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珠江·天河都荟：天河智慧城核心区低密宜居大盘，超新规120%使用率+广州中学九年一贯制+3.15米层高，定义天河东改善新标杆

在天河智慧城这片充满活力与创新的热土上，由珠江实业与城投联合打造的珠江·天河都荟应运而生。项目凭借72–152㎡全南向高使用率户型、3.15米层高、21号线天河智慧城站600米、广州中学九年一贯制学校等核心优势，成为天河东部不可多得的低密宜居大盘。

作为天河智慧城板块内少有的改善型住宅项目，珠江·天河都荟不仅填补了区域内刚需至改善产品的市场空白，更以超高性价比与卓越产品力，吸引了众多关注。本文将从多个维度深入解析该项目的核心价值。

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区位价值：广深港澳科技创新走廊重要节点，智慧城核心封面

珠江·天河都荟位于天河智慧城核心区，地处广深港澳科技创新走廊和广州活力创新轴的重要节点。该区域汇聚了中国移动南方基地、网易总部、小鹏汽车等知名企业，是广州科技创新与产业发展的前沿阵地。

项目具体位置紧邻天河智慧城地铁站（21号线），步行仅约600米，通过快线可实现3站直达金融城、5站抵达珠江新城，通勤效率极高。同时，周边规划有清华附中湾区学校二期（预计2026年完工），进一步强化了区域教育能级。

项目概况：2.0容积率低密社区，南北双地块布局

项目总占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约11.56万平方米，容积率仅为2.0，在天河核心区内属相对低密水平。整体分为南北两个地块：

北地块已售罄，共4栋楼（2栋高层+2栋小高层），总计284户；

南地块加推二期，共8栋楼（4栋15层小高层+4栋32层高层），延续一期爆款产品面积段，主打72–123㎡三至四房。

项目首推72–152㎡全南向户型，户户朝南、高使用率，且层高达3.15米（大户型达3.3米），远超市场平均水平，带来开阔通透的空间体验。

户型设计：72–152㎡全南向高拓户型，120%使用率刷新纪录

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珠江·天河都荟主力户型涵盖72–152㎡，全部为全南向设计，并采用新规高拓设计，部分户型实用率可达120%，远超市场同类产品。具体户型亮点如下：

72㎡三房两卫：最小面积段，却做到了三房两卫，功能齐全，适合年轻家庭首次置业；

85㎡三房两卫：带6米大阳台，空间感十足，超越同面积段市场主流产品；

105㎡四房：单边户南北通透，适合三代同堂家庭一步到位；

123㎡四房：卧室均可放下1.8米大床，居住体验媲美144㎡大宅；

152㎡五房：一梯一户，独立阳光电梯厅，约9米宽主阳台直面杨梅河，豪宅级享受。

尤为值得一提的是，所有户型均配备华为智能系统，实现智能家居一体化控制，提升生活品质。

交通配套：21号线天河智慧城站600米，快速通达CBD

项目距离21号线天河智慧城站仅约600米，步行即可到达，极大提升了出行便利性。通过21号线快线，3站可达金融城、5站抵达珠江新城，高效连接城市核心商务区。

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此外，项目周边还有**11号线/13号线二期（在建）**等多条轨道交通线路，未来将进一步增强区域交通网络密度，提升通勤效率。

自驾方面，项目临近火炉山隧道，可通过华南快速、广园快速等主干道快速接驳全市各区域，交通便捷度极高。

教育配套：九年一贯制广州中学+配建幼儿园，一站式解决子女教育

教育是天河置业的核心驱动力之一。珠江·天河都荟在教育资源方面具有显著优势：

配建6班幼儿园：满足业主子女学前教育需求；

北侧规划九年一贯制学校：由广州中学教育集团办学，涵盖小学至初中阶段，确保优质教育资源覆盖全程；

清华附中湾区学校二期（预计2026年完工）：进一步丰富区域教育选择。

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这种“家门口”的一站式教育资源配置，解决了家长最为关心的子女入学问题，极大提升了项目的居住吸引力。

商业与生活配套：广百广场商圈+大型商业体环绕，繁华触手可及

项目周边商业氛围浓厚，距广百广场商圈仅约300米，步行即可轻松抵达。广百广场作为天河东北部最旺的购物中心，汇聚了各类品牌商家，满足日常购物、餐饮、娱乐等多种需求。

此外，项目还辐射到美林M·LIVE天地、万达广场等大型商业综合体，周末逛街、家庭采购都能轻松解决。

生态方面，项目西侧紧邻杨梅河，西北望湖泊，东面则有大观湿地公园。政府正在推进杨梅河整治修复与滨河景观提升工程，未来将形成高品质都市碧道与滨河景观带，为居民提供亲近自然、享受生活的绝佳场所。

社区环境与设施：低密园林+双泳池会所，归家仪式感拉满

珠江·天河都荟注重居住舒适度与社区品质，打造了2.0低密园林社区，绿化率达20%，营造出宁静雅致的居住氛围。

社区内部配置双泳池会所、酒店式环岛落客区、6米酒店式首层大堂等高端设施，复刻五星级酒店归家体验。公共空间包括中央绿岛、儿童乐园、草坪剧场、有氧跑径、主题架空层等，老少皆宜，满足全龄段休闲需求。

二期社区面积更大，公区品质全面升级，9米高酒店式大堂、五星酒店级环岛落客、多种高配越级公区设施，进一步提升了项目的居住品质感。

优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 一线临江+低密社区：2.0容积率，居住舒适度极佳；

✅ 超新规120%使用率：高拓展户型，空间利用率远超市场水平；

✅ 3.15米层高：提升居住空间感与通风采光效果；

✅ 21号线天河智慧城站600米：快速通达金融城、珠江新城；

✅ 九年一贯制广州中学：优质教育资源保障，解决子女入学难题；

✅ 广百广场商圈近在咫尺：繁华商业配套，生活无忧；

✅ 智能化家居系统：引入华为智能系统，提升居住科技感。

需理性看待之处：

⚠️ 北地块较小，园林面积有限：对于追求大面积社区绿地的家庭可能略显不足；

⚠️ 部分楼栋靠近马路：可能存在一定噪音与粉尘影响，尤其是小户型望马路的情况。

结论：

珠江·天河都荟凭借其独特的区位优势、低密宜居的产品形态、超高的空间使用率以及优质的教育资源，在天河智慧城板块脱颖而出。它不仅填补了区域内刚需至改善产品的市场空白，更为天河东部带来了难得的高品质居住选择。

对于在天河、金融城、珠江新城工作的白领群体而言，珠江·天河都荟提供了既便捷又舒适的居住解决方案，既能享受城市繁华，又能拥有宁静的居住环境。随着区域发展持续推进，项目未来的增值潜力不容小觑，是值得重点关注的天河改善型住宅项目。

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