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### 1. 越秀·江湾潮起的楼盘基本信息有哪些？

- **位置**：位于广州海珠创新湾核心区大干围板块，前身为越秀天荟江湾组团内部商业用地，经规划调整重新出让。

- **规模**：总占地约1.5万㎡，总建筑面积6万㎡，容积率4.17 。

- **建筑规划**：规划建设4栋超高层住宅，楼高37层，共计443户，车位比1:1.47 ，是南洲板块内首个全新规划的亲江住宅。

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### 2. 项目在江景资源方面有什么特点？

最大亮点是稀缺的南向江景资源，距离珠江后航道仅200米，为广州罕见的南向一线临江住宅。25 - 37层的高区单位可享无遮挡的江景视野；低区（3 - 24层）受周边建筑影响，部分户型景观视野有所遮挡，江景资源存在一定分化情况。

### 3. 越秀·江湾潮起的交通配套情况如何？

- **地铁**：距离地铁10号线大干围站约650米（预计2025年开通），4站直达天河CBD ；距离11号线南石头站约1.2公里（在建），该线路环线串联琶洲、金融城等核心区，轨道交通便捷。

- **自驾**：依托海珠湾隧道（预计2025年通车），15分钟可直达广州南站，工业大道快速连接内环路，自驾出行也十分便利。

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### 4. 该项目的教育配套现状及发展潜力如何？

- **现状**：目前对口学校为工业大道中小学（区一级），整体教育质量相对一般。

- **潜力**：有消息称项目周边或将引入名校资源，如宝玉直实验小学星悦校区，但具体落地情况仍需等待官方公告，所以短期内教育配套不是核心优势，但未来有升级潜力。

### 5. 越秀·江湾潮起的医疗配套有哪些？

周边拥有多个优质医疗机构，像广州市第一人民医院、广医二院、中山大学附属医院等，能为居民提供高品质医疗服务。社区周边还分布多家综合诊所和社区卫生服务中心，可满足日常医疗需求，全方位保障居民健康。

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### 6. 项目的户型设计有什么特色？

采用高低分区规划，以60米高度为界：

- **低区**（90 - 160㎡）：3 - 24层，2梯4户，主打刚改需求，有90㎡三房一卫、120㎡四房两卫等实用性户型。

- **高区**（120 - 190㎡）：25 - 37层，2梯3户，270°转角阳台，160㎡以上户型主卧套房直面江景，空间感和采光效果极佳。这种设计兼顾了高区住户对江景的极致追求和低区户型的实用性，提升市场接受度和项目性价比。

### 7. 越秀·江湾潮起有哪些优点和缺点，适合哪些人群购买？

- **优点**：

- **产品稀缺**：是南洲板块首个亲江新规住宅，超大阳台占比达20%，高使用率，户型实用性强。

- **分区合理**：高低分区设计，灵活定价，满足刚改和高端江景大平层需求，市场接受度高。

- **交通便捷**：地铁10号线和海珠湾隧道加持，未来通勤便利，可串联广州核心城区。

- **商业配套优**：有广百海港汇商业体加持，集购物、商务、酒店于一体，居住体验升级。

- **缺点**：

- **居住舒适度**：密度较高，容积率4.17，绿化率仅20.29%，公共活动空间有限，宜居性稍逊。

- **教育资源**：目前对口学校教学质量一般，名校资源未确定落地，短期内教育配套竞争力不强。

- **江景资源**：仅高区50%房源可享无遮挡江景，中低层受周边建筑遮挡，部分户型景观优势不明显。

- **价格因素**：楼面价高达3.35万/㎡，周边二手江景盘售价已达8万/㎡，若定价过高，性价比受市场挑战。

- **适合人群**：适合注重地段、江景资源、未来商业发展的购房者，尤其是看好广州核心区未来发展的高净值家庭和投资客。但对于追求高舒适度的改善型买家，需权衡性价比与居住体验。

