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这里作为佛山房产泡沫的典型，有无数踩坑的业主经常睡梦中惊醒。因为谁都不知道，一觉醒来，房价又跌去多少？4年时间从开盘的价的2万2跌到了如今的9400，顺德伦教的龙头老大广佛保利城到底经历了什么？有啥问题是韭菜盘吗，今天就来深度评测一下。

首先聊下开发商问题，很多人也许并不知道虽然打的都是保利旗号，但此保利非彼保利，只算是保利集团的旁系，由一家香港投资公司管辖，在佛山一共只有3个项目。而我们所认知的是保利地产才是亲儿子，直接归保利集团管理的，至于这个楼盘质量问题怎么样呢就见仁见智了，待会我带你们看下。

那为何这个楼盘房价一度站上了2万加，短短几年时间房价又几乎腰斩呢？很多前期买入的业主真的是人傻钱多冲动消费吗?下结论前呢时间线我们要拉回到5年前。2018和2019年， 保利置业分别以9600和12000左右的地价拿下了这里3宗地块，2020开盘价18000到22000，颇受市场欢迎，为何受青睐呢？

从地理位置来看，伦教虽然是顺德郊区，但具有临广优势靠近广州番禺，紧挨顺德大良和北滘城区，房价才1字头属于周边洼地。其次伦教具有不限购优势，再加上地铁3号线的加持，距离楼盘只有500米，因此凭借这3点优势在当时确实吸纳了不少顺德和广州的购买力。

但是4年后的今天，潮水褪去后，佛山全域已经放开限购了，佛山整体房价也跌去不少。因此顺德伦教的购买力自然就减少了。最重要一点，这里除了有地铁3号线，顺德第一人民医院和伦教中学，真没其他能拿出手的配套了。周边环境不是工业区厂房就是村屋，妥妥的城乡结合部。大型商业和教育欠缺是整个伦教板块的硬伤，如果连本地的购买力都留不住，成交量可想而知。因此广佛保利城如今贴着地价贱卖，小虫认为是过度透支地铁概念后回归理性的价值体现，如果没有绝对价格优势，刚需凭啥要选择伦教呢？

所以受此影响，伦教西部的四兄弟的龙湖，港龙，华福和帝景湾也坐不住了，纷纷再次下调价格，这边楼盘主打的是江景，距离地铁较远有1公里，如今都是12000左右带装修楼层任选还送车位，尤其港龙售价真的比地价还便宜卖一套亏一套，伦教新房都那么卷了，二手房流通性更加惨不忍睹了。不过实在的，买伦教都是买不起周边预算又十分有限的刚需，现在是赶上开发商降价去库存的好时候了，家人们来一波666吧。

好了聊回广佛保利城，这里位于伦教荔村新城区，有政府的旧改规划。交通上有地铁，多条高速和广珠城轨，交通四通八达。

广佛保利城项目位于广佛核心区域，佛山顺德伦教荔村村教育路3号，尽享广佛同城红利，领潮广佛宜居新“中芯”；双地铁口，9站广州南，15分钟通达广佛双城；四横六纵立体交通路网，60分钟轻松畅达大湾区；广佛交界唯一不限购区，百万方大城，繁华倾潮而来；背靠7万㎡保利顺德里醇熟商业，一站式吃喝玩乐；毗邻省一级重点伦教中学，名校为邻步步为赢；

近享片区最优医养配套——顺德第一人民医院（三甲）、和平善耆家园（五星级） 等；首期盛推云启组团77-105㎡爆款三四房，广佛首发爆款“空间王”，实用率高达9成以上，同等面积多一房，更享270°飘窗转角阔景视野，通风采光极佳。

