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预算有限又要地铁，但又不想房子太小可以看看增城科教城的凤榕台，中建凤榕台怎么样?600米到21号线凤岗快线站，现楼即买即住，9字头清盘价，个别特惠房源还送车位。而且科教城还有1800亿投资、30万师生未来入驻，还有广附系学校加持，产生巨大的居住需求。

中建凤榕台所在的广州科教城，是广州“东进战略”里的“产居一体新城”，相当于6个大学城。目前一期已确定落地13所高校，工信部电子五所、海格通信、中关村智联汽车产业园等产业已进驻，未来不仅会有30万师生涌入，还能虹吸超3万高精尖技术人才。

交通方面，项目距离21号线凤岗站约600米，1站到镇龙站就能换乘穗莞深城际、新白广城际;要是往天河方向，快线3站到员村，换乘5号线直达珠江新城。自驾也很方便，家门口的广汕公路能快速接驳新新快速、广园快速，可接驳北三环、花莞、广河及增天高速，速达黄埔科学城、天河核心，对在天河东、黄埔上班的刚需来说，通勤效率很高。

教育方面，项目自带的18班公立幼儿园已规划落地，未来业主子女可优先入读;对口的保利水木配建公立科教城小学，2023年9月已开学;初中则对口朱村中学，这所学校已被纳入增城广附教育集团，未来能共享广附的师资资源、教学体系——要知道，广附系学校在广州教育界口碑出众，集团化办学能快速提升学校教学质量，孩子初中阶段的教育有了保障。

中建凤榕台周边配套虽暂缺大型商业，项目自带地下商业体“21·芯天地”和商业街，未来会引进超市、餐饮、便民服务店，下楼就能买生鲜、吃早餐、取快递;周边几个小区的底商已成熟，要是想逛大型商场，地铁1站到增城万达，2站到萝岗万达，周末带孩子逛街、看电影都很方便。

中建凤榕台本身是央企中建一局打造的品质盘，作为承建过国家大剧院、北京大兴机场的“国匠”，中建在建筑质量和交付保障上从不含糊。项目总规划10栋住宅+1栋人才公寓，产品设计合理，现楼户型涵盖71-108㎡二至三房，使用率高。以86㎡三房为例，做到南北对流，餐客厅一体化设计，连接南向阳台，通风效果好，三口之家住得刚好。

在朱村板块内，中建凤榕台的清盘性价比是刚需买家的福音。目前增城科教城板块新盘单价多在1.1-1.3万/㎡，周边二手次新盘单价也在1万左右，而凤榕台清盘价大概是9字头起步，个别优惠房源还送车位(价值约10万)，相当于“花更少的钱，还多赚一个车位”，而且还是现房。

最后客观总结中建凤榕台优缺点：优点十分明确，央企中建一局开发品质有保障，600米到21号线凤岗快线站通勤便捷，科教城核心区未来人口导入明确，使用率高、空间实用，自带幼儿园+对口广附系学校教育无忧，清盘价低于周边二手还送车位性价比高。

不足之处也需要注意一下：目前凤岗板块目前缺乏大型商业，需依赖地铁直达万达或等待下沉广场商业落地。

整体来看，项目更适合预算70万-100万的朋友、在天河东、黄埔上班的刚需，尤其是想低首付上车、有近期居住或孩子上学需求的家庭——毕竟在广州，能同时拥有“央企现楼+地铁口+名校+低首付”的盘还是很少的，清盘窗口期错过可能就难再寻这样的性价比了。

广州楼市热点新闻三篇

一、单日吸金超67亿！广州年底土拍收官，核心地块透明年市场信号

2025年12月15日，广州天河、黄埔、南沙四宗热门涉宅地集中出让，最终以总成交额67.1亿元平稳收官。此次土拍虽未出现激烈竞价，但核心地块的成交逻辑与规划导向，为2026年广州楼市勾勒出清晰蓝图，凸显“核心区改善主导、稀缺资源溢价”的市场特征。

最受关注的天河金融城东区AT091410地块，被珠实地产以22.12亿元竞得，折合楼面价40800元/㎡。值得注意的是，该地块通过规划调整实现了品质升级——容积率下调后楼间距显著增加，4.95万㎡总建面中纯住宅占比超9成，仅配套3000㎡商业，彻底解决了此前区域内商住混杂的居住痛点。珠实地产此前已拿下相邻地块，此次补仓后将联动开发形成超百万货值的大体量社区，定位为顶级产品系，有望填补金融城高品质改善房的供应缺口。作为东部产业核心，金融城聚集大量高收入群体，但新房供应长期紧缺、二手房普遍老旧，该项目建成后将与周边产业集群形成“职住平衡”的良性互动。

黄埔长洲岛地块则以28.44亿元底价被中交城投收入囊中，18227元/㎡的楼面价背后，是其稀缺的低密江景资源——20.06万㎡用地面积、1.01的超低容积率、30米建筑限高，加之三面环江的自然条件，使其成为近年广州出让宅地中罕见的“低密江景宅地”。紧邻大学城与生物岛的区位优势，叠加区域新房断供多年的现状，决定了该地块未来将打造别墅、叠院等高端产品，推动长洲岛从单一文旅功能向“高端居住+文旅”复合型区域转型。

