，满足改善型居住需求。

目前首开的 D 栋因前期销量不佳，此次降价后仍有较多房源。该栋层高 47 层，3 梯 6 户设计，各户型均有独特优势，为购房者提供了多样选择。大壮名城凭借其交通、教育、商业等全方位优势，以及独具匠心的户型设计与高性价比，无疑是科学城置业的理想之选。

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广州楼市最新政策：

7月2日，广州住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。

该征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。

按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

关于贷款额度、期限，办法明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。对于借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。

“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于此一序列。”李宇嘉称。

其进一步表示，在公积金缴存余额较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）的贷款人可申请“商转公”，此举可降低购房人的月供负担。“在就业和收入前景存在不确定性情况下，购房人对支出的节约敏感度提升，即便是小幅的月供节约，也能提高其入市积极性。”

对于哪些人可以办理“商转公贷款”，广州设定了相当明确的条件。

实施办法强调，借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。在申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定，还应同时符合多个条件。

这其中包括，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

对此，业内人士指出，只有纯商贷的自住房、唯一住房，才符合申请“商转公贷款”的前置条件。

“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请冗余而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公贷款’，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”李宇嘉表示。

对于广州将实施“商转公贷款”措施，业内人士认为，这或与当地市场行情变化有关。

58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今几年以来一二手房市场仍处于深度调整过程中。

据麟评居住大数据研究院今日公布的监测数据，广州6月份二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下跌局势，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比跌4.9%。

一位房地产分析师介绍，近期广州市场成交出现转弱的迹象，近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长。

“一些成交数据并不理想，但也应看到，广州次中心区位及外围区域，近期交易量出现较为明显的增长，这几个区域近几年以来房价调整较为充分，其成交占比也在提升。这显示出，房价经过调整达到一定的水平后，新市民等刚需‘上车’的入市积极性，被激发出来。”李宇嘉补充道。

事实上，公布“商转公贷款”实施办法前，广州在取消限购性政策方面，迈出了重要一步。

今年6月，广州发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，关于房地产方面提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

中指院华南分院研究主管陈雪强认为，广州提出将取消限制性政策范围扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号，将对提振市场起到重要作用。

在张波看来，今年是房地产市场深度调整的“过渡期”，为进一步稳定市场，部分城市可能会进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。

“不同城市以及同一城市的不同区域市场之间，虽然表现会不同，但市场会在分化中逐步形成新的平衡，在调整中孕育新动能。”张波如是说。