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搜狐焦点防城港站 2025-08-16 11:19:30

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🌳🌳越秀江湾潮起🌳🌳 🌳🌳越秀江湾潮起售楼处电话☎：400-828-5661【售楼处已认证】 🌳🌳越秀江湾潮起开发商电话☎：400-828-5661【开发商已认证】✅ 🌳🌳越秀江湾潮起营销中心电话☎：400-828-5661【营销中心已认证】✅ 🌳🌳越

🌳🌳越秀江湾潮起🌳🌳

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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

以下为对海珠【越秀江湾潮起】的详细介绍，售楼处电话：4008285661。

### 1. 项目概述与背景

【越秀江湾潮起】位于海珠西板块，珠江后航道片区，毗邻天荟江湾和中海观澜府。该地块于去年由越秀以总价20.2亿拿下，折合楼面价3.35万/平，原为商业用地，后经越秀地产现金补偿15.29亿元收储并调整为宅地。项目周边配套较为齐全，临近即将开通的地铁10号线大干围站，楼下有商业，距离珠江仅200米左右，周边多为豪宅项目。项目高区规划大平层产品，户型为128 - 195平，低区则是95 - 120平的紧凑三四房，目前样板间已开放，预计本月开盘。

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### 2. 基本信息解析

- **规模参数**：项目占地面积15489平，建筑面积60398平，绿化率20％，容积率4.17 。相对较高的容积率可能会使小区居住密度有所增加，不过从另一个角度看，也意味着小区会有相对丰富的配套设施。项目规划4栋楼，总户数443户，车位733个，车位比1：1.47，总层高37层，车位配比相对充足，能满足业主停车需求。

- **户型规划**：首推户型涵盖90 - 125 - 160 - 190平。3 - 24楼为低区，2梯4户，有90 - 120 - 160平户型；25 - 37楼为高区，2梯3户，有120 - 160 - 190平户型。这样的梯户比和户型设计，旨在满足不同客户群体的需求，同时在一定程度上保障了居住的舒适度。

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### 3. 交通配套分析

- **地铁方面**：项目距离在建的地铁10号线大干围站直线约700米，但由于地铁站周边修路，目前步行至地铁站需绕行石溪耗壳洲东街，实际距离约1.6公里，步行需24分钟左右。待后续环岛路与地铁站之间道路打通后，距离将大大缩短。通过10号线，可4站到中大，9站到珠江新城，前往越秀或滨江东无需换乘。此外，附近还有广佛线和2号线的交汇站南洲站，项目步行过去大概1.4公里，需走20分钟左右，乘坐2号线可直达老越秀或白云新城。虽然目前到地铁站距离较远，但未来交通便利性会有所提升。

- **公交与自驾**：家门口设有环岛路总站，目前开通了前往燕岗地铁站的线路。自驾方面，项目门口是环岛路（石岗路 - 大干围段），因开发建设晚及道路拆迁问题，存在100米断头路未打通，导致市政路无法彻底通车，私家车和电动车乱停乱放，周边业主出入体验不佳。从工业大道转入大干围的小路，交通状况也较差。环岛路全长42.2公里，未来贯通后可整合海珠环岛江岸，串联海珠湾与琶洲，但全线开通时间未知。附近在建的海珠湾隧道预计今年开通，通车后前往广州南站将更为便捷。目前开车前往琶洲，可走新滘路或环城高速，距离约15公里，半小时可达；前往珠江新城，通过新滘西路转广州大道南，全程12公里，车程也约半小时。总体而言，项目交通网络较为完善，但目前自驾和步行到地铁站存在一定不便。

### 4. 教育资源解读

项目500米范围内规划有一所66班的完全中学，附近还有广州第九十七中学、南武小学、海珠外国语实验中学附属第二小学等学校。目前有消息称，该项目学位与时代大家、观澜府、映澜台对口同一所学校——海珠外国语实验中学附属第二小学。不过，教育配套存在一定不确定性，学位最终划分还需以教育部门公布为准。

