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保利燕语堂悦，海珠西高性价比刚需房来了

大家好，我是龚新宇，广州优享家房产管家创始人。

一个想和大家一起，住的房子越来越好的朋友。

前几天中海大境热卖33亿，创造广州近5年新房首开销售记录之后，海珠马上又有新盘推出了，给火热的海珠又添一把火。

项目案名定为保利燕语堂悦，根据最新消息，5月份劳动节假期会开放营销中心，这意味着，距离正式开售的时间也不远了。

去年9月，保利以折合楼面价4万/㎡的价格，拿下了东方红印刷厂地块。

如果说之前中海大境的定位是高端改善，那保利燕语悦堂走的就是刚需改善路线。主打90-125㎡的户型，总价预计在1000万以内。

两个盘在定位上，避开了直接竞争。大境125㎡面积的产品，首开只有30多套，没买到的客户，其实考虑保利燕语堂悦也是个不错的选择。

一、项目概况及区位

小区位于海珠区西部的南石头街道，工业大道中以东、江燕路以北，靠着广纸片区。

地块总占地面积47903.67㎡（其中出让宗地面积26196.43㎡），计容建面117869.76㎡，这个规模在蚊型地块遍地的海珠，都显得出类拔萃了。

根据规划，整个地块被分为编号506、507、401三个小地块。其中，401地块建5栋住宅，其中3栋有45层高，尽管面积不大。

但中间也规划绿化园林，还有景观连廊和亭子，配建有肉菜市场、图书馆、星光老年中心等。

507地块建2栋45层高住宅，配建有托儿所。

506地块将建24班小学，学校的配套也比较完善，有图书馆、多功能厅。

小区总共8栋住宅，由5栋45层洋房，3栋10层的小高层组成。其中高层分布的产品面积段是90-120m²、小高层分布的产品面积段是约120-140m²。

绿化率35%，容积率4.5，会有一点点高。

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由于地处老城区，地块周边相关配套发展成熟，生活氛围十分浓厚。

二、项目配套

1、交通配套

小区门口就是广佛线+11号线（在建）燕岗站。可以算双地铁上盖的楼盘了。

在建的环城地铁11号线，有一定的预期和增量，预计今年通车后，8站就能直达琶洲。

而通过广佛线转3号线，7站到珠城，通勤时间就在半个小时以内。在珠江新城和琶洲上班的业主，会非常方便。

2、教育配套

海珠的教育资源还是很丰富的，小区周边有海珠区南燕小学、红棉小学、广州昌岗中路小学（翠城校区）、广州市五中附属初级中学、广州市第41中学（东校区）等等。

除此之外，项目自身还配建幼儿园以及一所24班小学，就在家门口，接送便利。

3、商业配套

小区楼下有地铁站以及底商，南侧紧邻华新333商业，不过，目前商业未开门迎客，项目正主力销售公寓产品。

周边有南泰百货批发中心、燕汇广场、万科里等商业配套齐全，颇有老广的味道。

4、医疗配套

从小区出发步行可达约500m珠江医院、南石头社区服务中心、广医二院（西院区），周边广州红十字会医院、妇幼保健院（二甲）、省口腔医院、海珠区中医院等医疗体系。

三、户型设计

目前小区的具体户型还没有公布，根据开发商放出的消息，预计推出90-105-125m²中式超高层产品。

其中高层分布的产品面积段是90-120m²、小高层分布的产品面积段是约120-140m²。

考虑到周边江湾和樾、中海江泰里，以及中海大境目前的售价，我预计保利燕语堂悦的单价应该整体在7万/㎡左右，部分产品有机会6字头起。

我们预测一下开盘的价格：

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四、周边二手房情况

附近的越秀江湾和樾和中海江泰里的售价整体在6-7万/㎡以上。

二手房方面，燕岗地铁站旁边2005年建成的保利海棠花园6-6.5万/㎡，同样楼龄的富力顺意花园，4.2-5.5万/㎡。

楼龄更久一点，2000年的保利花园4.5-5万/㎡。

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