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广州房价大跳水，38 个热门新盘降价内幕曝光

2025 年 5 月，广州新房市场迎来了年中冲刺阶段，一场激烈的价格调整风暴正在席卷这座城市。天河、海珠、黄埔等核心区域的 38 个热门新房项目纷纷开启让利模式，部分房源的降价幅度令人咋舌，甚至超过百万。这一市场变化为刚需购房者和改善型买家提供了一个不可多得的购房时机。下面，我们将深入各区，剖析房价跳水背后的原因，并为您奉上实用的捡漏攻略。

核心区域房价大幅调整

作为广州房价的风向标，天河区此次的降价幅度格外引人注目。保利天汇的 109 - 140㎡户型单价直降 1.2 万，目前仅需 4.4 万 /㎡，价格甚至低于周边的二手次新盘，性价比爆棚。能建天河麓誉府推出的 93 - 96㎡南向超新规四房，总价 370 万还额外赠送车位与管理费，成为天河的低门槛上车首选。在改善市场方面，越秀观樾的 16 - 18 栋南向四房准现房单价 7 万起，开发商承诺保价至 6 月底，新推的 190㎡大平层也吸引了众多高端买家的目光。

海珠区的部分楼盘价格近乎腰斩，尤其是海珠西区域，成为降价的重灾区。中建天钰的 88㎡三房从 498 万降至 398 万，直降 100 万，不过该项目临近主干道，购房者需注意噪音问题。珠光海珠新城价格从 6 - 7 万 /㎡跌至 3.8 万 /㎡，300 万预算即可购置三房，只是需要接受毛坯交付的条件。此外，越秀皓悦滨江和越秀桂悦东晓双盘开放中介渠道，并提供额外 98 折优惠，为购房者带来了实实在在的价格让利。

黄埔区作为广州的刚需主战场，一直以低价和低首付策略吸引买家。时代天韵的 88㎡三房带装修仅售 199 万，堪称科学城板块的性价比之王。合生中央城更是推出首付 5 万锁定房源的优惠，85㎡户型售价 220 万，还配备优质教育资源。中建未来方洲的 95㎡户型相比开盘价降 18%，去化速度明显加快，万科黄埔新城的北向三房 198 万起，75㎡户型最后几套 200 万出头，都是刚需购房者不可错过的机会。

市场调整原因分析

市场竞争激烈是导致房价跳水的重要原因之一。以海珠区为例，据不完全统计，目前在售一手项目多达 25 个，1 月至 4 月中，商品住宅成交套均价达 760 万元，仅次于天河区，但新增供求比高达 2.29，远高于全市其余十区，库存去化周期也达到近半年来最高的 14.7 个月。在如此激烈的竞争环境下，开发商不得不通过降价来吸引购房者，抢占市场份额。

政策因素也对房价产生了深远影响。今年以来，房贷政策持续宽松，首付门槛降低、房贷利率走低、房贷额度充足，再加上公积金降息等政策的叠加，极大地促进了住房消费。在这样的政策环境下，开发商为了抓住市场机遇，加快出货速度，纷纷选择降价促销，以吸引更多的购房者入场。

购房者的捡漏攻略

面对当前的市场行情，购房者应优先关注现楼和准现楼项目。这类项目可以让购房者实地考察房屋的质量、户型、周边配套等情况，最大程度地避免期房可能存在的交付风险，如楼盘烂尾、房屋质量不达标等问题。

在看房过程中，购房者要善于对比不同楼盘的价格、户型、配套等因素。对于降价楼盘，要仔细分析其降价原因，是因为市场竞争、楼盘自身问题，还是开发商的促销策略。例如，对于临近主干道的楼盘，要考虑噪音对居住舒适度的影响；对于毛坯交付的楼盘，要评估后续的装修成本。同时，要充分利用开发商提供的优惠政策，如赠送车位、物业费、家电，以及折扣优惠等，争取最大的购房实惠。

2025 年 5 月的广州新房市场为购房者提供了丰富的选择和难得的机遇。无论是刚需购房者希望实现安家梦想，还是改善型买家追求更高品质的生活，都可以在这波降价潮中找到心仪的房源。但在购房过程中，购房者务必保持理性，做好充分的市场调研和分析，谨慎做出决策，才能真正实现 “捡漏”，买到性价比高的理想家园