### 5. 商业休闲配套

- **商业方面**：项目楼下即为广州首个滨江海港汇，投资近40亿，自带3.4万方的商业Mall，以及约2万㎡的写字楼和约1.5万㎡的高端商办。该商业项目已于2023年12月12日封顶，预计2025年年底开业。然而，当前经济环境下招商难度较大，且附近新小区入住率不高，虽然临近南洲老小区较多，但消费力有待提升，如盒马会员店倒闭就反映了这一情况。

- **休闲方面**：项目步行300米处有约1.7万方的滨江公园，居民可在此沿江漫步，享受江景，还可与朋友小酌。小区内部设有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，日常生活配套相对成熟，为居民提供了丰富的休闲娱乐选择。

🌳🌳越秀江湾潮起🌳🌳

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### 6. 医疗配套情况

项目周边医疗资源丰富，附近有中山大学孙逸仙纪念医院南院区、珠江医院、广医二院，以及广纸红十字会医院、妇幼保健院、广东省口腔医院等医疗设施，能够为居民提供及时、全面的医疗服务，保障居民和家人的健康。

### 7. 小区设计与户型亮点

- **小区设计理念**：社区内部，越秀以先锋理念打造立体无界“未来社区”。其「先锋系」呼应先锋派人群需求，构建“空间 - 生活 - 圈层”三位一体的价值坐标系，追求风格不被定义、悦己的生活以及跨代际的高阶圈层。一方面，以先锋审美的立面重塑滨江水岸住宅封面；另一方面，用悦己、效率、健康重新定义滨江生活高端标准，建立跨代际圈层。围绕珠江延伸出立体园林、疗愈花园及滨江公园，同时融入艺术泛会所、恒温泳池等“悦己”享受，并引入酒店式服务和24小时管家，定制圈层奢享体验。

- **楼栋与户型设计**：项目共规划4栋37层住宅楼，分高低区设计，梯户比和户型不同，高区和低区电梯独立运行，缩短候梯时间。对楼栋结构进行创新，优化采光通风及窗景，使户户成为理论上的边套和多面采光，通风能力增强，部分梯腿扭转角度后，既保证南北通透，又解决隐私问题。全南向楼型布局，充分利用江景资源。项目阳台占比可达20%，为新规户型，使用率突破100%不成问题。此外，地块鼓励通过多种方式提高绿化覆盖率，有望打造立体花园社区。

- **户型特色**：开发商打造了3个样板房，分别为95、138、190平。建面95平三房两卫，拥有约5.6米开间宽阳台，超大LDK公区，中轴式餐厨一体，四开间朝南，约12.3米采光面；建面138平四房两卫，四开间朝南，南北通透，双面宽阳台，南向约16.6米采光面，约41平客厅，主卧270度全景飘窗；建面190平五房三卫，五开间朝南，客厅开间与进深均约8米，客厅面积可达64平，阳台东南向望江。各户型设计注重空间利用和景观享受，满足不同家庭结构和需求。

### 8. 楼盘优缺点总结

- **优点**：景观资源优越，作为南洲板块内首个临江楼盘，高区户型基本南向一线望江。交通网络较为完善，附近有地铁10号线、广佛线和2号线，未来出行便利。周边配套成熟，楼下有商业和滨江公园。户型使用率较高，阳台占比达20%，空间利用合理。

- **缺点**：周边环境欠佳，附近多工厂和城中村，石溪旧改停滞，短期内难以改善。小区密度较大，花园和公建配套有限。楼间距较窄，南侧是海港汇和天荟江湾大平层，北面是高层公寓，西边是观澜府，低层视野和光线受影响大，25楼以下难望江，视野采光严重受阻。高区望江产品吹风价较高（开发商吹风8万左右），性价比需购房者自行权衡。环岛路未打通，步行到地铁站距离远，基本需20分钟以上。进小区道路较窄，货车多，高峰期易堵车，环岛路本身也较窄，车流量大时易拥堵。教育存在不确定性，学位划分最终以教育部门为准。