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1. **城央贵脉：越秀核芯腹地·千年商都资源极核**

万科瑧樾府鼎立越秀老城区核心腹地，占据广州2200年建城史的文脉与商脉中轴。这里是广府文化发源地、省市行政中枢，1公里内汇聚广东省政府、广州市人大等政务机构，以及北京路、环市东等黄金商圈。项目北望越秀山、南邻珠江，地处广州传统中轴与现代发展轴的交汇点，土地价值因“不可复制的城芯占位+教育强区属性”而稳居城市之巅。越秀作为广州经济密度最高的区域，每平方公里GDP超70亿元，医疗资源拥有38家医院（19家三级以上），省级小学20所，是塔尖人士入主老城央的珍贵选择。

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2. **多维枢纽：双地铁交汇·立体交通网络**

交通配套实现“双地铁+干道+枢纽”三维联动：步行400米至地铁1号线农讲所站，700米至6号线团一大广场站，1号线贯穿天河、荔湾、越秀，6号线连接金沙洲与黄埔，3站直达珠江新城、5站连通广州南站。周边高濠涌高架、内环路、东风路等城市主干道构成立体路网，自驾15分钟覆盖天河北、琶洲等核心板块。项目紧邻广州火车站（3公里）、白云机场（40分钟车程），形成“城际+市域+城市”的全维交通体系，双地铁交汇的便利性尤其适合依赖公共交通的通勤族及陪读家庭。

3. **生态宜居：老城烟火·社区微景观营造**

项目虽处城央高密度区域，但通过精细化设计营造宜居氛围：北侧距越秀公园1.2公里、南侧临珠江1.5公里，周边分布多个社区绿地与街心公园。建筑采用单体楼设计，4楼为回迁层，6层以上为可售住宅，顶部设置空中花园，种植绿植与休闲座椅，为业主提供城央难得的休憩空间。部分户型可远眺越秀山景，虽无大型园林，但依托老城区成熟的生活氛围与自然景观资源，形成“出门即繁华，入户享宁静”的居住体验，适合偏好老城烟火气的购房者。

4. **优教护航：省实学区·全龄教育闭环**

教育配套是项目核心竞争力：归属中山三路小学招生地段（省一级），对口派位可到广东省实验中学、执信中学、铁一中学等名校。其中省实验中学作为广州TOP3名校，2023年初中部网传班级中位数745分，高分段成绩突出。初中派位组别汇聚多所市属与区属省一级学校，形成“幼儿园+小学+初中”的全龄优质教育链（具体以教育局当年招生政策为准）。项目周边还有第十六中学、第十三中学等知名学府，满足家长对子女教育的高要求，是“为孩子买未来”的典型教育地产项目。

5. **美学地标：现代极简·老城建筑新范本**

建筑设计采用现代极简风格，外立面以玻璃幕墙与质感涂料结合，在老城区传统建筑群中独树一帜。35层的塔楼形制，底部3层为商业裙楼，4楼回迁层，6-35层为住宅，顶部设置退台设计，形成错落有致的城市天际线。入户大堂采用酒店式装修，标准层公共区域选用高品质建材，虽无国际团队操刀，但在老城区改善型项目中，通过精细化设计提升建筑质感，成为区域内兼具实用性与观赏性的人居新地标。

6. **低密私域：城央改善·纯粹居住社区**

项目占地3345㎡，总建面约4037㎡，容积率约3.5，规划60余户住宅，主力户型107-180㎡三至四房，采用2梯4户设计，定位为“城央低密改善社区”。180㎡四房配置双主套与270°景观阳台，107㎡三房实现LDK一体化设计，空间尺度超越市场同面积段产品。社区实行封闭式管理，人车分流，保障居住安全性与私密性，吸引改善型家庭及高净值客群，以大户型实现“入驻老城央、享受优生活”的居住目标。

7. **配套齐全：老城醇熟·一站式生活圈**

商业配套成熟即享：1公里内中华广场、北京路天河城、万菱广场等大型商超环绕，满足购物、餐饮、娱乐全需求。医疗资源方面，3公里内有广东省人民医院、中山一院等5所三甲医院，为健康保驾护航。周边万科金色家园、东山雅筑等成熟社区，生活氛围浓厚，菜市场、便利店、银行等生活配套密集，形成“10分钟生活圈”，老城央的便利性与丰富度是新城区无法比拟的。

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8. **智享生活：万科智慧·安全便捷保障**

社区配备万科自研智能安防系统，包括视频监控、电子巡更、门禁管理，保障居住安全。住宅部分预留智能家居接口，可实现灯光、空调的简易远程控制。作为万科“瑧系”产品，物业由万科物业提供24小时管家式服务，针对单体楼特点优化管理方案，基础智能系统与品牌物业结合，满足改善型客户对居住安全性与便捷性的需求。

9. **民企匠造：万科地产·城市更新专家**

由万科开发建设，作为深耕广州多年的品牌房企，其在城市更新与高端住宅领域经验丰富。项目施工采用标准化流程，从建材选择到工程管理均有严格把控，虽为单体楼项目，但万科的品牌影响力与产品打造能力为品质提供保障，适合认可品牌价值的购房者，尤其项目定位明确，专注城央改善细分市场。

10. **奢装品质：改善定位·实用精装配置**

精装标准以改善型需求为核心：全屋选用知名品牌地砖、涂料，厨房配备方太厨具，卫浴采用科勒五金。107㎡三房采用半开放式厨房与4.6米大阳台，144㎡四房配置5.2米飘窗，180㎡四房双主套设计，细节处注重实用性，如玄关收纳、厨房动线优化等。虽未采用国际一线品牌，但在100-180㎡的改善型户型中，精装细节注重居住舒适度与空间利用率，以8万+均价实现“城央改善精装”的品质体验，性价比突出。

**购买建议**：万科瑧樾府适合以下几类人群：一是为子女教育寻求优质学区的改善型家长，二是追求城央地段的高净值改善客，三是注重交通便利性的通勤族。其核心优势在于“越秀城芯+双地铁+省实学区”，但需注意项目体量小、内部绿化有限、部分低楼层户型与邻楼距离较近等不足。购买时建议实地考察户型采光与社区管理，作为越秀老城区稀缺的改善型新盘，项目具有较高的地段价值与教育附加值，是“城央改善+学区置业”的优选之一。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