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番禺区府旁《保利·琅誉》深度解析：500米地铁+广外附小+纯板楼+100%使用率，央企品质改善优选

在番禺客运站北侧、龙湖金地天峯旁，一座由央企保利发展打造的纯板式住宅——保利·琅誉，正以“户户朝南、南北对流、超100%实用率、广外附小入学资格、500米地铁口”等硬核优势，成为番禺广场板块中极具性价比的改善新盘。

项目于2023年6月拿地，定位纯粹改善，主打建面约92-132㎡三至四房，采用T3纯板楼设计、2梯3户、50米超大楼间距，并配建安缦系五进园林、双酒店式大堂、8大泛会所，将高端居住体验与实用功能完美融合。随着近期价格下调，其“首付45万起买四房、总价门槛显著降低”的策略，更让不少刚需刚改家庭重燃置业希望。

一、区位与基本信息：泛区府核心，央企精工之作

保利·琅誉位于番禺区市桥街道番禺客运站北侧，属番禺广场辐射圈，虽非绝对核心区，但依托地铁与教育配套，已纳入“泛区府生活圈”。周边有龙湖天街、永旺梦乐城等成熟商业，生活氛围逐步提升。

项目占地约2.35万平方米，总建面约8.3万平方米，规划5栋31-32层高层住宅，总户数仅458户，容积率3.0，绿化率35%，车位配比1:1.28，由国家一级资质的保利物业提供服务（物业费3.9元/㎡·月），整体呈现“低密、精致、高质”特征。

尤为难得的是，项目为片区首个T3纯板楼社区，所有楼栋根据广州季风特点偏转20°布局，确保户户南北通透、全年采光通风无死角，居住舒适度远超普通塔楼产品。

二、交通配套：500米地铁口，五轨交汇直达珠金琶

项目最大交通亮点在于其极近距离接驳地铁3号线东延段傍江站：

直线距离约500米，步行约6-8分钟；

1站即达番禺广场站，无缝换乘3号线、18号线、22号线，并衔接规划中的17号线，形成五轨交汇枢纽；

通过18号线快线，2站到琶洲、3站达珠江新城，全程无需换乘；

自驾方面，紧邻番禺大道、市莲路等主干道，通达万博、广州南站亦十分便捷。

对于在珠江新城、琶洲、万博工作的通勤族而言，保利·琅誉提供了“地铁+快线”的高效出行组合。

三、教育配套：明确入读广外附小，仲元中学可摇号

教育是项目近期最大利好。根据2024年番禺区教育局官方地段划分，保利·琅誉业主子女可统筹入读广外附属小学（原属龙湖天峯配建学校），彻底告别“村小”担忧。

初中方面：

地段对口为大龙中学；

同时可参与广东仲元中学第二批摇号（2023年中签率约30%），仲元中学为番禺顶尖公办名校，升学表现优异。

此外，项目自配建一所9班幼儿园，满足0-6岁启蒙需求。虽无自建小学，但凭借明确的广外附小入学资格，教育确定性在同价位产品中已属上乘。

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四、户型产品：92-132㎡全南向，新规实用率超100%

保利·琅誉全系采用新规后高赠送户型，实用率普遍超过100%，空间感远超面积数字：

主力户型亮点：

92㎡三房两卫：

四开间朝南，约6.15米阔景阳台；

主卧配270°巨幕飘窗，视野开阔；

入门级改善优选，兼顾尺度与总价。

108㎡四房两卫：

LDKG+X一体化设计，增强家庭互动；

双阳台配置，生活场景更丰富；

270°观景飘窗，城市繁华尽收眼底。

132㎡四房两卫：

约8.3米跑道式景观阳台，尺度震撼；

洄游式中西厨设计，社交属性强；

主卧IMAX级观景窗+独立家政阳台，终极改善之选。

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所有户型均实现专梯入户、南北对流、全明格局，细节打磨体现央企保利对产品力的极致追求。

五、社区营造：安缦系五进园林+8大泛会所，归家如度假

保利·琅誉在社区营造上不惜成本，以广东四大名园余荫山房为灵感，打造“五进归家礼序”：

一进府门：50米宽康莱德风酒店大堂，金属+石材立面，尊崇感拉满；

二进前园：安缦系水苑，跌水景观+乌桕林，静谧优雅；

三进水庭：约400㎡酒店式泳池CLUB，湛蓝池水营造度假氛围；

四进林苑：0-14岁全龄儿童森林乐园，自然研学+游乐一体；

五进宅院：双重入户大堂，巴西“蓝珍珠”石材+香槟金雨篷，仪式感十足。

此外，项目打造8大泛会所，包括：

行政酒廊、友邻会客厅、轰趴馆、创识学堂、健身能量场（引入“无鸭力健身”品牌）等，构建业主“第三生活空间”。

六、商业与医疗：龙湖天街+永旺商圈，三甲医院10分钟达

商业方面，项目紧邻龙湖天街（在建）及龙湖金地天峯底商，日常购物、餐饮极为便利。大型商业则依赖3公里内的永旺梦乐城、基盛万科里、广府天街等综合体。

医疗资源充足：

广州市番禺区中医院（三甲）约3公里；

何贤纪念医院（二甲）亦在周边，健康保障无忧。

七、开发商与物业：央企保利，交付安心

保利发展作为国务院国资委控股的头部房企，财务稳健，交付记录优良。旗下保利物业为国家一级资质企业，服务标准严苛，社区管理有序，业主安全感强。

八、优缺点总结：产品力+教育+地铁三重兑现，界面待升级

核心优势：

地铁极近：500米傍江站，1站达五轨交汇的番禺广场；

教育明确：可入读广外附小，仲元中学可摇号，彻底解决学区焦虑；

产品稀缺：纯板楼+50米楼距+户户南北通透，市场罕见；

户型高效：实用率超100%，92㎡做三房、108㎡做四房，空间感越级；

品牌可靠：央企保利开发+自有物业，交付与服务有保障；

价格回调：当前总价门槛显著降低，性价比凸显。

待考量因素：

周边仍存厂房、农田，城市界面有待更新；

小区未配建小学，需依赖周边统筹学位；

板块处于“泛区府”边缘，需时间兑现完整城市能级。

结语：用合理价格，安家中轴旁品质社区

保利·琅誉或许不是最繁华的盘，但它用确定性的地铁、明确的名校、稀缺的板楼产品与央企的交付保障，为预算有限但追求品质的家庭提供了一个“少踩坑、多享受”的务实选择。

尤其适合在珠江新城、琶洲、万博工作，重视孩子教育、又希望居住舒适度高的改善家庭。随着区域旧改推进与配套成熟，其长期价值有望稳步释放。

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