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### 海珠君曜府：老城核心的人居新选

广州，这座千年商都，始终以其独特的魅力吸引着无数人驻足。而海珠区的市二宫板块，作为广州第一中轴南拓首站，更是承载着这座城市的历史与繁华。这里曾是海珠经济文化的发祥地，也是广州豪宅的起源之地，早在十三行时期，就因临江和港口优势，成为中外贸易的重要场所，富贾云集，尽显荣耀。

历经岁月变迁，市二宫板块如今依然占据着千年中轴正脉与珠江水脉的黄金交汇点，地理位置得天独厚。它屹立海珠桥头，一桥贯通珠江南北，不仅坐拥两岸核心商圈，更是连接海珠江南大道商圈群的关键枢纽，经济文化交通在此汇聚，地位不言而喻。在城市规划的推动下，市二宫板块正立足“滨江岭南文化商圈”与“海珠新活力文商旅融合圈”，焕发出全新的活力，未来将成为广州历史文化传承与品质消费体验的重要之地。

然而，长期以来，市二宫板块面临着新盘稀缺的局面，近10年都未有新盘入市。直到君曜府的出现，才打破了这一现状，为板块的居住价值注入了新的活力。

#### 基本信息

君曜府项目总占地面积仅3038㎡，是典型的“蚊形地”，可建设用地面积为1988㎡，建筑面积达16200㎡，容积率较高，达到了8.1。项目目前已建成一栋地下4层、地上25层高的单体楼。主力户型为建面约82 - 123㎡的三至四房，整体货量不多，仅161套，主要面向刚需和刚改买家，致力于为他们提供舒适的居住空间。

#### 交通配套

君曜府堪称交通枢纽上的明珠，位于2/28号线（广佛段在建中）交汇点市二宫站上盖，真正实现了出门即地铁。地铁2号线能够畅连北京路、万国、江南西等多个繁华商圈，快速通达珠江新城、琶洲等CBD区域，让日常通勤与休闲购物都变得极为高效。而未来28号线（佛穗莞城际）开通后，其160km/h的市域高速轨道将进一步提升出行速度，从市二宫站出发，3站即可到达琶洲，还能快速通达广佛莞三市中心城区，轻松实现大湾区生活圈。此外，海珠主干道江南大道、内环路、滨江路环绕周边，家门口的市二宫公交站，拥有超20条日夜班线路，无论自驾还是公交出行，都能快速通达广州各区，轻松解锁CBD通勤路线，为居民的出行提供了多元化的选择。

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#### 教育配套

教育资源是君曜府的一大亮点。根据今年的招生划片，君曜府所在的滨江街小港社区对口海珠实验小学富基校区。海珠实验小学在海珠公立教育中处于第一梯队水平，优质的教育资源能够为孩子提供良好的学习环境和教育起点，对于重视子女教育的家庭来说具有很大的吸引力。不过，初中分组情况需要家长们留意。海珠实验小学小升初派位在第四组，该组内有五中、南武、六中等老牌名校，也有广东实验中学琶洲学校等新增热门学校。但从实际情况来看，2024年近一半孩子被派位到了九十七中和二六中，与之前相比，部分相对较弱学校的招生占比有所提高。因此，有孩子在读初中的家庭，在考虑购房时需要综合考量这一因素。

#### 生活配套

君曜府的生活配套十分完善，尽享老城繁华与烟火气息。项目距离珠江直线仅约500米，拥有主城核心区域稀缺的滨江生活资源。居民闲暇时可以沿江漫步、临江垂钓，欣赏城市夜晚的灯火辉煌和珠江河畔的绮丽风光，感受宁静与自在的生活氛围。同时，周边人文景点丰富，漫步滨江路、海幢寺、大元帅府等，能够沉浸式体验地道的广府风情。

楼下便是市二宫商圈，新市二宫配备了网球场、游泳馆、电影院等设施，满足居民文化教育、娱乐休闲等多重需求。1公里范围内，万国广场、江南西、海珠广场、北京路等5大知名商圈环绕，无论是购物、餐饮还是娱乐，都能轻松满足，构筑起了都荟新潮生活聚场。此外，2公里范围内有红十字会医院、省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院等三甲医院环伺，为家人的健康提供了“五分钟生命线”的医疗保障，让居民生活更安心。

