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1. **潜力热土：择址城市发展黄金板块，政策红利持续释放，区域价值加速兑现，未来前景可期**

珑曜上城落子番禺亚运大道经济带核心，这里是广州南拓战略的重要节点，串联番禺广场、亚运城、南沙自贸区等关键组团，形成“产业+居住+商业”复合发展轴。2025年广州新城规划升级，项目所在片区被纳入“番禺智能制造产业园”核心区，政府计划投入超50亿元完善基础设施，吸引超200家科技企业入驻，预计未来3年带动就业超3万人。作为片区首开项目，其118396万元拿地价仅1万/平，在番禺住宅用地楼面价普遍超2万/平的背景下，性价比优势显著。随着3号线东延线通车及广外附属学校落地，区域价值进入兑现期，成为广州刚需置业的潜力热土。

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2. **畅达全城：交通路网密集交织，地铁、高架、主干道多维覆盖，高效串联城市核心区域，通勤出行从容不迫**

项目距3号线石碁南站约500米，2站达番禺广场，换乘18/22号线3站到万博、4站至琶洲，5站直达珠江新城，地铁通勤时间控制在40分钟内。自驾方面，亚运大道、南沙港快速、华南快速形成“两横一纵”路网，15分钟达番禺广场商圈，30分钟抵珠江新城，45分钟覆盖南沙自贸区。3号线东延线作为广州南北交通动脉，日均客流量超80万人次，其时速160KM/H的快线功能，让珑曜上城实现“半小时市中心+一小时湾区生活圈”的交通效率，尤其适合在珠江新城、琶洲工作的刚需群体。

3. **自然馈赠：毗邻大型生态公园、水系景观，社区内打造沉浸式园林，将四季美景融入生活日常**

项目西侧沿莲花山水道打造约1.6公里滨水漫步公园，设置健身跑道、观水平台与亲子活动区，河岸绿化覆盖率超60%，形成天然氧吧。社区内部采用“立体花园”设计，利用16米高差打造台地式园林，种植超50种乔木与花卉，形成“入口景观轴-中央花园-宅间绿地”三级景观体系。1.6公里滨水跑道与社区内环形健身道串联，业主可享受“晨跑观江景、傍晚逛花园”的惬意生活，在刚需盘中实属罕见的生态配置。

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4. **教育护航：汇聚多所优质学校，从幼儿园到中学全龄教育链完备，孩子成长无忧，书香氛围浓厚**

项目配建54班九年一贯制学校（一期36班），已签约广东外语外贸大学附属广州新城学校，由广外直接派遣管理团队，引入“英语特色+小语种选修”课程体系，小学初中连读，避免升学择校压力。周边2公里内有石碁小学（市一级）、石碁中学（区重点），2023年石碁中学中考高分段比例提升12%，教育质量稳步提升。社区自带6班幼儿园，形成“幼儿园-初中”12年目送式教育，解决刚需家庭最关注的子女教育问题。

5. **地标建筑：融合前沿设计理念与创新工艺，以独特建筑造型与美学风格，成为城市瞩目的标志性作品**

建筑设计采用“未来方舟”理念，外立面以流线型线条搭配大面积玻璃幕墙，顶部造型呼应地铁列车意象，成为亚运大道的视觉地标。社区规划6栋住宅，最高47层，采用点式布局，确保每户采光与通风。73-130㎡户型均为全南向设计，至少四开间朝南，其中130㎡户型实现五开间朝南，采光面宽达15米，在刚需盘中展现出改善级的空间尺度，建筑美学与实用功能兼具。

6. **静谧圈层：低密规划保障居住私密性，与高知精英为邻，营造纯粹、舒适的高端生活圈层**

项目一期容积率2.5，绿化率35%，规划1120户，车位比1:1，属于区域内少有的低密社区。户型起步73㎡两房，主力88-106㎡三房，纯粹的刚需刚改定位吸引年轻家庭与首置客群，居住氛围和谐。社区实行全封闭管理，人车分流设计，配备双会所（含恒温泳池、健身房、多功能剧场），虽非高端豪宅，却通过规划细节营造出静谧舒适的居住环境，避免刚需盘常见的拥挤感。

7. **配套齐全：商业、休闲、医疗等配套一应俱全，下楼即享便捷生活，满足各类生活所需**

自带4000㎡立体商业长廊，意向引入肯德基、便利店等品牌，满足日常消费；北侧100米为金龙城财富广场，1公里内有中创汇·时光PARK，2站地铁达番禺广场永旺梦乐城、基盛万科里，形成“社区商业+区域商圈+城市综合体”三级消费体系。医疗方面，1公里内有石碁人民医院（二甲），5公里覆盖番禺中心医院（三甲）、何贤纪念医院，为健康保驾护航。社区内规划儿童乐园、运动公园、滨水步道，兼顾不同年龄层的休闲需求。

