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山水·合悦｜科学城旁低密山居，148万起入主117㎡四房，央企护航现房交付

一、卖爆的秘诀是？

山水·合悦近期引发市场高度关注，其核心在于极致性价比与稀缺产品力的双重兑现。项目11栋现推出清栋特惠，117㎡创新N+1四房两卫户型，统一总价148万元任选，涵盖中高楼层，主朝向为东南或西南，采光通风俱佳。作为曾经历开发波折、现已由千亿央企信达地产全面接管的现房项目，山水·合悦于2023年11月底顺利完成11栋集中交付，实现“即买即住”的安心置业体验。在当前市场环境下，以不足1.3万元/㎡的单价，即可拥享科学城旁低密山居生活，成为刚需及改善客群的理性之选。

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二、高标准的基础配套

项目总占地面积约24万平方米，总建筑面积约27万平方米，整体容积率仅为1.14，绿化率达30%，营造出低密度、高舒适度的居住氛围。规划总户数1870户，配备3276个地下车位，车位配比高达1:1.75，充分满足家庭多车需求。物业由具备丰富高端服务经验的团队提供管理，物业费为3.45元/平方米/月。尤为值得一提的是，社区内部保留并活化利用约3.6万平方米原生山体，打造环山步道、观景平台与生态花园，形成“推窗见山、出门入园”的自然栖居格局。此外，项目斥资约2亿元打造“合悦荟”高端业主会所，涵盖悦宴、悦茗、悦读、悦心等多元功能空间，为高净值人群构建专属社交圈层平台。

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三、四通八达的交通

山水·合悦坐拥优越的立体交通网络。项目门前宁埔大道已全线通车，双向六车道设计，高效串联广园快速路与开创大道，10分钟可达科学城核心区，30分钟直抵珠江新城或金融城。轨道交通方面，项目距离已运营的地铁13号线沙村站约5公里，4站即达黄埔中心区；同时，规划中的佛穗莞城际（广州地铁28号线）拟设陈家林路站，直线距离约900米。尽管该线路尚处前期阶段，但其未来贯通荔湾、海珠、黄埔至增城的走向，将进一步强化区域通达性。对于依赖自驾或公交出行的家庭而言，当前交通条件已具备高度实用性。

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四、顶级的书包与目送式教育

教育配套是山水·合悦的重要价值支点。项目规划配建一所9班制幼儿园及一所24班制小学，相关工程已于推进中，预计2025年建成。虽目前尚未正式移交教育主管部门，亦未确定办学主体，但其“家门口上学”的潜力值得期待。周边优质教育资源密集，2.5公里范围内汇聚育才中学、市二中应元教育集团成员校、斐特思公学（英式国际学校）等知名学府；5–10公里辐射圈内更涵盖修仕倍励实验学校、南方中英文学校等多元化选择。需特别提醒的是，若购房者子女近期有入学需求，建议审慎评估学校交付与招生时间表，优先考虑已投入使用的成熟学区项目。

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五、成熟的商圈与配套

尽管项目所在陈家林板块自身商业体量有限，但依托科学城与新塘双核驱动，10公里范围内已形成高度成熟的都市生活圈。六大商业综合体环伺，包括新塘万达广场、萝岗万达、南岗万达、永旺梦乐城（新塘店）、广汇天地及金海岸大润发，满足全龄段购物、餐饮与娱乐需求。医疗资源同样充沛，5公里内覆盖暨南大学附属暨华医院、南方医院增城分院、中山三院岭南医院等三甲医疗机构，广东省人民医院黄埔分院亦在建设中，构筑起全方位健康保障体系。

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六、新规户型+高得房率

山水·合悦高层洋房组团【望岳】采用半围合式布局，最大楼间距超1000米，确保户户视野开阔、互不干扰。主力户型精准契合刚改需求：

94㎡三房：纯南向设计，三开间朝南，配备约6米阔景阳台，N+1灵活空间可改造为书房或儿童房，实用率超85%；

117㎡四房：正南北通透格局，双观景阳台，四房均朝南，约6.2米景观面，实现墅级尺度感。

所有住宅均按豪宅标准交付，全屋标配中央空调，厨卫选用西门子、科勒、飞利浦等国际一线品牌，外立面采用大面积玻璃幕墙，不仅提升建筑美学质感，更最大化引入自然光影与山景视野，实现“IMAX级”环幕瞰景体验。

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七、核心价值总结

山水·合悦的核心竞争力，在于“低密山居+科学城旁+央企现房+超高性价比”四重价值叠加。它以1.14的超低容积率，在广州近郊罕见地保留了原生山体与森氧环境；由信达地产接手后，交付安全性显著提升；148万元购入117㎡四房的产品力，在同区位几乎无可匹敌。尽管存在地铁覆盖不足、配建学校尚未启用等客观局限，但对于预算有限、注重居住品质、工作地点位于黄埔或天河的刚需及年轻家庭而言，该项目提供了极具吸引力的“一步到位”解决方案——既能享受静谧山居生活，又能便捷链接城市核心资源，堪称科学城东进战略下的价值洼地之选。

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