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#### 在售楼栋与户型

君曜府目前已全面封顶，预计2026年下半年即可收楼，准现房的优势让购房者能够更直观地感受房屋质量和小区环境。项目总层高25层，3梯7户设计，主打建面约82 - 123㎡三至四房，其中建面约123㎡四房货量最少，全盘仅23套。虽然是新规前地块，但户型整体使用率在100%以上，空间利用率较高。

项目实景样板间装修标准颇高，与美的控股睿住智能携手打造AI智能家，整体功能布局合理，收纳设计人性化，细节之处尽显品质，可媲美越秀区姊妹楼盘君熙府。每层电梯大堂采用拼花岩板，如同豪宅般精雕细琢，提升了居住的尊崇感。所有户型均带精装交付，赠送全屋空调、厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机和净水器），室内还配备了智能操控面板，为居民提供便捷舒适的生活体验。

#### 优点总结

- **区位优越交通便捷**：市二宫板块作为“老城心脏”，君曜府占据绝佳地理位置。地铁2号线和规划中的28号线交汇于此，是名副其实的地铁上盖项目，出行高效便捷，无论是前往市区各大商圈还是周边城市，都能轻松实现。

- **优质教育资源**：对口海珠区实验小学，作为省一级第一梯队小学，教育质量有保障。与越秀区第二梯队学校相比，具有一定的“平替”优势，能让家长以更低成本为孩子获取优质教育资源，吸引了众多重视教育的家庭。

- **生活氛围浓厚**：周边生活配套极为丰富，100米范围内盒马鲜生、电影院、菜市场等一应俱全，生活所需触手可得。500米可步行至同福路骑楼美食街，充满了浓郁的市井烟火气，让居民既能享受都市的繁华，又能感受老城的韵味。

- **准现房优势**：项目预计明年8月份交楼，准现房状态让购房者无需长时间等待，减少了购房风险，也能更快入住，对于急需落户入学或有住房需求的家庭来说，具有很大的吸引力。

#### 缺点总结

- **容积率较高**：项目容积率高达8.1，远超隔壁富基广场的6.53。楼栋间距较为狭窄，低层住户的采光容易受到限制，社区密度较大，居住体验可能会受到一定影响，有“立体城中村”之感。

- **周边环境复杂**：项目一路之隔是婚纱街和家装建材市场，日常人流较为混杂，噪音问题难以避免，可能会对居民的生活造成干扰。同时，紧挨着广州市二十六中学，学校每天的上下课铃声和课间广播操声音，也会在一定程度上影响业主的居住安静度。

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- **高端商业缺乏**：虽然周边商圈众多，但缺乏高端商业配套，若居民有高端购物、消费等需求，需要依赖江南西商圈或者前往江对面的北京路商圈，在一定程度上不太方便。

- **户型与居住体验受限**：由于是单体楼且3梯7户设计，户型优势不明显，居住体验相对一些大型社区而言会稍差一些，公共空间相对有限，电梯使用高峰期可能需要等待较长时间。

#### 汇总

君曜府距离珠江边直线距离不到600米，高层住户有望享受江景视野，为居住增添一份独特的魅力。作为市二宫板块断货10年后的唯一新盘，其在区域内具有一定的稀缺性，对于有购房需求的人来说，具有较强的吸引力。

目前，该板块主要以二手房为主，如富基广场、朗晴居、中海名都等新一点的电梯房，二手房价多在5.4万 - 6万元/㎡左右。君曜府销售均价在5万 - 5.8万元/㎡，价格上有一定竞争力。但其直接竞争对手越秀珠实·皓悦滨江，作为新规后产品，在户型设计和楼盘规划等方面具有优势，使得君曜府面临一定挑战。

总体而言，君曜府更适合两类人群。一是海珠区的刚需老广客，他们急需现房落户入学，且能够忍受高密度和噪音环境，君曜府的教育资源和地理位置对他们有较大吸引力。二是越秀外溢的老广客，他们追求学铁商配套齐全，同时预算有限，不愿购买老破小住房，君曜府的123㎡四房户型可作为他们一步到位的选择。