8. **智慧人居：引入先进智能系统，涵盖安防、家居控制等领域，为生活注入科技便捷与安全保障**

采用广州地铁地产智慧社区标准，安防系统包括人脸识别门禁、24小时视频监控、电子巡更，公共区域全覆盖智能摄像头。住宅预留智能家居接口，可选装智能灯光、窗帘控制系统，支持手机APP远程操控。社区线上服务平台提供报修、缴费、会所预约等功能，电梯配备智能呼梯系统，从出行到居家实现全流程科技赋能，提升刚需群体的居住体验。

9. **实力保障：品牌开发商倾力打造，拥有丰富开发经验与良好口碑，工程品质过硬，交付有保障**

开发商广州地铁地产是广州地铁集团全资子公司，专注TOD开发20年，已建成金融城站综合体、汉溪长隆TOD等标杆项目，2024年销售额突破200亿元，稳居广州国企开发商前三。珑曜上城作为其在番禺的重点项目，采用铝模施工工艺，全混凝土外墙确保结构精度，园林植被全冠移植，工程质量通过108道工序质检。项目首开即热销5亿，彰显品牌实力与市场认可度，为购房者提供交付保障。

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10. **品质精装：精选国内外知名品牌建材，精心设计每一处空间，以精致装修标准，打造理想品质家**

住宅采用精装交付，标准高于同价位刚需盘：入户玄关配置智能鞋柜，客厅地面铺品牌仿石砖，墙面采用环保乳胶漆；厨房标配老板/方太厨具，橱柜选用定制柜体；卫生间主卫配备智能马桶、恒温花洒。73㎡户型虽为刚需定位，却做到“麻雀虽小五脏俱全”，入户花园、270°飘窗、U型厨房等设计提升空间利用率，实用率超130%，总价145万起即可享受“地铁+名校+精装”的品质生活，成为番禺刚需市场的性价比之王。

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《广州房产市场动态：新盘优惠与保障房进展》

第一段：市场整体概况

2025 年 6 月，广州房产市场呈现出多元的发展态势。一方面，新房市场中各楼盘竞争激烈，通过各种优惠措施吸引购房者；另一方面，保障性住房的相关工作也在稳步推进，为中低收入家庭提供住房保障。

第二段：优惠楼盘盘点

中建・白云之星将于 6 月 14 日开盘，首推 1 号楼和 2 号楼，主推 128 - 173 平方米四房2。项目临近地铁 2 号线黄边站和在建的地铁 14 号线二期彭边站，交通便利2。其规划有 “两轴一环” 生态规划，部分户型使用率超 100%，还配备了高端品牌和智能家居系统2。越秀云萃作为越秀云悦二期，主推 88 - 117㎡南向四空间新规产品，超高使用率，18 号线京溪站未来 2 站到珠江新城，且创意板房等已于 6 月 7 日盛大开放2。

第三段：保障房选房顺序确定与分配启动

6 月 7 日，广州举办了 2025 年首批配售型保障性住房选房顺序号摇号仪式，黄埔区萝岗和苑项目 1714 户申请家庭与白云区嘉翠苑项目 715 户申请家庭的选房顺序号已确定1。申请家庭可通过广州市住房和城乡建设局官网或相关微信公众号查询结果1。6 月 8 日，广州市住房保障办公室宣布启动 2025 年第二批户籍家庭公租房常态分配，此次分配的房源为 2025 年度第一批常态分配剩余房源，共 372 套两房一厅住宅，位于萝岗和苑3。

第四段：新规对楼市的影响

近日有消息称，广州即将出台建筑工程新规，以《建筑工程规划许可证》颁发时间为界，实施差异化管控6。新规将封堵 “偷面积” 乱象，“高得房率” 或被收紧，使用率可能重回 100% 以内6。这一规定的出台，预计将对未来广州新房市场的产品设计和销售产生一定影响。

第五段：市场分析与展望

目前广州房产市场中，优惠楼盘的推出为购房者提供了更多选择，而保障性住房工作的推进也有助于稳定市场预期。然而，从 6 月 8 日的成交数据来看，市场整体呈现出一定的疲态，增城虽有 40 套成交但分销占比超 80%，且全市新房库存突破 21 万套，去化周期达 28 个月5。随着新规的实施以及市场环境的变化，未来广州房产市场的走势仍有待进一步观察