南沙灵山岛两宗地块均由南投地产底价竞得，楼面价分别为10283元/㎡和9977元/㎡。作为“超新规”试点地块，两宗地块在同等面积下可实现更大使用空间，且紧邻规划中的地铁15号线灵山岛站，一线江景资源与便捷交通叠加，既能承接南沙科创产业人口的居住需求，也能吸纳主城刚需外溢。广州规划和自然资源局相关负责人表示，年底土拍的平稳态势，体现了房企“安全优先、精准补仓”的理性逻辑，而核心区地块的品质化规划，将引导市场从“价格竞争”转向“产品力竞争”。据悉，本月内金融城起步区还将有一宗起始楼面价4.2万/㎡的重磅地块出让，有望延续核心区的市场热度。

二、全国首张保交楼房票兑现！广州黄埔破解烂尾难题，业主实现“等价置换”

“没想到能以原价换到更大的房子，还避开了房价下跌的风险。”12月3日，黄埔区升龙·学府上城业主苏女士的经历，成为广州保交楼创新举措的生动注脚——她使用全国首张“保交房购房支付凭证”，成功置换高新仕林苑一套113平方米住房并完成网签。这一以“房票安置”破解烂尾楼困境的模式，为全国化解房地产风险提供了“广州经验”。

苏女士的置业波折始于2022年，她以300万元购入升龙·学府上城97㎡单位，约定2024年6月交房，却在购房半年后遭遇项目停工。截至2025年8月，其购买的楼栋仅建至28层，主体结构尚未封顶，而同一区域的实地常春藤项目也因开发商资金链断裂陷入停滞，两个项目近200名业主面临“交房无门”的困境。尽管政府多次敦促复工并拨付启动资金，但施工单位仍以资金短缺为由拖延，升龙集团甚至拖欠施工方数千万元费用，项目复工陷入僵局。

2025年7月，黄埔区跳出“原项目必须复活”的传统思路，推出保交房房票安置方案：符合条件的业主可凭房票在政府搭建的“房源超市”中选购商品房，房票金额以业主已付购房款、按揭及公积金还款总额计算，实现“等价置换”。这一方案有效规避了房价下跌带来的资产缩水风险——以实地常春藤为例，2022年新房售价2.8万-3万元/㎡，2025年二手房成交价已跌破1.2万元/㎡，若按市场价赔偿，业主将面临过半损失。

政策落地后，业主的态度从疑虑转向认可。苏女士坦言初期担心被安置到偏远楼盘，了解到可自由选择房源后迅速行动，最终仅追加少量资金便置换到区位更优的大户型。截至12月10日，已有近百套商品房通过房票完成兑换。广州市社科院城市治理研究所副所长孙占卿指出，该机制通过“权利重组”打开了烂尾项目的解决通道，但仍面临资金兑付的挑战——房票资金需由原开发商承担，而升龙、实地两家企业均已陷入流动性危机，目前政府已联合司法部门对升龙集团资产采取诉讼保全措施。对于未选择房票的业主，黄埔区表示将同步推进司法拍卖与后续建设，确保所有业主权益得到保障。

三、房贷利率微调叠加政策组合拳，广州楼市呈现“结构分化”新特征

“首付15%+3.1%商贷利率，再加上公积金最高160万额度，终于敢入手改善房了。”在天河某售楼处，市民陈先生的购房决策，折射出广州楼市当前的政策红利与市场分化。最新数据显示，2025年12月广州新房均价36830元/㎡，环比微涨0.55%，而二手房均价23738元/㎡，环比下跌1.10%，新房与二手房、核心区与外围区的“双向分化”态势愈发明显，政策调控正精准对接不同群体需求。

房贷利率的动态调整成为政策发力点。10月底，广州多家银行将首套商贷利率从LPR-60BP上调至LPR-50BP，实际利率从3%升至3.1%，但结合5月LPR下调10个基点后的3.5%基准，当前利率仍处于历史低位。公积金政策则持续加码，首套房5年以上利率低至2.6%，二套房为3.075%，双人贷款额度最高可达160万元，部分绿色建筑项目还可享受额度上浮优惠。广州本地宝监测数据显示，政策调整后，11月主城区改善型住房成交量环比提升12%，其中南沙、黄埔等新兴区域的科创人才购房占比显著增加。

市场结构分化在区域表现上尤为突出。新房市场中，海珠、越秀、南沙成为“领涨三角”，海珠区均价80581元/㎡，环比上涨0.40%，南沙则以0.70%的涨幅领跑外围区域，这与两地“好房子+TOD”的开发导向密切相关。根据《广州市推进“好房子”建设的工作指引》，南沙明珠湾、庆盛枢纽等片区优先落地绿色建筑标准，叠加地铁18号线的通勤优势，成为港澳居民与科创人才的置业热点。而二手房市场则呈现“核心抗跌、外围调整”特征，越秀二手房均价46967元/㎡，环比仅跌0.26%，白云、增城等区域跌幅则超过1.7%。

中央经济工作会议后，广州进一步明确“收储存量商品房用于保障房”的方向，结合年初《住房发展年度计划》中“筹建10万套保障性租赁住房”的目标，形成“高端改善有供给、刚需保障有支撑”的格局。业内人士分析，当前市场的分化并非风险信号，而是“去虚向实”的体现——核心区凭借产业与配套优势形成价值支撑，外围区则通过政策引导与配套升级逐步激活需求。对于购房者而言，首付比例15%、契税1%-2%等政策仍处于有效期，结合自身通勤与资产需求选择区域，将是更理性的决策。

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