#### 可对比楼盘

- **越秀·珠实·皓悦滨江**：同样位于海珠区，滨江中越秀再添广府系产品，具有超新规设计，是江景盘，周边生活商圈成熟。与君曜府相比，在楼盘规划和户型设计上更具优势，是君曜府的强劲竞争对手。

- **中建天钰**：直降100个W，具有一定价格优势。非高层设计，户户朝南，位于地铁石溪站附近，100平可做四房，空间利用率较高，适合对户型和采光有要求的购房者。

- **保利燕语堂悦**：被称为海珠西六边形战士，拥有新规户型，临近广佛线和11号线双地铁，周边商业配套完善，且有宝玉直学校，教育资源较好，同时清栋优惠较大，性价比高。

- **绿城馥香园**：位于2号线和广佛线南洲站附近，对口广州五中附小，新规使用率达120%，低密度非高层，品质较高，注重居住品质和教育资源的购房者可重点关注。

君曜府虽有其不足之处，但凭借其独特的区位优势、丰富的配套资源以及准现房等特点，在海珠区房地产市场中仍占据一席之地。对于不同需求的购房者来说，可根据自身情况综合考量，判断其是否是适合自己的理想居所。

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# 政策与市场共振，广州房产市场呈现新动态

近期，广州房产市场在政策推动与市场自身调节下，展现出一系列值得关注的新变化，从政策导向到土地交易，再到新房和二手房市场，各个环节都呈现出独特的发展态势。

政策层面动作不断，为房产市场注入新活力。7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》(征求意见稿)，拟放开个人住房商业贷款转公积金贷款。这一举措旨在减轻家庭房贷负担，规定申请对象需满足在广州缴存住房公积金满60个月、所涉房屋为在广州的唯一住房且取得房产证等条件。若政策落地，符合条件的购房者将节省可观利息支出，进一步刺激住房消费。此前，广州市住建局发布的《2025年住房发展年度计划》也备受瞩目，计划批准预售商品住房总建筑面积达565万平方米，约5.4万套房源将涌入市场；同时，计划筹建10万套保障性租赁住房及1500套配售型保障性住房，极大改善住房供应结构，满足不同层次住房需求。

新房市场交易数据表现出色。2025年上半年，广州新房网签30871套，平均每日成交约170套，超过去年同期的28618套。成交均价为3.52万/平方米，环比上涨2.8%。黄埔、番禺、南沙、花都等区域因新房供应量增加，市场竞争愈发激烈。6月27日发布的2025年6月广州好房子畅销指数显示，抽样监测的40个知名楼盘中，畅销指数达50%以上的项目占比58%。龙湖御湖境、国贸云上、越秀琶洲南TOD等荣登“十大畅销楼盘”，10个项目总销售量接近40个项目总销量的一半，市场马太效应显著。

二手房市场同样热闹非凡。据广州市房地产中介协会统计，今年1-6月，广州市二手住宅共网签56613套，网签面积为569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%、13.31%，日均成交约314套。住房“以旧换新”活动的持续开展对二手房市场起到积极推动作用。今年该活动首批吸引超40家房企、近70个项目参与，推出多种叠加优惠，部分项目补贴金额达10万元，有效促进二手房流通。

土地市场方面，6月30日，广州中心城区成功出让两宗地块，成交总价24.96亿元，上半年土拍收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍以上。不过，广州仍有多宗土地“因故终止出让”。如6月30日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止出让，这与地块本身条件、楼市变化以及收紧“计容新规”审批规则等因素相关。尽管如此，上半年广州土地市场仍有亮点，“小而美”地块受青睐，低密地块开始占据市场主流，民企也在土拍市场崭露头角。

总体而言，广州房产市场在政策的有力支持下，新房与二手房交易活跃，土地市场虽有波折但也不乏积极变化。未来，随着各项政策的持续推进和市场的进一步调整，广州房产市场有望保持稳定健康发展态势，为购房者提供更多元化选择 。