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别名：保利云启雅苑 | 保利天耀花园

用途：住宅

产权：70年

户型：75-121㎡/3-5居

装修：精装

交房：现楼

位置：佛山市·顺德·伦教

容积率：2.5

绿化率：35%

车位配比：1：1

项目特点：人车分流,封闭小区

占地面积：128641平米

建筑面积：403923平米

规划栋数：14栋

规划户数：1948户

建筑类型：塔楼,高层

物业费用：2.7-2.7元/月/平米

规划车位：地下1970个

项目交通配套

项目交通介绍项目坐享四横六纵的便捷交通路网。凭借优越的地理位置，享15分钟广佛核心生活圈，60分钟通达粤港澳大湾区各城市。

道路交通：约5分钟高速口 莞佛第一站

四横：325国道、广州绕城高速、广州环城高速、广明高速。

六纵：105国道，广珠西线高速、东新高速、南沙港快速、广澳高速、佛山一环。

【地铁交通】：30分钟畅行广佛各区

佛山地铁3号线：“荔村站”位于项目西北侧200米，3个站无缝连接广州地铁7号线，15分钟直达广州南，30分钟可贯穿广佛各区；

轻轨：广珠城轨顺德站距离我们项目15分钟左右，可以快速连接粤港澳大湾区。

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周边教育配套

项目旁边就是伦教中学（省一级），1公里内有顺德伦教拔萃实验幼儿园、荔村小学、周君令中学，5公里内汇贤中学、顺德实验中学。

顺德伦教拔萃实验幼儿园 约6000方，园内各项设备设施按照省一级幼儿园标准配备，并有高配置的信息技术平台支持。 拥有宽阔的户外活动场地，科学的划分运动区、嬉戏区、探索区、休闲区，让幼儿阳光运动，健康成长！

伦教中学：2001年被评为“佛上市一级学校”，2003年更是被评为“广东省一级学校”，2004年被定为国家级定点考场。校园占地6607平方米，校内合理布局教学区、运动区、生活区，拥有标准的400米田径场、户外6个篮球场、1个室内篮球场、3个排球场等。近几年的本科录取率约80%，设施完整，师资力量雄厚。

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商业配套

项目自身拥有7万㎡大型商业体——保利顺德里商业，内含保利假日酒店、乐希保利国际影城、世纪华联超市、健身房、风情美食街等商家，10分钟内达银钻广场，678文化街、汇泉商厦综合商圈，约20分钟到大融城、大信新都荟、嘉信城市广场；5分钟有两个大型新鲜菜市场：荔村市场、熹涌市场能够满足日常生活所需。

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医疗景观配套

步行约10分钟到顺德最好最大的顺德第一人民医院（三甲医院）、顺德和平外科医院、伦教医 院。

【景观资源配套】：项目门口就是羊大河绿化景观带，1公里内有景湖公园、滨江公园，10公里内长鹿农庄、顺峰山公园、宝林寺、华侨城欢乐海岸等知名旅游胜地。

园林＆小区内部全龄配套

悦享惬意生活小区内楼栋围绕中心园林景观而建，规划6万方IMAX盛景园林+近1500方全龄儿童游乐区，园林内享受超大面积阳光草坪，星光泳池，以及550米的健康乐活跑道和萌宠乐园等多元户外生活区。

匠心户型＆样板房鉴赏

项目主推77-121㎡的精装三四房，实用率高达9成以上，同等面积多一房，堪称爆款“空间王”，非常适合一步到位的家庭。

77m²3房2厅2卫

85m²3房2厅2卫

105m²4房2厅2卫

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121m²3房2厅2卫

样板房

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广州房贷利率10月底前还可以最低2.85%！11月之后普遍上调到2.95-3%，11月7日开始已经正式官宣3%首套房贷利率了！

至于未来广州是否会进一步跟进其他城市上调至 3.3%，目前无法确定，需综合多方面因素判断：

市场供需情况2：

如果广州房地产市场持续火热，需求旺盛，房价上涨压力较大，那么银行有可能进一步上调房贷利率来抑制投机性购房需求，平衡市场供需，为跟进 3.3% 的利率提供可能性。从目前来看，广州楼市在政策利好下成交有所增长，市场热度有所提升。例如，10 月全市一手住宅网签环比增长约 100%，二手住宅网签也创下年内新高45。但这种热度的可持续性仍有待观察，如果热度持续且房价上涨趋势明显，银行可能会考虑上调利率。

银行经营压力和成本考虑：银行综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2% 是个保本点9。若当前的房贷利率水平无法满足银行的盈利需求，且银行面临较大的经营压力，那么为了保证自身的利润空间，广州的银行可能会跟随其他城市上调房贷利率。不过，目前广州房贷利率上调至 3% 后，总体仍处于较低水平，与全国第三季度新发放商业性个人住房贷款加权平均利率 3.33% 相比还有一定差距59。

政策导向：政府和监管部门的政策导向对房贷利率的调整也有重要影响。如果政府希望保持房地产市场的稳定发展，避免利率过度波动对市场造成冲击，可能会对银行的利率调整进行一定的指导和监管。目前广州是率先实现房贷利率市场化的一线城市，政策上对于房贷利率的调整相对灵活，但也会在一定程度上考虑市场的稳定和健康发展。

总体而言，广州是否会跟进将首套房贷利率上调至 3.3% 存在不确定性，需要密切关注市场动态、银行的经营状况以及政策的变化。