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引言：琶洲 CBD 的天字系改善标杆

作为保利在琶洲打造的 “天字系” 力作，【保利天奕・曦苑】以 “全南向板楼 + 玻璃幕墙 + 超新规专梯专户 + 广州五中加持” 的顶级配置，成为琶洲南区的改善首选。项目不仅占据金珠琶融合发展的核心区位，还以 16-17 层低密小高层、近 50 米楼间距及全景舱设计，在寸土寸金的 CBD 中打造稀缺宜居体验，加推的二期产品更升级交标，进一步提升豪宅质感。

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项目概况：保利打造的琶洲低密社区

项目由品牌房企保利发展开发，2024 年 10 月以 59.01 亿元竞得琶洲南区三宗地块（总建面 13.8 万㎡，楼面价 4.25-4.3 万元 /㎡），定位高端改善。二期（404 地块）总规划为 16-17 层小高层，容积率仅 2.0，总户数约 150 户，梯户比 2 梯 2 户，全南向布局，楼间距近 50 米，保障采光与私密性。建筑风格采用豪宅标配的玻璃幕墙 + 铝板，搭配弧形线条设计，质感十足；社区内部打造 “花园景观 + 风雨连廊” 体系，还配有游泳池、四季会所、健身房等顶豪配套，聚焦全龄成长陪伴型生活场景。

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交通配套：双地铁 + 三级交通网

项目交通便捷度拉满，步行 900 米可达地铁 8 号线与 11 号线交汇的琶洲站，11 号线作为广州环线，已实现与金融城的无缝串联，8 号线则快速通达广州核心商圈。此外，保利通过 “自建 + 联动” 模式，建成多条市政道路与专属桥梁，形成 “社区内部步道 - 市政道路 - 琶洲核心商圈” 的三级交通网络；周边还有琶鱼隧道（在建）、临江大道隧道等交通利好，未来 15 分钟可畅达珠江新城、金融城等核心区域，通勤效率极高。

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教育配套：广州五中 + 国际学校双加持

教育资源堪称顶级，项目东侧直线 500 米处规划 36 班九年一贯制学校，已官宣由海珠区属中学 “扛把子” 广州五中领衔办学，符合 “人户一致” 条件的业主子女可按地段申请学位（具体以教育局文件为准）。广州五中近年成绩亮眼，2025 年高考实现历史性突破，教学实力有口皆碑。此外，项目南侧一路之隔的 4.5 万㎡港澳人才子弟学校即将封顶（预计明年一季度投用），该校与暨南大学深度合作打造 K12 国际教育体系，填补琶洲高端国际教育空白，满足不同家庭的教育需求。

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生活配套：CBD 商业 + 生态资源兼备

商业配套方面，项目北侧一路之隔的 35 万㎡琶洲南商业综合体已首批交付，涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街（琶洲首个），9 月底将大批量交付，填补琶洲南商业空白；周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商圈，日常消费与高端社交需求皆能满足。生态与医疗资源同样完善，项目北临黄埔涌、对望广交会展馆，周边环绕大围公园，400 米道路景观由梁黄顾 LWK 等知名团队设计，还打造 200 米密林景观路；医疗方面，3 公里内有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医院，为健康保驾护航。

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户型设计：超新规的全景舱空间

二期主推 127-170㎡四房户型，均为超新规设计，使用率达 120%，层高 3-3.3 米，全南北对流双阳台布局。127㎡户型做到四面宽朝南，南向采光面约 13.8 米，客厅可与次卧打通形成 7.3 米超级方厅，主卧配备 270° 弧形全景舱飘窗；170㎡户型位于二期 C 位，单边位设计实现三面采光，客厅融入全景舱创新设计，消弭墙体后采光面拓宽 30%，还甄选意大利达芬奇奢石升级石材，厨电交标契合广东人烹饪习惯，空间尺度与品质感堪比顶级豪宅，成为珠金琶少有的 120㎡+ 低密板式小高层产品。

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看房必知：案场预约制提示

提前预约是关键

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